Nghịch lý giá nhà tăng theo nguồn cung

Trong tháng 4/2021, thị trường chung cư phía Nam đón nhận 3.620 căn hộ mới và riêng tại TP.HCM là 2.698 căn, thế nhưng giá nhà không những không giảm, mà còn tăng lên…

Cung tăng vẫn không kéo giảm được giá nhà

Cách đây 2 năm, nếu có 1,5-1,7 tỷ đồng là có thể mua được một căn hộ diện tích khoảng 70 m2 (tương đương 20-25 triệu đồng/m2) tại TP.HCM, nhưng hiện nay, căn hộ tầm giá này đã gần như tuyệt chủng, thậm chí mức giá này còn không mua được nhà tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương. Căn hộ xoay quanh mức giá 30 triệu đồng/m2 cũng ngày càng khó tìm và dự báo sẽ trở thành “hàng hiếm” trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nếu lấy nguyên nhân cung hiếm để “đổ lỗi” cho việc giá nhà tăng mạnh thời gian qua thì chưa thực sự hợp lý, bởi ghi nhận mới nhất từ báo cáo của Công ty DKRA Vietnam cho thấy, nguồn cung căn hộ đã cải thiện rõ rệt trong những tháng đầu tiên của quý II/2021.

Cụ thể, tính riêng trong tháng 4/2021, thị trường chung cư phía Nam đón nhận 3.620 căn hộ mới từ 12 dự án mở bán, trong đó có 2 dự án mới. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 81%, tương ứng 2.936 căn trên nguồn cung mới, gấp 2,9 lần lượng tiêu thụ tháng liền trước là 1.001 căn.

Tính chung cả TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung mới tăng đáng kể so với tháng 3/2021, nhưng tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Trong đó, TP.HCM tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới trong tháng trên toàn thị trường với số lượng căn mở bán mới là 2.698 căn.

Mặc dù nguồn cung đã có sự cải thiện, nhưng vẫn chưa thể kéo giảm tốc độ tăng giá nhà khi nhìn vào mức tăng trưởng giá trong những tháng vừa qua. Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, có sự lệch pha rất lớn giữa các phân khúc nhà ở khi có tới 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai được xét duyệt trong quý I/2021 có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Ở mức giá này, với một hộ gia đình gồm vợ, chồng và một con, diện tích căn hộ phù hợp để sinh sống rơi vào khoảng 50 m2, thì số tiền cần chi để sở hữu căn hộ không dưới 2 tỷ đồng, vượt quá tầm chi trả của đại bộ phận người dân.

“Hơn 80% người dân cần nhà giá rẻ, nhưng tại TP.HCM, phân khúc này đã không còn tồn tại. Hiện nay, giá mỗi căn hộ mới xây đều trên 2 tỷ đồng”, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh.

Còn Theo thống kê của Savills Việt Nam, tỷ trọng căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng hiện chiếm chưa đến 10% tổng lượng căn hộ đang chào bán tại TP.HCM và hầu đều có diện tích nhỏ, từ 50-60 m2.

Cần cơ chế đặc thù

Thực tế, có nhiều doanh nghiệp mong muốn xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp túi tiền bởi đây là phân khúc có nhu cầu rất cao, làm đến đâu bán hết đến đó. Song, câu chuyện về làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp cũng là tâm tư của nhiều doanh nghiệp.

Chia sẻ tại đại hội cổ đông tổ chức hồi cuối tháng 4/2021, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân Group cho hay, Hoàng Quân được biết đến là doanh nghiệp làm nhà ở xã hội lớn nhất Việt Nam, nhưng việc tập trung phát triển ở phân khúc này cũng khiến doanh nghiệp có lợi nhuận rất thấp, cổ phiếu không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Trong bối cảnh giá nhà đất tăng mạnh, một doanh nghiệp nhỏ chỉ cần làm một dự án nhà ở thương mại cũng có thể đạt mức tăng trưởng lợi nhuận 100%, trong khi con số này tại Hoàng Quân Group chỉ khoảng 10%. Chính vì vậy, trong tương lai, Tập đoàn sẽ phải làm thêm các dự án nhà ở thương mại để gia tăng lợi nhuận”, ông Tuấn nói.

Trên thị trường, Hoàng Quân Group không phải là trường hợp duy nhất dần dịch chuyển từ phát triển dự án nhà giá thấp sang trung bình và cao cấp, có thể kể thêm các trường hợp như Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long hay Công ty Lê Thành.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về xu hướng này, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, chiến lược định vị sản phẩm của mỗi doanh nghiệp phụ thuộc vào vị trí và giá thành đầu vào.

“Lấy ví dụ, phát triển dự án ở các quận trung tâm TP.HCM thì không thể có nhà giá thấp vì giá đất rất cao lại khan hiếm, dẫn đến chi phí tạo lập dự án quá lớn. Bên cạnh đó, công tác đền bù giải tỏa cũng rất vất vả, cộng thêm thủ tục pháp lý nhiêu khê khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, thậm chí không xác định được nếu bị ách tắc”, bà Hương nói.

Tuy nhiên, theo bà Hương, quan trọng nhất vẫn là cơ chế khuyến khích, hỗ trợ từ Nhà nước, bởi trên thực tế, không ít doanh nghiệp đã phải từ bỏ việc phát triển dự án nhà giá thấp do bị bó buộc về cơ chế để chuyển sang làm nhà ở thương mại với hành lang pháp lý thông thoáng hơn, hiệu quả cao hơn.

“Thực ra, không nên phân biệt hay hạn chế với suy nghĩ chỉ có giá thấp mới tốt, còn cao cấp thì không tốt nên không khuyến khích. Nhu cầu thị trường luôn đa dạng, kinh tế ngày càng phát triển nên nhu cầu về nhà ở chất lượng, không gian sống cao cấp cũng ngày càng cao”, bà Hương nêu quan điểm.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện nay, trong các loại chi phí đầu vào, chi phí đền bù và chi phí tài chính đều tác động lớn đến giá bán của một sản phẩm bất động sản, nếu muốn hạ giá bán thì cần phải giảm 2 loại chi phí này.

Ông Trung cho biết, theo pháp luật về nhà ở hiện hành, dự án quy mô từ 2 ha cũng phải làm nhà ở xã hội, tức là doanh nghiệp phải bỏ ra tối thiểu 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội và như vậy, giá đầu vào đất nhà ở xã hội phải tính theo quy định của Nhà nước. Ví dụ, Nhà nước quy định giá đất khu đó là 7 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế, doanh nghiệp phải mua với giá 15-20 triệu đồng/m2, điều này có nghĩa doanh nghiệp phải bù lỗ từ 8-13 triệu đồng/m2 cho phần đất làm nhà ở xã hội. Hay với chi phí tài chính, do phần lớn nguồn vốn phát triển dự án là vốn vay ngân hàng hoặc huy động từ phát hành trái phiếu nên phải trả lãi, trong khi thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục dự án kéo dài khiến chi phí lãi tăng. Nếu không có cơ chế hỗ trợ cho các chi phí này thì doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá nhà ở thương mại để bù đắp nên giá nhà khó giảm.

“Để góp phần làm giảm giá nhà, tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách đặc thù để khuyến khích, hỗ trợ doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này”, ông Trung nêu quan điểm.