Nghịch lý đấu giá đất Thủ Thiêm - mong giá cao, lo giá ảo

Đấu giá đất Thủ Thiêm có màn trả giá kỷ lục 2,43 tỷ một m2 rồi đánh tiếng bỏ cọc, thành phố chưa kịp vui giá cao đã vội lo giá ảo, gây hệ lụy khó lường.

Giữa tháng 1, Chủ tịch Tân Hoàng Minh có tâm thư gửi Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin bỏ cọc (588,4 tỷ đồng) lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm, sẵn sàng chấp nhận chế tài khi xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất ở bán đảo này.

Lô đất 3-12 được Công ty trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tân Hoàng Minh) trúng thầu ngày 10/12/2021 với giá 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá chào, đưa đơn giá mỗi m2 lô đất này lên ngưỡng 2,43 tỷ đồng một m2. Đây là mức giá đất lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.

Động thái muốn xin bỏ cọc của Tân Hoàng Minh một mặt có nguy cơ khiến đấu giá đất trở thành kẽ hở thổi giá tài sản tăng nhanh, làm lợi cho nhóm lợi ích thiểu số. Mặt khác hoạt động đấu giá đất đang khoét sâu thêm nghịch lý Nhà nước mong đấu giá cao để thu tiền về cho ngân sách nhưng lại lo giá ảo làm nhiễu loạn thị trường, tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Trao đổi với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 vừa qua đang bộc lộ nghịch lý "vừa mong giá cao vừa lo giá ảo" rất đáng quan ngại, cần phải chấn chỉnh. Từ phiên đấu giá này cũng cho thấy hình thức cho đấu giá trực tiếp bằng miệng (các bên tham gia trả giá bằng lời nói) có thể không phù hợp với bối cảnh thị trường hiện nay.

Theo ông Châu, đấu giá bằng lời nói chỉ phù hợp với các tài sản thông thường như: đồ cổ, tranh ảnh, các tác phẩm nghệ thuật... nhưng không phù hợp để đấu giá quyền sử dụng đất, ít nhất là trường hợp của Thủ Thiêm, nơi còn rất nhiều quỹ đất cần đấu giá trong thời gian tới. Ông Châu chỉ ra một số hình thức đấu giá có thể thay thế bằng lời nói và ít kẽ hở hơn.

Đó là phương án đấu giá bằng phương thức bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp. Các bên tham gia đấu giá sẽ viết ra mức giá muốn mua lô đất, niêm phong, bên nào trả giá cao sẽ thắng, nếu mức giá đưa ra bằng nhau có thể rút thăm để chọn nhà đầu tư.

Theo quy định của luật đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu, quy trình nên thực hiện theo 2 bước. Bước đầu tiên các nhà đầu tư quan tâm tham khảo quy hoạch và đăng ký tham gia đấu giá bằng hình thức gửi báo cáo khả thi (khả năng thực hiện dự án). TP HCM cần có hội đồng chuyên môn thẩm định tư cách của các công ty tham gia đấu giá và chấm điểm các báo cáo này xem như bước sàng lọc đầu vào quan trọng. Bước tiếp theo mới tiến hành đấu giá ai trả cao người đó trúng, nếu trả giá bằng nhau thì tiến hành rút thăm.

Trong trường hợp đấu giá lại lô đất 3-12, nếu Công ty Ngôi Sao Việt (thành viên Tân Hoàng Minh) có đơn xin rút gửi TP HCM, việc tổ chức đấu giá lại lô đất này không nên lặp lại hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói. Bởi phương thức này có thể tiếp tục dẫn đến nghịch lý "vừa mong giá cao vừa lo giá ảo" như từng diễn ra hôm 10/12/2021. Theo đó, việc đấu giá lại lô đất này, TP HCM nên chấp nhận kịch bản mức trúng đấu giá có thể thấp hơn mức Tân Hoàng Minh từng trúng.

Theo ước tính của Chủ tịch HoREA, lô 3-12 nếu đấu giá lại có thể đạt được mức gấp 2-4 lần giá khởi điểm ban đầu - mức được đa số doanh nghiệp tham gia đấu giá đưa ra hôm 10/12/2021. Khi đấu giá lại, mục tiêu hàng đầu không phải là mong được giá thật cao, mà là mong tìm ra nhà đầu tư có đủ tiềm lực thực hiện dự án đã quy hoạch. Các điều kiện đi kèm là bắt buộc đơn vị trúng đấu giá phải thực hiện dự án trong mốc thời gian quy định.

Với luật đấu giá, đấu thầu còn khá lỏng lẻo như hiện nay, ông Châu cho rằng cần có các cơ chế ràng buộc về tài chính khắt khe hơn nữa, tránh việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Cụ thể, khâu đánh giá năng lực tài chính và tư cách của đơn vị tham gia đấu giá phải được sàng lọc chặt chẽ. Chẳng hạn nếu đấu giá bằng lời nói, muốn trả giá vượt quá 1,5 lần số tiền đặt cọc, đơn vị tham gia đấu giá phải chứng minh có đủ tiền trong tài khoản. Bộ công an và các bộ ngành liên quan cần sử dụng dữ liệu big data để kiểm tra tư cách của các đối tượng tham gia đấu giá, cần loại ngay từ đầu các đối tượng từng lợi dụng đấu giá đất để gây nhiễu loạn thị trường.

Ông Châu kiến nghị trong thời gian tới, mục tiêu của đấu giá quyền sử dụng đất không nên dừng lại ở việc thu được bao nhiêu tiền trước mắt, cần có tầm nhìn dài hạn hơn là thông qua đấu giá đất để tìm được đơn vị thực hiện dự án tốt nhất, từ đó thành phố có được một công trình đẳng cấp trong tương lai.

"Kỳ vọng mức đấu giá cao để rồi phải giải quyết hệ lụy của mức giá ảo không phải là giải pháp tối ưu, thay vào đó nên nhìn nhận việc Nhà nước thu được tiền đấu giá phù hợp với giá thị trường là đạt yêu cầu", ông Châu nhấn mạnh.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có quỹ đất lớn tại khu Nam TP HCM cũng phân tích, theo lẽ thường, kỳ vọng của chính quyền đô thị ở một phiên đấu giá đất là đạt được giá cao, thu được nguồn tiền lớn về cho ngân sách. Điều này không sai, bởi từ dòng tiền đấu giá, thành phố có thêm tài lực tái đầu tư cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ thống giao thông và các tiện ích công cộng để thúc đẩy sự phát triển chung cho kinh tế địa phương, tạo tiền đề đóng góp ngược lại cho ngân sách quốc gia trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo ông, điểm không bình thường ở phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua là nhà đầu tư trả giá rất cao (gấp 8,3 lần giá khởi điểm) để trúng đấu giá nhưng có nguy cơ "đẽo cày giữa đường" khi được vài tuần lại đánh tiếng xin bỏ cọc. Các cam kết phát triển dự án trên lô đất đấu giá còn rất lỏng lẻo. Đáng quan ngại hơn, năng lực tài chính của đơn vị trúng đấu giá cũng chưa tương xứng với mức đấu giá thành công tiệm cận tỷ USD, cho thấy tính khả thi của dự án chưa được xem xét đúng mực.

CEO này thừa nhận nghịch lý đang diễn ra khi kỳ vọng đấu giá cao để thu tiền về cho ngân sách chưa được bao lâu lại phải lo nguy cơ trục lợi từ sốt giá. Để ngăn nghịch lý này, trong tương lai, việc đấu giá nên được một hội đồng chuyên môn liên ngành rà soát ngay từ đầu, hướng đến lợi ích lâu dài của thành phố và nền kinh tế hơn là thu về được bao nhiêu tiền.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC khuyến nghị, để tránh các rủi ro từ việc đấu giá đất tác động lên thị trường bất động sản và nền kinh tế, TP HCM cần xem xét áp dụng các tiêu chí đấu giá khắt khe hơn trong tương lai. Chẳng hạn như nên có các yêu cầu chứng minh năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án, ý tưởng thực hiện dự án song song với quy định nộp tiền đặt cọc.

Đấu giá đất không nên chỉ nhắm đến việc đạt được giá cao để thu tiền về cho ngân sách mà cần ưu tiên việc tìm ra đơn vị thực sự có năng lực, có tâm huyết thực hiện dự án. Điều thành phố đạt được sau phiên đấu giá không phải là vài chục nghìn tỷ đồng trước mắt.

"Mục tiêu lớn hơn của các phiên đấu giá là mở ra các cơ hội đa phương (Nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp cùng có lợi) cho chiến lược phát triển dài hạn. Thay vì thu một lần một tỷ USD nhưng bấp bênh, nên hướng đến việc gặt hái tỷ USD bền vững trong dài hạn ", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Trần Văn Lâm, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội cũng khẳng định, đấu giá đất vẫn cần thiết song Nhà nước phải mạnh tay, thắt chặt hơn trong các cuộc đấu thầu. Để tránh những trường hợp trả giá cao ngất ngưỡng rồi xin bỏ cọc như vừa qua, Nhà nước phải hoàn thiện lại các quy định về luật đấu thầu làm sao ràng buộc được chặt chẽ hơn trách nhiệm của những người tham gia. Ví dụ yêu cầu về tiền đặt cọc cao lên cũng hạn chế được chiêu trò đấu thầu rồi bỏ cọc.

Trong khi đó, ông Lê Duy Bình, Giám đốc điều hành Economica Vietnam phân tích, chủ trương đấu giá đất Thủ Thiêm là đúng, nhưng cần cân đối đến các quy định về mặt pháp luật đối với tất cả các bên tham gia đấu giá.

Theo ông Bình, quy định pháp luật của Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều khoảng trống nên bị những người tham gia tận dụng vì lợi ích riêng, gây méo mó thị trường. Các quy định chế tài hiện chưa đủ mạnh để làm thị trường cạnh tranh một cách minh bạch, bình đẳng. Đây chính là vấn đề đặt ra từ vụ việc Thủ Thiêm.

Ở các nước phát triển như Mỹ, Hong Kong, những doanh nghiệp có quá khứ không tốt về đấu giá như từng bỏ cọc, điều kiện không đáp ứng được về vốn, tín nhiệm kém sẽ bị loại từ đầu, không đủ điều kiện tham gia đấu thầu. Trong khi đó, tại Việt Nam chưa có quy định sàng lọc ứng viên như Mỹ, Hong Kong, dẫn đến nhà đầu tư từng có lịch sử bỏ cọc đấu giá vẫn được tham gia vào thị trường này.

Ông Bình đề xuất Nhà nước cần minh bạch các thông tin về nhà đầu tư, người tham gia đấu giá trên một hệ thống dữ liệu công khai. Trong đó, quy định rõ điều kiện, tiêu chuẩn tham gia. Ví dụ, với những doanh nghiệp có lịch sử bỏ cọc, họ có được tham gia đấu giá trong 2-3 năm nữa không, mức độ tín nhiệm như thế nào.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần làm rõ đâu là những trường hợp, hành vi gây lũng đoạn thị trường để xử lý. Ngoài phạt hành chính, có thể cân nhắc về trách nhiệm hình sự. Các nước khác phạt rất nặng cho những trường hợp lũng đoạn thị trường, gây tổn hại chung đến lợi ích xã hội, đến các nhà đầu tư khác.

Nếu xây dựng hành lang pháp lý minh bạch, thay vì can thiệp từng trường hợp, sẽ tránh được việc Nhà nước can thiêp thô bạo vào thị trường. Ngược lại, khi pháp lý chặt chẽ, chế tài nghiêm, doanh nghiệp sẽ có trách nhiệm hơn với các quyết định, tuyên bố của mình trong khi trả giá để tránh hệ luỵ.