Nghịch lý: Bất động sản Hà Nội "nóng bỏng tay" trong khi hầu hết các thị trường vẫn "nguội lạnh"

Thị trường bất động sản Hà Nội trong vòng 10 năm trở lại đây chưa bao giờ giá tăng nóng, tăng bất chấp như hiện tại. Chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, các phiên đấu giá đất vùng ven thu hút đông đảo người tham gia với giá trúng cách xa giá khởi điểm… Trong khi đó, các khu vực khác kể cả TP.HCM vẫn còn phục hồi khá chậm. Tại sao lại có hiện tượng này?

Bất động sản Hà Nội tăng “nóng” chưa từng có

Từ đầu năm đến nay, Hà Nội đang là thị trường bất động sản hồi phục rõ rệt nhất trên cả nước khi giá và giao dịch đều tăng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý 2/2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt gần 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý 1/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023.

Nếu nhìn lại năm 2021, giá chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội chỉ khoảng 36 triệu đồng/m2, tăng 13% so với năm 2022 - đã được xem là mức tăng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm trước đó (số liệu từ CBRE) thì đến thời điểm hiện tại, chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới và nhiều dự báo cho thấy vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Tại thị trường thứ cấp, giá bán cũng có mức độ tăng cao so với năm liền trước từ 10-50%/năm.

Không tăng “đột biến” như chung cư nhưng phân khúc nhà riêng cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian vừa qua. Phân khúc giá 3-4 tỷ đồng cũng gần như biến mất khi mức giá trung bình của nhà trong ngõ nhỏ đã đạt mức trên 100 triệu đồng/m2 khu vực ven vành đai 3 và 150 triệu đồng/m2 ở các quận nội thành.

Một phân khúc bất động sản khá “kén” người mua như biệt thự, liền kề Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh. Có những khu vực ghi nhận tăng 50-100% chỉ trong vòng 2 năm qua như Hoài Đức, Đan Phượng, Nam Từ Liêm… Giá bán sơ cấp cao kéo theo mặt bằng giá chuyển nhượng cũng tăng theo.

Như tại Vinhomes Green Bay, mức giá bán phổ biến trong tháng 8/2024 ở mức 500 triệu đồng/m2, thậm chí những căn ven hồ có mức giá lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2. Thống kê cho thấy, trong vòng 5 năm qua, giá bán biệt thự tại đây đã tăng trung bình gần 3 lần.

Bên cạnh đó, đất đấu giá tại một số địa phương bất ngờ được quan tâm trở lại. Dù chỉ ít các thửa đất được đem ra đấu giá nhưng đã thu hút hàng trăm, hàng nghìn số lượng đăng ký cũng như người tham gia trực tiếp. Mức đầu giá thành công cao nhất lên tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Đối lập với sức nóng của bất động sản Hà Nội, thị trường các tỉnh vẫn “lạnh tanh”

Khác với sự sôi động của bất động sản Hà Nội, thị trường các tỉnh, thậm chí tại TP.HCM vẫn còn chưa phục hồi rõ nét. Nếu so sánh ở phân khúc chung cư, thì biên độ tăng giá tại Hà Nội đang cao hơn so với TP.HCM, dần tiệm cận với TP.HCM ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đặc biệt, 5 năm trở lại đây, giá bán thị trường sơ cấp của Hà Nội tăng khoảng 5%/quý, 25%/năm trong khi tại TP.HCM con số này là 3%/quý và chỉ 6%/năm.

Đặc biệt, sự đối lập rõ nét hơn nếu nhìn vào phân khúc đất nền, khi nửa đầu năm 2024, đất nền, thổ cư Hà Nội đang trên đà phục hồi sau thời điểm chạm đáy năm 2023 với số lượt tìm kiếm tăng mạnh (118%) so với cùng kỳ năm trước thì tại các tỉnh vùng ven như Hà Nam, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang… vẫn “im ắng” kéo dài. Dù chỉ mới cách đây 2-3 năm, các địa phương này liên tục được nhắc đến nhiều trong các cơn “sốt đất”.

Năm 2021 thị trường bất động sản biến động không ngừng, ngay từ những tháng đầu năm tại một loạt các địa phương, bao gồm cả những nơi có thông tin quy hoạch lẫn những thị trường mới nổi, giá đất đã tăng cao. Từ các thành phố lớn như TP. HCM đến các tỉnh như Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Lâm Đồng, Nghệ An, Bình Phước, Đồng Nai, Long An… đều liên tục chứng kiến giá đất tăng vọt chỉ sau vài ba tháng.

Thế nhưng cơn sốt chóng vánh này sớm hạ nhiệt vào cuối năm 2021, những thị trường ven đô, các tỉnh giá đất nhảy múa theo “tin đồn” trước đó quay đầu tuột dốc không phanh bởi sự vào cuộc của các cơ quan ban ngành và tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trên phạm vi cả nước. Hệ quả, thanh khoản bất ngờ rơi tự ro khiến nhiều người ôm đất rất khó để thoát hàng. Nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn hoặc vì áp lực trả lãi vay. Nhưng không phải cứ giảm giá là bán được ngay.

Cho đến nay, nhiều nhà đầu tư đất nền tỉnh vẫn trong tình trạng rao bán nhưng không có thanh khoản. Ngay cả khi bất động sản có vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá nhưng vẫn khó thoát hàng. Thậm chí, tình trạng bên mua ép giá bên bán vẫn còn mặc dù nguồn hàng giá tốt đang vơi dần.

Đặc biệt tại khu vực phía Nam, hiện giao dịch vẫn khá cầm chừng, chưa có gì đột phá. Dòng tiền mua nhà đất của nhà đầu tư cũng chưa thể hồi phục như thời điểm 2021-2022. Các giao dịch bán ra được đầu đang giảm giá trên dưới 20% so với giá năm 2021.

Về mặt tổng quan, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục hoàn toàn. Chưa kể, một phân khúc bất động sản từng được nhiều nhà đầu tư săn đón, rót rất nhiều tiền như bất động sản nghỉ dưỡng đến nay vẫn chưa thể “ngóc” lên được.

Nhìn lại giai đoạn năm 2015-2017, căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng được đẩy giá lên vượt giá trị thực cùng cam kết lợi nhuận khủng. Thời điểm đó, giá các căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang đắt ngang ngửa chung cư cao cấp Hà Nội. Thế nhưng, hàng vạn nhà đầu tư vẫn sẵn sàng lao vào và ồ ạt xuống tiền với kỳ vọng siêu lợi nhuận.

Đến khi pháp lý căn hộ condotel có vấn đề cùng với cú đổ vỡ của dự án Cocobay, nhiều dự án đi vào vận hành thua lỗ không trả được cam kết lợi nhuận ban đầu đã khiến phân khúc này chính thức “đóng băng”, mất thanh khoản. Sức mua từ đó cũng giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng, lượng hàng tồn kho giá trị cao... Bất động sản nghỉ dưỡng gần như rơi vào chu kỳ ngủ đông kéo dài.

Giải mã nghịch lý

Năm 2022 - 2024 là giai đoạn bất động sản Hà Nội tăng trưởng mạnh nhất, đây cũng là lúc giới đầu tư bắt đầu quay trở lại với thị trường Thủ đô sau quãng thời gian tìm kiếm “những chiếc bánh ngon” ở mọi miền đất nước. Nhất là đối với nhà đầu tư Hà Nội – vốn dĩ lâu nay được xem là lực lượng chính đầu tư tại tất cả các thị trường bất động sản từ Bắc đến Nam.

Cơn sốt đất tỉnh hạ nhiệt, giá đất nhanh chóng giảm, nhà đầu tư cũng tỏ ra thận trọng hơn sau những bài học phải trả giá đắt. Đặc biệt, sau nhiều biến động xảy ra, lực lượng nhà đầu tư Hà Nội đã bắt đầu thay đổi tâm lý, rút vốn và co cụm lại ở thị trường Thủ đô. Dẫn tới, một nguồn tiền lớn bất ngờ quay trở lại thị trường Hà Nội trong khi nguồn cung bị ách tắc đã thúc đẩy giá bất động sản tăng cao đột biến.

Đáng chú ý, nguồn tiền không chỉ đến từ nhà đầu tư Hà Nội, các tỉnh miền Bắc mà còn đến từ miền Nam. Bởi theo dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, từ giữa năm 2023, có một xu hướng rất rõ là dòng tiền từ miền Nam đã bắt đầu rút về miền Bắc bởi nhiều yếu tố tác động.

“Ngoài ra, mặt bằng giá bất động sản miền Nam đã tăng mạnh trước giai đoạn 2020, trong khi mặt bằng giá miền Bắc vẫn nhúc nhích từng bước. Trước 2020, ít người nghĩ đến chuyện đầu tư chung cư, nhà riêng Hà Nội do giá đi ngang khá là lâu. Tuy nhiên, từ khi xảy ra dịch bệnh đến nay, giá bất động sản tại Hà Nội đã tăng mạnh, chính là bởi dòng tiền đã quay trở lại”, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ Batdongsan.com cho hay.

Cùng lý giải về thực trạng giá bất động sản "sốt nóng" tại Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã đưa ra một số nguyên nhân.

Thứ nhất, Chủ tịch G6 Group cho rằng đã có dòng tiền lớn quay trở lại Hà Nội. Bởi theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, lượng tiền gửi vào cuối năm 2023 đạt gần 14 triệu tỷ đồng – mức cao nhất trong lịch sử. Trong đó, tổng tiền gửi của doanh nghiệp và người dân Hà Nội chiếm đến hơn 1/3. Như vậy, đây là số tiền vô cùng lớn.

Thứ hai, bên cạnh yếu tố về dòng tiền mà ở khu vực Hà Nội, nhu cầu mua bán, đầu tư bất động sản của người dân cũng rất lớn.

Thứ ba, đối với mỗi một chu kỳ bất động sản mới, ông Quê đánh giá những nơi mà có nhiều người giàu nhất và dân số đông đúc thì bất động sản tại những nơi đó sẽ “sốt” đầu tiên.

Thứ tư, nhà đầu tư Hà Nội có thói quen “kiểm soát tài sản” rất cao, vì vậy trong bối cảnh nhiều biến động như thời gian vừa qua, họ đã bắt đầu thay đổi khẩu vị đầu tư. Tức là họ chuyển từ “đánh bắt xa bờ” sang lựa chọn đầu tư những khu vực gần hơn - nơi mà nhà đầu tư có thể dễ dàng quan sát, theo dõi bất động sản trong tầm tay.

“Trước đây, nhà đầu tư chỉ cần quan tâm đến tầm nhìn quy hoạch và kỳ vọng vào lợi nhuận, tỷ suất sinh lời thì nay chúng ta có thể nhận ra, họ đã chuyển sang thói quen có thể kiểm soát được bất động sản – cũng chính là đang kiểm soát được dòng tiền của mình”, ông Quê cho hay.

Thứ năm, người dân Hà Nội đặc biệt “ăn chắc mặc bền”, quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý, bất động sản có dòng tiền. Rõ ràng, bất động sản Hà Nội có tính pháp lý tốt, dòng tiền cũng được đảm bảo bởi vừa có thể bán được, vừa cho thuê, hoặc vay thế chấp ngân hàng… chứ không thuần túy là chỉ nhằm mục đích kinh doanh. Còn nếu mua bất động sản ở những nơi xa, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, mất nhiều thời gian trong thủ tục vay vốn nếu muốn thế chấp tài sản.

Cuối cùng, một yếu tố quan trọng nữa đó là Hà Nội tập trung rất nhiều ngân hàng lớn. Theo ông Quê quan sát, số lượng nhà đầu tư là các cán bộ lãnh đạo, nhân viên ngân hàng tham gia vào thị trường bất động sản đang có dấu hiệu tăng lên. Bởi nhóm nhà đầu tư này có lợi thế tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, chưa kể các sản phẩm bất động sản được tung ra thị trường Hà Nội vừa qua đều là các sản phẩm được ưu tiên vay vốn từ các ngân hàng.

Đó là các ý kiến, nhìn nhận từ chuyên gia, tuy nhiên, nếu quan sát kỹ, nhà đầu tư còn có thể nhận ra một nguyên nhân khác nữa đến từ làn sóng “Bắc tiến” của các chủ đầu tư trong những năm gần đây khi hàng loạt các “ông lớn” phía Nam đã đẩy mạnh tham gia vào thị trường tại Hà Nội như Tập đoàn Capitaland, Masterise Homes, Kusto Home… Điều này không chỉ góp phần tăng nguồn cung dồi dào cho thị trường Hà Nội mà còn mang đến nhiều cơ hội cho các đầu tư.