Nghỉ dưỡng "đóng băng": Bất động sản vẫn chìm trong ảm đạm.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang lún sâu vào chu kỳ "ngủ đông", khi cả nguồn cung lẫn lực cầu đồng loạt suy kiệt. Dữ liệu từ DKRA cho thấy, các phân khúc từng là "ngôi sao kỳ vọng" như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse và condotel giờ đây rơi vào thế khó, đặc biệt ở những tâm điểm du lịch như Đà Nẵng hay TP.HCM. Hệ quả không chỉ là giao dịch teo tóp, mà còn là dấu hiệu cho thấy giấc mơ hồi phục của phân khúc này đang rạn nứt nghiêm trọng.

Báo cáo tháng 4/2025 của DKRA phác hoạ một bức tranh ảm đạm:

Đà Nẵng – “thủ phủ” nghỉ dưỡng một thời – giảm thêm 3 % nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhưng 90 % vẫn là hàng tồn kho cũ vì ba năm nay gần như vắng bóng dự án mới. Hàng loạt gói ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất chỉ kích hoạt được 0,4 % thanh khoản – con số cho thấy lực cầu đã cạn kiệt.

Nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không khá hơn: giao dịch gần như “zero”, nguồn cung giậm chân tại chỗ, nhiều dự án mắc sai phạm hoặc chậm tiến độ, bào mòn lòng tin của nhà đầu tư.

Condotel cũng sa lầy: nguồn cung sơ cấp toàn khu vực giảm thêm 1 %, hoàn toàn không có dự án mới, 93 % tập trung ở Quảng Nam – Đà Nẵng song vẫn gần như “đóng băng”.

Tại TP.HCM, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng nhích nhẹ 3 % so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp xa giai đoạn 2019‑2020; giao dịch chủ yếu xảy ra ở sản phẩm dưới 10 tỷ đồng/căn. Nhà phố‑shophouse tăng 17 % nguồn cung, song tất cả đều là mở bán lại dự án cũ; lượng giao dịch lao dốc 71 %. Condotel giảm 6 % nguồn cung, 97 % là hàng tồn, chỉ bán được tại dự án pháp lý rõ ràng, giá dưới 3,5 tỷ.

Nhìn chung, giá sơ cấp đi ngang, ưu đãi dồn dập nhưng không đủ lực bật cầu; nút thắt pháp lý và niềm tin thị trường vẫn chặn mọi nỗ lực bứt tốc.

Xu hướng mới

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, nhu cầu với bất động sản nghỉ dưỡng chưa biến mất mà đang “ngủ đông”, chờ sản phẩm chuẩn pháp lý, vận hành hiệu quả. Đáng chú ý, dòng tiền đang hướng tới nghỉ dưỡng – chăm sóc sức khỏe (wellness living): dự án sở hữu suối khoáng nóng, khí hậu ôn hoà, hệ sinh thái xanh hay tài nguyên trị liệu tự nhiên trở thành tâm điểm cạnh tranh.

Savills Hotels bổ sung: hạ tầng là đòn bẩy then chốt. Năm 2025 Việt Nam mở rộng năm sân bay (Cát Bi, Vinh, Đồng Hới, Cà Mau, Phú Quốc); riêng TP.HCM sẽ hưởng lợi lớn khi sân bay Long Thành giai đoạn I và mạng metro vận hành, kéo dài thời gian lưu trú và dịch chuyển nhu cầu khách sạn ra ngoài trung tâm. Khách sạn gần ga metro, mô hình chọn lọc – lifestyle và phân khúc hạng sang “ly tâm” khỏi quận 1 sẽ là tâm điểm phát triển dự án mới.

Dù nhà đầu tư châu Á và các family office vẫn quan tâm mạnh, khối lượng giao dịch còn khiêm tốn do cấu trúc sở hữu phức tạp, pháp lý kéo dài. Các tài sản “kim cương” – vị trí trung tâm, kết nối hạ tầng thuận lợi – vẫn dẫn dắt nhờ tiềm năng tăng giá dài hạn và dòng tiền ổn định.

Hàm ý cho nhà đầu tư

Chọn pháp lý sạch, hạ tầng hoàn thiện, đã hoặc sắp vận hành; tránh chạy theo phong trào.

Ưu tiên dự án wellness sở hữu tài nguyên tự nhiên đặc thù, vừa đáp ứng xu hướng chăm sóc sức khoẻ, vừa gia tăng công suất phòng.

Soát chi phí vận hành – lợi suất thực thay vì chỉ nhìn cam kết lợi nhuận.

Thị trường vẫn trong kỳ “ngủ đông”, nhưng cơ hội sẽ hé mở cho những nhà đầu tư kiên nhẫn, có khẩu vị rủi ro thấp và tầm nhìn dài hạn.