Nghị định 12 về định giá đất: Nguy cơ kéo lùi thị trường, tăng gánh nặng cho người mua

Mặc dù đã tiếp thu ý kiến của giới chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ lại phương pháp thặng dư để xác định giá đất, song Nghị định 12/2024 lại tiếp thu chưa triệt để, dẫn đến tính chưa đúng, chưa đủ chi phí hợp lý của nhà đầu tư. Điều này có thể dẫn đến sự triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt nguồn cung không thể tháo gỡ. Và tất yếu, mọi chi phí phát triển dự án cuối cùng sẽ trút lên vai người mua.

Thặng dư… một nửa

Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp để xác định giá đất, được tính toán bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 8 Nghị định 12 quy định về “Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” có nêu cụ thể về cách thức xác định tổng doanh thu, tổng chi phí. Trong đó, tổng chi phí phát triển sẽ bao gồm chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất, chi phí kinh doanh, lợi nhuận của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Nghị định 12 đã không tính đúng, tính đủ các khoản chi phí và lợi nhuận của toàn bộ dự án cho nhà đầu tư.

Cụ thể về quy định ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất, điểm a khoản 3 Điều 8 đã không tính đến công trình tạm, công trình phục vụ thi công được nhà đầu tư bỏ chi phí ra xây dựng nhằm đảm bảo cho việc thi công xây dựng các công trình dự án – trong khi đây là chi phí thực tế và tất yếu.

Đáng chú ý, điểm c khoản 3 Điều 8 quy định “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này” đã sai về bản chất kinh tế.

Theo các chuyên gia, lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra, từ việc tạo lập, thực hiện, hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu, chứ không phải chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng.

Chi phí đầu tư xây dựng, theo quy định của Nghị định 12, hiện không bao gồm chi phí “tiền sử dụng đất” – là loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Trong khi đó, trên thực tế, nhà đầu tư cũng phải xoay xở để có tiền nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, thậm chí nhà đầu tư còn phải vay mượn, trả lãi để có được số tiền này. Bởi vậy, tiền sử dụng đất là chi phí thực tế, hợp lệ của nhà đầu tư và nhà đầu tư phải được hưởng lợi nhuận trên khoản chi phí đầu tư này để đảm bảo phù hợp với thực tế và bảo đảm công bằng.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc lợi nhuận không tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất) mà chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng là không đúng với nguyên lý hình thành giá.

“Việc không tính lợi nhuận cho nhà đầu tư trên chi phí về tiền sử dụng đất phải nộp là phủ nhận nguyên lý ‘giá trị của tiền tệ có tính thời gian’ (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý ‘giá trị tương lai của tiền’ khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào)”, ông Thỏa nhấn mạnh.

TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính, cũng nêu quan điểm: “Với dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực lớn, có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Việc loại bỏ những chi phí cực lớn ra ngoài là không đúng bản chất về kinh tế”.

Điều đáng nói hơn nữa là cũng trong quy định này, Nghị định 12 đã cho thấy sự nhầm lẫn nghiêm trọng giữa chi phí và lợi nhuận khi viết rằng “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí vốn vay)…”. Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, chi phí vốn là khoản tiền mà nhà đầu tư đi vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án. Đây là khoản phải được tính vào tổng chi phí của dự án chứ không phải dùng để xét lợi nhuận.

TS Vũ Đình Ánh, một cách trực diện hơn, gọi đó là “quy định vô lý trong việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư”. Theo ông, tất cả các khoản “chi” đều phải tính vào chi phí và chỉ những khoản “thu” mới được tính vào lợi nhuận. “Không có loại lợi nhuận nào bao gồm chi phí. Lợi nhuận lại tính cả chi phí là cách hiểu méo mó, sai lệch. Quy định này hoàn toàn sai bản chất kinh tế”.

Do đó, các chuyên gia cho rằng, quy định này cần phải được thay đổi, theo hướng: “Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a, điểm b khoản này và giá trị khu đất”.

Một điểm đáng nói khác cũng được các chuyên gia chỉ ra là khoản 3, Điều 8 chưa ghi nhận một số khoản chi phí đầu tư của nhà đầu tư vào tổng chi phí phát triển của khu đất, bao gồm chi phí dự phòng theo pháp luật về xây dựng và chi phí lãi vay, chi phí lấn biển đối với dự án đầu tư có hạng mục lấn biển được xác định theo quy định về việc lấn biển. Việc bổ sung các chi phí này là hết sức cần thiết để đảm bảo tính đúng, tính đủ chi phí mà nhà đầu tư phải chịu để thực hiện dự án.

Gỡ vướng vì thị trường và người dân

Định giá đất luôn là chủ đề “nóng”, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới chuyên môn, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân khi sửa đổi Luật Đất đai và xây dựng các nghị định hướng dẫn thi hành Luật. Bởi định giá đất là một trong những khâu mang tính quyết định tới sự ra đời của các dự án cũng như diễn biến giá của các sản phẩm trên thị trường.

Thực tế cũng cho thấy, những năm qua, hàng loạt dự án đã “đứng hình” vì vướng mắc ở khâu định giá đất. Sự bất hợp lý trong các quy định của Nghị định 12 như càng “tô đậm” thêm cho những vướng mắc này và là một cản trở lớn cho hành trình “giải cứu” thị trường bất động sản mà Chính phủ đã không ngừng nỗ lực từ cuối năm 2022 đến nay.

Ở góc độ an sinh, việc Nghị định 12 không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý cho doanh nghiệp, vô hình trung sẽ tạo gánh nặng cho người dân – những khách hàng mua nhà, bởi cuối cùng, mọi chi phí sẽ đều tính vào giá mà người mua phải chịu. Giá càng cao, cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở của người dân càng trở nên xa tầm với, mục tiêu hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người dân ở các đô thị lớn và đảm bảo an sinh xã hội của Chính phủ càng khó khăn.

Vì vậy, giới chuyên môn cho rằng cần sửa đổi các điểm bất hợp lý, thậm chí thiết kế hẳn một nghị định mới để công tác định giá đất đảm bảo các yếu tố: chính xác, rõ ràng, phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể. Có như vậy, các dự án cũ mới được tháo gỡ vướng mắc, dự án mới có thể ra đời, thị trường mới có động lực phát triển, vượt qua khủng hoảng, đóng góp cho sự tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân.