Nghị định 08 - 'lối thoát hiểm' cho doanh nghiệp bất động sản

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, Nghị định 08/2023 đã mở ra “lối thoát hiểm” cho các doanh nghiệp, đặc biệt nhóm doanh nghiệp bất động sản.

'Lối thoát hiểm'

Sau giai đoạn phát triển nóng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2022 trở nên chao đảo trước loạt vụ án: Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát cũng như chịu ảnh hưởng không nhỏ của tiến trình sửa đổi Nghị định 153 và sau đó là tác động của Nghị định 65.

Bước sang năm 2023, thị trường tiếp tục duy trì trạng thái căng thẳng khi các doanh nghiệp phải đối diện áp lực đáo hạn khối lượng trái phiếu khổng lồ. Theo thống kê của Công ty CK VNDirect, giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 vào khoảng 252 nghìn tỷ đồng, tăng 64% so với năm trước, trong đó giai đoạn quý II – quý III/2023 là đỉnh cao với gần 160 nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn. Nhóm bất động sản có chiếm tỷ trọng lớn nhất với 43% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm 2023, tương đương gần 108.000 tỷ đồng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, nhiều đơn vị gặp khó về dòng tiền và khó tiếp cận nguồn vốn, danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ đang dần tăng lên. Số liệu của FiinRatings cho thấy tính đến ngày 08/03/2023, số lượng doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đã lên đến 67. Tổng giá trị các lô trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận chậm thanh toán đạt 89.300 tỷ đồng, chiếm gần 55% lượng trái phiếu đang lưu hành của các doanh nghiệp trên.

Giữa cơn bĩ cực ấy, Nghị định 08/2023 ra đời với 3 nội dung quan trọng, mở ra “lối thoát hiểm” cho nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, Nghị định cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu gặp khó khăn khi thanh toán gốc và lãi trái phiếu có thể đàm phán với các nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản hợp pháp của mình. Việc này dựa trên nguyên tắc tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và các pháp luật có liên quan, được sự nhất trí của các nhà đầu tư và phải đảm bảo tính pháp lý của tài sản cũng như công bố các thông tin có liên quan.

Thứ hai, Nghị định tạo hành lang, cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ trái phiếu đáo hạn với thời gian tối đa là 2 năm. Trong trường hợp nhà đầu tư không nhất trí thì doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình trên cơ sở các quy định trong phương án đã công bố trước đây.

Cuối cùng là tạm ngưng một số quy định tại Nghị định 65/2022 gồm: quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành, ngưng quy định về thời gian phân phối trái phiếu không quá 30 ngày (kể từ khi công bố thông tin đợt chào bán).

Theo đánh giá của giới chuyên gia, 3 điểm cốt lõi trên của Nghị định 08 có tác dụng như "van xả khí", giữ cho "quả bong bóng" trái phiếu không phát nổ. Doanh nghiệp phát hành có thêm thời gian chuẩn bị nguồn lực thanh toán, ngồi lại đàm phán với các trái chủ, tránh rơi vào tình trạng vỡ nợ kỹ thuật hoặc tồi tệ nhất là bị hình sự hoá.

Cụ thể, việc cho phép đàm phán gia hạn và thanh toán bằng tài sản giúp doanh nghiệp địa ốc có thể xoay xở linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cũng như giảm áp lực phải thanh toán cùng một lúc khối lượng trái phiếu khổng lồ. Chẳng hạn, họ có thêm thời gian để tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hay tích luỹ dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn.

Bên cạnh đó, việc ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thêm thời gian trả nợ cho các nhà đầu tư này. Việc ngưng quy định về thời gian để phát hành đối với một đợt trái phiếu cho phép doanh nghiệp có thêm thời gian để hoàn thành các đợt phát hành dở dang, huy động thêm vốn để xử lý nợ. Việc ngưng xếp hạng tín nhiệm giúp doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu lớn “dễ thở” hơn về tiêu chí khi đăng ký phát hành trái phiếu mới.

Thực tế cũng cho thấy, sau khi Nghị định 08 được ban hành, đã không còn hiếm những trường hợp doanh nghiệp và trái chủ cùng tìm ra được tiếng nói chung. Doanh nghiệp thường lựa chọn giải pháp xin giãn thời gian đáo hạn, bù lại đưa ra mức lãi suất chậm trả hấp dẫn, thường là cao gấp 50% so với ban đầu. Điển hình như Công ty CP Tập đoàn Đua Fat (UPCoM: DFF), cách đây không lâu đã được trái chủ cho phép giãn nợ thêm 4 tháng với lãi suất là 17,625%/năm, thay vì 11,75% như thỏa thuận cũ.

Việc tạm dừng một số quy định khắt khe của Nghị định 65/2022 còn giúp thị trường trái phiếu bớt trầm lắng hơn. Gần đây, thị trường chứng kiến 3 pháp nhân được cho là nằm trong hệ sinh thái của những tập đoàn bất động sản lớn nhất nhì trên cả nước đã phát hành thành công 3 lô trái phiếu có giá trị lần lượt là 4.700 tỷ đồng, 2.300 tỷ đồng, và 4.800 tỷ đồng, tương đương tổng giá trị gần 12.000 tỷ đồng. Đây là những lô trái phiếu có khối lượng phát hành lớn nhất "đổ bộ" thị trường trong 1 năm trở lại đây.

'Không phải ai cũng đi lọt'

Có thể thấy rằng Nghị định 08 đã mở ra một lối đi cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng xét ở góc độ thận trọng, lối đi này khá hẹp, không phải ai cũng dễ dàng bước qua. Bởi lẽ, các quy định như cho phép thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng tài sản hay gia hạn đều phải thực hiện qua con đường đàm phán giữa doanh nghiệp và trái chủ. Không có quy định nào mang tính ràng buộc trong đàm phán, đồng nghĩa việc đàm phán thành công mang tính chất “may rủi”.

Hơn nữa, Nghị định 08 cũng nhấn mạnh rằng “nếu có người sở hữu trái phiếu không chấp thuận phương án đàm phán thì doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với người sở hữu trái phiếu theo phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư (kể cả trường hợp việc thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận).

Có thể thấy quy định này đã bảo vệ tới từng nhà đầu tư riêng lẻ, không bị ảnh hưởng và phụ thuộc vào số đông. Nhưng ở góc độ doanh nghiệp, họ khó có thể lấy đa số “ép” thiểu số. Đồng thời, doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận mức chi phí cao hơn trong tương lai để tìm kiếm sự đồng thuận từ 65%.

Thêm nữa, việc cho phép thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản (thường là cổ phần, bất động sản, tài sản khác) thực tế không mới, bởi trước đó đã có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản đề nghị trả nợ cho trái chủ bằng các bất động sản. Song các bất động sản đó chủ yếu lại đang hình thành trong tương lai, thậm chí còn dở dang pháp lý. Đừng nói trái chủ, ngay đến chính doanh nghiệp cũng không thể chắc chắn về tương lai của các bất động sản đó nên việc thuyết phục hoán đổi là không dễ dàng.

Với tài sản hoán đổi là cổ phần, tỷ lệ thành công có thể cao hơn, song có lẽ chỉ có nhà đầu tư tổ chức mới cân nhắc chứ đa phần nhà đầu tư cá nhân thường sẽ phản ứng rất thận trọng.

Bởi vậy, giới chuyên gia cho rằng, muốn “vực dậy” thị trường trái phiếu cốt lõi nhất vẫn là cứu được lòng tin của nhà đầu tư. Có thể thấy, nhà đầu tư trái phiếu hiện nay đang trong cơn khủng hoảng niềm tin, khi liên tiếp đón nhận những thông tin tiêu cực về tình hình tài chính kém sáng của các đơn vị phát hành, về sự trầm lắng của thị trường bất động sản và nhiễu loạn tin đồn.

Lòng tin đó phải được xây đắp bằng việc nhà quản lý có những cơ chế xử lý cho doanh nghiệp (mà Nghị định 08 là một ví dụ), phát đi thông điệp kịp thời, rõ ràng về việc bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư và quan trọng nhất là “giải cứu” doanh nghiệp phát hành, tránh tình huống xấu.

Với riêng khối trái phiếu bất động sản, việc giải quyết tắc nghẽn cho thị trường bất động sản trở nên rất cấp thiết. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý là chìa khóa để tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận tín dụng, bán được hàng và chuyển nhượng được dự án để cơ cấu dòng tiền, từ đó tháo được ngòi nổ cho thị trường trái phiếu.