MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nghẽn 7 dòng tiền

Giới tài chính chúng tôi đã rất chờ đợi kết quả cuộc họp giữa các doanh nghiệp địa ốc và đại diện Bộ Xây dựng hôm 8/11 nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Nhưng đến cuối ngày, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, hiện mới chỉ có đề xuất từ phía doanh nghiệp, chưa có kết luận về giải pháp tháo gỡ từ phía nhà quản lý.

Chung - phó tổng giám đốc một công ty chứng khoán - nói với tôi sau tiếng thở dài: "Về cơ bản doanh nghiệp có ba kênh để hút vốn là: bank - chứng - trái, nhưng hiện cả ba kênh đều đang kẹt cứng". Anh nói, trong 15 năm làm ngành tài chính anh hiếm thấy hiện tượng tiền tệ ách tắc, doanh nghiệp và thị trường "đói tiền" như thế này.

Sau nhiều năm quan sát thị trường bất động sản từ góc nhìn của một chuyên gia tài chính - đầu tư, tôi hoàn toàn chia sẻ với tiếng thở dài của Chung. Bế tắc là từ ngắn gọn nhất để diễn tả thực trạng thị trường bất động sản bấy giờ. Và việc cần làm là chỉ ra được điểm bế tắc và xa hơn, khơi gợi khả năng khơi thông.

Về mặt tổng thể, có bảy dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản, được ví như bảy mạch máu cấp nguồn sống cho các doanh nghiệp. Các mạch nguồn này hiện ra sao?

Đầu tiên là vốn chủ sở hữu - vốn tự có (1). Hiện nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt nguồn vốn tự có. Phần lớn vốn liếng tích lũy bấy lâu, được dùng để mua đất, xây dựng dự án, giờ tiền đang vùi trong đất. Không những thế, trong cảnh này một số ông chủ thậm chí còn phải xoay tiền mua lại các trái phiếu chưa đến hạn để tránh rủi ro sai phạm, nên tiền đã thiếu càng thêm thiếu.

Nguồn vốn phổ biến thứ hai của thị trường là tín dụng ngân hàng (2). Nhưng ngân hàng về cơ bản đã hết hạn mức cho vay với các doanh nghiệp bất động sản, nên kể cả có tài sản đảm bảo tốt, doanh nghiệp cũng không hy vọng gì về dòng tiền từ nguồn này.

Với các doanh nghiệp đang niêm yết, thị trường chứng khoán (4) là kênh huy động vốn nhanh và hiệu quả. Tuy nhiên, những ngày gần đây, tình trạng call margin liên tục xảy ra với các công ty bất động sản như DIC Corp (DIG), Phát Đạt (PDR). Call margin hiểu ngắn gọn là công ty chứng khoán đã đề nghị khách nộp thêm tiền hoặc bổ sung chứng khoán thế chấp, nhưng khách hàng không đáp ứng được yêu cầu, nên công ty chứng khoán bắt buộc phải bán chứng khoán đang thế chấp để thu tiền vay về, nghĩa là các ông chủ đã cạn tiền.

Trong bối cảnh giá giảm, các kế hoạch để hút tiền từ thị trường chứng khoán dễ gặp thất bại. Nếu phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu: cổ đông sẽ không mua vì không có tiền và vì giá đang giảm, nên phát hành sẽ không thành công. Nếu cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền sẽ gặp rủi ro call margin như nêu trên do giá liên tục giảm và lãi suất vay margin đang tăng cao, hiện đã ở mức 14%/năm. Còn nếu bán cổ phiếu để thu tiền về thì giá đang giảm mạnh nên càng bán thì cung càng tăng trong khi cầu yếu, nên càng lỗ.

Bù đắp lại chính sách tiền tệ đang thắt chặt, thị trường kỳ vọng vốn ngân sách nhà nước (6) qua đầu tư công sẽ phần nào làm giảm "cơn khát tiền", nhưng thực tế 10 tháng đầu năm, cả nước mới giải ngân được 297.700 tỷ đồng, chỉ đạt 46,44% kế hoạch cả năm. Việc chậm giải ngân đầu tư công làm nguồn tiền vào nền kinh tế bị thiếu hụt, không bù được sự suy giảm từ các nguồn khác.

Niềm hy vọng cuối cùng là vốn trong dân (7), hiện nguồn này vẫn còn, nhưng người dân đang mất niềm tin vào thị trường, nên họ sẽ chờ đợi các tín hiệu đảo chiều rồi mới xuống tiền. Lãi suất đang ở mức cao nên dân sẽ lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như một kênh đầu tư an toàn trong giai đoạn hiện nay.

Cả 7 kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đều đang tắc, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trên bờ vực sinh tồn. Vậy đâu là giải pháp?

Với kênh 1, 3, 5, sẽ khó có giải pháp trong ngắn hạn do: Vốn chủ sở hữu (kênh 1) đã cạn kiệt; Trái phiếu doanh nghiệp (kênh 3) là vấn đề về niềm tin đã mất, khó lấy lại được ngay; Vốn FDI (kênh 5) là yếu tố khách quan, không phụ thuộc vào mong muốn của giới chức và chủ doanh trong nước.

Theo tôi, giải pháp hiện giờ chỉ trông đợi ở kênh 2, 4, 6, 7.

Nới room là giải pháp cho kênh 2, bước đầu có thể là room cho cá nhân vay mua bất động sản để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường. Quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công tại kênh 6 cũng sẽ bơm được nguồn vốn đáng kể.

Giải pháp đồng bộ cho kênh 2 + 6, kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý minh bạch cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó kênh 4 và 7 tự nhiên sẽ được khơi thông.

Một số ý kiến cho rằng, bất động sản đã trải qua tăng trưởng nóng, cần một thời gian "đóng băng" để người dân sau đó có cơ hội mua nhà giá rẻ. Nhưng nền kinh tế không vận hành đơn giản như vậy. Bất động sản là ngành quan trọng, có tới 270 ngành phụ trợ; nổi bật như ngành thép, ngành xây dựng... đều là các lĩnh vực thâm dụng vốn và lao động. Nếu ngành bất động sản tê liệt, sẽ có ảnh hưởng dây chuyền khó lường đến cả nền kinh tế.

Hãy tưởng tượng, một số lượng lớn nhân công ngành bất động sản, thép, xây dựng vào nhiều ngành phụ trợ khác sẽ thất nghiệp; hệ thống ngân hàng gánh cục nợ xấu từ công ty bất động sản, nợ xấu từ người dân mua nhà nhưng bị mất thu nhập, không thể trả gốc lãi; các dự án đang xây dựng không thể hoàn thành do chủ đầu tư đã phá sản, người đã mua không có nhà để ở, gây lãng phí lớn... Đó sẽ là hiệu ứng dây chuyền kéo lùi sự phát triển của một quốc gia.

Cuộc họp sáng 8/11 dù chưa có kết quả, nhưng tôi tin đã bước đầu giúp chính phủ và các bộ ngành nhìn thấy khó khăn hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản. Điều chờ đợi tiếp theo là những quyết sách linh hoạt, sáng suốt, táo bạo trong bối cảnh thách thức này.