Ngành BĐS triển vọng để phát triền trong năm 2024

Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành năm 2023 đạt 338.853 tỷ đồng. Bên cạnh đó, phát hành riêng lẻ chiếm 345.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ chậm trả đã đạt đỉnh và bắt đầu giảm

• Hai ngành lớn nhất là Ngân hàng (chiếm 56,2% tổng thị phần) và Bất động sản (25,5%). Tính đến ngày 31/12/2023, ước tính số dư nợ gốc và lãi quá hạn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp lên tới 192.801 tỷ đồng ( từ 131 tổ chức phát hành). Trong đó, lĩnh vực Bất động sản vi phạm nhiều nhất với 127.387 tỷ đồng trả chậm, chiếm 66,1% tổng giá trị. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 là 239 ngàn tỷ đồng, tăng 19,7% so với cùng kỳ. Trong đó, ngành Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41% tổng thị phần.

Tốc độ đô thị hóa và tác động từ đầu tư cơ sở hạ tầng

• Trong 10 năm qua, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam không ngừng gia tăng, từ 33,5% (2013) lên 42,6% (2023). Khi quá trình đô thị hóa ngày càng phát triển, nhu cầu nhà ở sẽ càng lớn do dân số ngày càng đông, đồng thời áp lực lên cơ sở hạ tầng cũng ngày càng tăng.

• Đầu tư công tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Bước sang năm tài chính 2024, Chính phủ đã giao 657 nghìn tỷ đồng đầu tư công và sẽ phấn đấu giải ngân 95% kế hoạch. Chúng tôi kỳ vọng đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục có tác động lan tỏa đến ngành bất động sản cũng như các lĩnh vực khác trong nền kinh tế.

• Chúng tôi kỳ vọng đô thị hóa và đầu tư công sẽ là các chất xúc tác tích cực giúp ngành Bất động sản phục hồi trong dài hạn.

Nguồn cung khan hiếm trên thị trường sơ cấp

• Ngành Bất động sản tiếp tục suy giảm trong suốt 3 năm qua. Tính đến năm 2023: ▪ 71 dự án nhà ở hoàn thành, giảm 22% so với năm 2022 (91 dự án) và 57% so với năm 2021 (165 dự án).

▪ 197 dự án nhà ở HTTTL được phê duyệt, giảm 22% so với năm 2022 (252 dự án) và 44% so với năm 2021 (350 dự án).

▪ 67 dự án mới được cấp phép, giảm 47% so với năm 2022 (126 dự án) và 72% so với năm 2021 (239 dự án).

▪ 29.612 căn hộ đã hoàn thiện, tăng 63% so với năm 2022 (18.206 căn) và 33% so với năm 2021 (22.321 căn).

▪ 52.669 căn hộ HTTTL đủ điều kiện bán, giảm 20% so với năm 2022 (65.909 căn) và 54% so với năm 2021 (113.926 căn).

▪ 24.993 căn hộ mới được cấp phép , giảm 55% so với năm 2022 (55.732 đơn vị) và 72% so với năm 2021 (97.737).

• Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam ngày càng tăng mạnh nhờ lực lượng lao động trẻ và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường sơ cấp thắt chặt trong 3 năm qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, khiến giá chung cư tăng cao.

Tồn kho và gánh nặng nợ

Một số công ty đã cân bằng cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ hợp lý (VHM, NLG, KDH), trong khi một số khác giảm đòn bẩy thông qua mua lại TPDN (PDR) đang lưu hành để đảm bảo tỷ lệ nợ cân bằng. Một số vẫn khác đang xoay xở với gánh nặng nợ và đang tìm hướng giải quyết vấn đề.

• Đối với một nhà phát triển bất động sản, hàng tồn kho là tài sản dễ bán nhất. KDH, PDR, NLG và NVL là những công ty có tỷ lệ hàng tồn kho/tài sản cao nhất, mặc dù những hàng tồn kho này tốt nhất nên được đánh giá ở cấp độ công ty hoặc từ góc độ dự án riêng biệt.

• Sau khi đạt đỉnh vào năm 2022, lãi suất cho vay (trung bình từ 4 SOB) dành cho doanh nghiệp đã giảm kể từ đầu năm tài chính 2023 và hiện đã chạm đáy ở mức dưới mức trước Covid, do đó giúp giảm bớt căng thẳng trên thị trường TPDN.