Ngành bất động sản sẽ thay đổi theo một cách rất khác

5 năm qua có quá nhiều biến cố, sự kiện mang tầm vĩ mô. 2018 chiến tranh thương mại Mỹ - Trung nền kinh tế toàn cầu rung lắc dữ dội, cuối 2019 đầu 2020 thì chiến tranh thương mại hạ nhiệt, Covid 19 xuất hiện tại Trung Quốc, nhưng tàn phá mạnh mẽ ở Châu Âu và Mỹ, buộc các quốc gia giàu có phải hành động mà không có thời gian suy nghĩ vì nền kinh tế đang hấp hối, vậy là tiêm doping cho người sắp chết, rồi sau đó mọi chuyện tính sau, có tàn tật cũng tốt hơn là bõ mạng.

Vậy là hàng loạt gói kích thích kinh tế tung ra, tiền phát tận tay người dân, rồi mọi thứ diễn ra "đúng như dự đoán", dân có tiền sài, ở nhà vẫn no bụng, thất nghiệp vẫn có thu nhập, vậy là có nhiều thời gian để tiêu sài hơn, vậy là cầu tăng mạnh hơn cả trước dịch, ở nhà uống bia ăn BBQ, chán quá lướt Amazon, Wallmart chốt đơn rồi nghĩ đến việc đầu tư tài chính, thế là tiền lại chảy vào thị trường tài chính, Downjones tăng từ 21000 lên 36000, bitcoin tăng 10 lần từ 6000 lên 61000 usd, gây chấn động thế giới, vậy là cái anh giàu có đang hấp hối ấy tiêm doping xong thì đứng dậy đi lại bình thường, kết thúc covid trong viên mãn, nhưng bên cạnh đó lạm phát cầu kéo đang diễn ra, tất cả dân Âu Mỹ đều tin rằng "Một Tương Lai Tươi Sáng Đang Chờ Đợi Chúng Ta".

Quay trở lại với quê hương Châu Á của chúng ta. Covid đã trở lại theo kiểu "Lỗi Đệnh Mệnh". Vậy là mấy anh Châu Á nghèo hơn xíu cũng thoy thóp như mấy anh Âu Mỹ đợt rồi, nói nghèo thì nghèo chứ đô la không thiếu, dự trữ ngoại hối dồi dào vì đoạn 2020 rồi Fed duy trì lãi suất thấp, đô mất giá nên chảy ra khỏi nước Mỹ rất nhiều, mấy nước xuất siêu tiền đô thu về đếm hư máy. Thế là mấy anh em Châu Á học tập theo Âu Mỹ, bơm doping vào nền kinh tế, nhưng quên rằng anh Âu Mỹ mắt xanh da trắng cơ thể nó cường tráng mạnh khoẻ, lạm phát chút 10% chã vấn đề gì cả, vì thu nhập của nó cao, nhưng mấy anh Châu Á thì vóc dáng nhỏ bé, 10% lạm phát kiểu như ở trần trong đêm đông vậy (ngoài trời nhé). Các nhà hoạch định chính sách có lẽ không sai vì ngoài cái cách Keynes dạy cả trăm năm trước thì không còn cách nào sáng tạo hơn để cứu nền kinh tế. Sau khi bơm Doping vào thì kết quả khá là khả quan, chứng khoán Việt Nam tăng phi mã, nhà nhà người người đầu tư cổ phiếu với mơ ước đổi đời, ngay cả bà Tư bán trà đá đầu hẻm cũng bảo với khách thân : "cú này tao mua cổ phiếu của thằng Nhân Lú Ì, xong vụ này tao chốt tao qua Vin Tân Cảng ở chứ già cả rồi, cần công viên cây xanh, sông nước cho dễ thở". Rồi cái con Covid cũng trôi vào dĩ vãng với những liều vaccine ớn lạnh mấy ngày trời, à, lúc này nền kinh tế Châu Á cũng để lại di chứng sau khi tiêm Doping đó là lạm phát cầu kéo, lúc này người dân Á cũng như dân Âu, giàu có và lạc quan.....

Xong, tương lai tươi sáng đang chờ đợi thì đùng một cái anh Nga Ngố vui tính lại đánh sấp mặt thằng em ruột thừa Ukraine, thế giới phân cực, hàng xóm cũng phân cực, đồng nghiệp cũng phân cực luôn, một bên thì "đúng rồi, đập cái thằng gian gian díu díu với Mỹ điếm đi", bên thì "thằng Nga ác quá, ăn hiếp thằng nhỏ, Pray For Ukraine, Adidaphat Ukraine, lạy chúa thương sót cho người Ukraine".....Nhưng điều đó diễn ra không lâu thì tới tháng 6 - 7 những người bất đồng quan điểm dần dần quay về với nhau, xích lại gần nhau hơn và những âm thanh như "Má Thằng Nga", hay "Mẹ Thằng Nga" lại vang lên khi đi đổ xăng giá 33k/lít....chẳng biết người ta tìm má của thằng Nga làm gì, bà ấy bán xăng sao? Xăng dầu tăng đẩy chi phí đầu vào cho nền kinh tế tăng theo, vậy là lạm phát đẩy bắt đầu....

Chã biết cuộc chiến Nga vs Ukraine và Covid 19 có phải "trời sinh một cặp" hay không mà hợp nhau đến thế, bên kéo lạm phát tăng, còn bên kia thì đẩy lạm phát. Thằng kéo thằng đẩy lạm phát cũng lên tới nóc nhà. Toàn cầu rơi vào vòng xoáy lạm phát, các bác sĩ kinh tế bắt đầu nhận ra vấn đề, rất nhanh tay như lúc bơm doping vậy, rút bớt oxy trong người ra để nớt nóng. Vẫn là ông già Fed tiên phong tăng lãi suất bụp bụp bụp. Lãi suất tăng dựng đứng, dòng vốn đảo chiều ngay lập tức, một chiếc SH chạy 150km/h quay xe, và hàng loạt anh em quay theo, mấy anh châu Á chạy 80-100km cũng "trổ tài". Vậy là té xe hàng loạt, thị trường chứng khoán thì về lại lò gạch cũ, thị trường tiền số thì về lại cái máng heo ngày xưa, bà Tư bán trà đá cũng quay lại cái góc ngõ móc meo sau khi bị thằng Nhân béo nó nhốt sàn chục phiên, cái cổ phiếu bà đầu tư bây giờ cũng nhạt như ly trà đá bà bán!

Sau 2 "biến cố" bão dông là chiến tranh thương mại 2018 và Covid 2019-2021 đã đưa bất động sản lên tận mây xanh. CTTM đẩy làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi TQ, những người anh em lân cận dọn tổ đón đại bàng, bất động sản công nghiệp tăng giá, nhà máy mở ra thu hút lao động, thất nghiệp giảm, các ông lớn bất động cũng chớp lấy thời cơ vì mình có tổ đại bàng thì mình cũng hoá rồng hoá hổ rồi chứ đâu phải tôm tép như ngày xưa. Thời cơ tới chã lẽ đứng nhìn, nhưng có ít tiền phải làm sao? Không có thì mượn chứ sao, nhưng mượn ngân hàng đâu có dễ vì chính phủ đã rút kinh nghiệm sâu sắc từ cái mùa đông bất động sản 2010 khi gói kích cầu kinh tế sau khủng hoảng 2008 chảy vào bất động sản. Không vay được ngân hàng thì đi vay từ cá nhân để làm dự án. Mặc dù cá nhân nhỏ lẻ không có nghìn tỉ như ngân hàng nhưng không sao, lấy số lượng bù chất lượng. Vay 1 thằng 1000 tỉ hay vay 1000 thằng 1 tỉ đều như nhau, có tiền bạc dự án sẽ thành công. Vậy là kênh trái phiếu lại nóng lên với trái phiếu bất động sản lãi suất 10-12-15%/năm, trong khi lãi suất gửi ngân hàng chỉ 6.5%/năm, quá bèo bọt. Vậy là dòng tiền tiết kiệm chảy sang trái phiếu bds một mớ.

Những ông lớn ôm một đống tiền bắt đầu đổ vào những dự án "trên giấy", lôi nó ra đời thật. Cái ngày dự án bất động sản động thổ thì đất xung quanh đã tăng gấp đôi gấp ba, đất vườn thổ cư cây cú um tùm như rừng nguyên sinh rao 300k/m2 không ai để ý. Ấy vậy mà nghe có cái dự án nghìn tỉ gì đó cách 30-40km động thổ thì có người hỏi mua 1 triệu 2 triệu 1m2 ,đi hỏi mới biết trong dự án đó có thể bán 15-20 triệu/m2, trời ơi thời tới không cản nổi, vậy là cùng nắm tay nhau ra phòng công chứng, giao dịch thật, tiền thật, và mặt bằng bất động sản khu vực đó tăng lên cũng là thật.

Biến cố thứ 2 là Covid bơm vào thị trường bất động sản một niềm tin bất diệt bằng những gói kích cầu kinh tế trăm ngàn tỉ, nhiều đến nổi không biết viết ra giấy bao nhiêu con số 0. Nhưng không sao, kệ nó, có máy đếm tiền lo. Dự án hạ tầng triển khai như vũ bão. Cái "rừng nguyên sinh" mới mua 2019 tự nhiên có người lại trả giá 4-5 triệu 1m2 vì có dự án phóng lộ sắp triển khai sau 20 năm nằm trên giấy. Một lần nữa thời tới cản không nổi, người mới mua 2019 lại nắm tay người lạ ra phòng công chứng chốt sang sổ, vậy là mặt bằng chung lại tăng lên 1 tầm cao mới.

Những dự án động thổ 2019 bắt đầu mở bán, giá bán sản phẩm bao gồm cả chi phí huy động vốn trái phiếu lãi suất cao, cái này gọi là "vốn hoá lãi vay" trong thời gian đầu tư dự án. Vậy là chính thức mở bán, giá lúc này không còn là 15-20 triệu nữa mà là 30-40 triệu vì ngoài phần chi phí lãi vay còn có cả phần cơ sở hạ tầng nâng giá trị bất động sản, giá trị tăng thì giá cả cũng tăng thôi, thị trường mà! Một lần nữa giá đất xung quanh lại tăng theo giá dự án.

Chưa đâu, còn 1 cú ra ngoài bầu khí quyển nữa. Để đầu tư dự án hạ tầng thì cần ngân sách lớn, nếu trích hết từ ngân sách thì sẽ bị thâm hụt nặng, vậy là cần bán đấu giá bất động sản để bổ sung nguồn vốn cho gói kích cầu kinh tế, vậy là một lần nữa hai cao thủ Bắc Anh Dũng và Nam Mỹ Lan với một đống tiền trong tay, trong khi đó tầm nhìn xa mấy chục năm thấy cơ hội trước mắt, nhưng đất đẹp ở thời điểm hiện tại đủ tầm làm dự án siêu sang chỉ có ở Thủ Thiêm. Vậy là 2 tay chơi khét tiếng trong làng bất động sản thi triển "võ công", khai phá tìm năng đất thủ thiêm từ 300 triệu lên 2,4 tỉ 1m2. Một lần nữa vô tình giá bất động sản cả nước tăng chóng mặt, không còn lân cận Thủ Thiêm nữa, mà là từ Nam chí Bắc, tất cả mọi nơi đều lấy con số 2.4 tỉ m2 làm căn cứ định giá, cái cột 2.4 tỉ kéo mặt bằng bds lên tới đỉnh. Giá tăng cao đến nổi nhiều người cầm tiền tỉ vẫn không đủ mua miếng đất xây nhà, tới kỳ này giới dân buôn gọi là "ngáo giá" hay "lú giá". Thanh khoản bắt đầu teo tóp, à quên, còn những câu chuyện đi xem đất dỡ khóc dỡ cười, dự án trên giấy cách dự án thực tế vài chục, vài trăm cây số, rồi thêm hàng loạt màn mở bán dự án tại chổ để tăng độ uy tín, ngồi chốt mua bán trên đúng mảnh đất mình đang mua thì còn gì bằng. Tuyệt vời!

"Lùi một bước để thấy biển rộng trời cao" đó là câu nói của cổ nhân, còn câu nói của anh em làm dự án là " Lùi một bước để thấy mình chậm hơn người ta". Vậy là những nhà phát triển bất động sản tiếp tục phát hành thêm trái phiếu lãi suất cao, huy động thêm vốn cho những dự án ở "tiên cảnh". Nhưng cuộc đời đâu ai biết trước được điều gì, có ai thuận lợi được mãi? Có nền kinh tế nào tăng trưởng được mãi, và có lãi suất nào mà thấp được mãi đây?

Điều gì đến cũng đến, tất cả đều nằm trong quy luật của cụ tổ kinh tế học hiện đại Keynes. Câu thần chú của mấy cậu sinh viên kinh tế đọc hằng ngày linh ứng " Lạm phát tăng, lãi suất tăng, tiết kiệm tăng, tiêu dùng giảm, đầu tư giảm".....vậy là tiêu dùng giảm, cầu bất động sản giảm, bên cạnh đó ngân hàng cũng hạn chế cho vay ra nền kinh tế để kềm lạm phát, mà điều này như cú đá bồi để ghi điểm, cầu bds đã giảm trong khi đó cầu chủ yếu đến từ vay ngân hàng. Kết quả là "sập cầu". Mùa đông dưới sông thật rét buốt! Doanh sụt giảm mạnh thì lấy tiền đâu để trả lãi trái phiếu đây? Một số doanh nghiệp rơi vào mất thanh khoản trái phiếu, nhà đầu tư trái phiếu chợt bừng tỉnh mà thốt lên câu "á đù", có lẽ họ nhận ra trái phiếu doanh nghiệp khác với trái phiếu chính phủ, nó giống nhau ở vế đầu nên họ chỉ được thanh toán ở những năm đầu (đùa vui thôi). Niềm tin sụt giảm, nghiệp vụ phát hành trái phiếu mới để đáo hạn trái phiếu cũ bắt đầu thất bại hoặc phát hành lãi suất rất cao mới huy động được vốn mới, nhưng đó là con dao 2 lưỡi, nếu thị trường bds vẫn ngủ đông khi đến thời điểm đáo hạn thì sao? Tiền đâu trả? Nếu thành công thì lãi vay gánh sẽ nặng hơn, nói chung không biết xui hay hên hay là hên xui đây, lại một lần nữa doanh nghiệp bất động sản thêm khó khăn.

Không có tiền trả nợ thì bán nhà mà trả, câu đó của mấy ngoại mấy nội hay nghe đứa cháu nó lâm vào nợ nần đúng hơn bao giờ hết. Vậy là bán tài sản trả nợ, bán lẻ vài căn không được thì bán cả dự án, vậy thôi, nợ mà.

Nhưng xem xét kỹ lại chính những dự án bất động sản là nhân tố chính đẩy mặt bằng giá bds lên nhanh và ổn định, những nhà phát triển bất động sản họ là người định giá cho tài sản của họ, hợp lý mà! Vậy là giá bất động sản tại những dự án Víp bán đổ bán tháo theo kiểu "xả hàng trả mặt bằng". Giá đất xung quanh cũng bắt đầu xì hơi theo. Nhiều người dùng đòn bẩy nợ lớn phải bấm bụng bán tài sản với giá rẻ mạt.

Trong 2-3 năm tới giá bất động sản sẽ giảm. Doanh nghiệp bất động sản sẽ phát triển chậm lại vì thiếu nguồn vốn từ tín dụng lẫn trái phiếu, có thể sau khi lạm phát đi qua, lãi suất giảm, tín dụng được nới, cho vay mua bất động sản tăng giúp thị trường bds rã đông, nhưng cho vay phát triển dự án có thể khó hơn cả trước 2018, đặc biệt dòng vốn trái phiếu sẽ suy giảm trầm trọng. Doanh nghiệp không huy động được vốn ls cao thì chi phí của dự án cũng sẽ thấp lại, giá thành sản phẩm cũng mềm hơn.

Có lẽ đây chỉ là cú khởi động lại cho một chu kỳ mới, mở ra cơ hội mới cho cả nhà phát triển bất động sản, anh em môi giới và cả người dân. Giá mềm hơn sẽ có nhiều người tiếp cận với bds hơn, thế hệ 8x 9x hay 10x bớt chật vật hơn để an cư. Thanh khoản tăng cũng sẽ giúp nhiều ae môi giới dễ thở hơn sau mùa đông, có lẻ đó mua xuân hoa lá cỏ cây đâm chồi nảy lộc, và doanh nghiệp bất động sản cũng mạnh khoẻ hơn sau cơ chế "Chọn Lọc Tự Nhiên" của kinh tế thị trường. Ai đi tiếp thì khoẻ hơn, ai ở lại thì cũng cơ bài học xương máu, lạm phát ngoài ăn mòn tài sản của chúng ta còn ăn mòn cả sự nghiệp, tinh thần của những người nợ quá nhiều!

Bài cũng dài thôi xin dừng ở đây.