Ngân hàng tăng cho vay bất động sản: Thị trường đang ấm dần?

Các chính sách của Chính phủ đưa ra nhằm gỡ vướng và phục hồi thị trường bất động sản từ đầu năm, đến nay đã phần nào bắt đầu khả thi khi các số liệu tín dụng vào bất động sản đang tăng dần, cho thấy thị trường đang dần ấm lên.

Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 21.86%

Theo số liệu từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các tổ chức tín dụng (TCTD) đạt 2.74 triệu tỷ đồng, tăng 6.04% so với thời điểm 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21.46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh BĐS lại có sự tăng trưởng rất cao, ở mức 21.86% - cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy, các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả.

Theo dữ liệu của VietstockFinance từ 11 ngân hàng có thuyết minh cho vay, tính đến 30/09/2023, có 8/11 ngân hàng tăng trưởng cho vay hoạt động kinh doanh BĐS so với đầu năm. Tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS của 11 ngân hàng tại thời điểm cuối quý 3 là 436,014 tỷ đồng, tăng 53% so với đầu năm.

Techcombank (TCB) là ngân hàng dẫn đầu hệ thống với 160,238 tỷ đồng cho vay hoạt động kinh doanh BĐS, tăng 47% so với đầu năm và nhích nhẹ 4% so với cuối quý 2.

Kế đến là VPBank (VPB) ghi nhận 98,193 tỷ đồng, tăng 45% so với đầu năm và đã tăng gần 19% so với cuối quý 2. Ngoài ra, VPBank còn 88,448 tỷ đồng cho vay cá nhân mua nhà để ở, tăng gần 7% so với đầu năm.

Xét về tốc độ tăng trưởng, SHB là ngân hàng tăng trưởng cho vay hoạt động kinh doanh BĐS cao nhất khi tăng từ 31,493 tỷ đồng hồi đầu năm lên 67,620 tỷ đồng vào cuối quý 3, gấp 2.1 lần.

VIB, PG Bank (PGB) và BVBank (BVB) là 3 ngân hàng giảm cho vay hoạt động kinh doanh BĐS với tỷ lệ lần lượt 15% (1,698 tỷ đồng), 10% (2,003 tỷ đồng) và 5% (6,932 tỷ đồng).

Xét trên tỷ trọng cho vay hoạt động kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ vay, TCB đang cho vay với tỷ trọng cao nhất - gần 34%, kế đến là VPB (19%) và SHB (16%).

Về phía ngân hàng, ông Hoàng Thanh Tùng - Giám đốc Ban quan hệ nhà đầu tư HDBank chia sẻ tại Hội nghị nhà đầu tư được tổ chức ngày 08/11, tính đến 30/09, tỷ lệ cho vay BĐS của HDBank đóng góp 12.2% vào giá trị hợp nhất. So với ngành ngân hàng, đây là con số không lớn.

Thời gian qua, HDBank cũng chung tay đồng hành phát triển các sản phẩm nhà ở, phục vụ nhu cầu của người dân. Đây là giai đoạn chung tay cùng với thị trường BĐS phát triển sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu của người dân. HDBank cũng tham gia vào các dự án có pháp lý đầy đủ, giúp chuẩn bị cho nền tảng mở rộng sang cho vay khách hàng cá nhân giai đoạn tới.

Khi lựa chọn dự án tài trợ, HDBank sẽ tài trợ chủ đầu tư, nhà thầu tham gia. Khi dự án hoàn thành thì tài trợ người vay mua nhà cuối cùng.

HDBank hiện đang lựa chọn dự án phù hợp, đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín tại các vị trí có giao thông thuận lợi, hạ tầng tốt, hướng tới phân khúc người dân có thu nhập trung bình, phục vụ nhu cầu nhà ở thay vì đầu cơ. Đây là giai đoạn thị trường đang có dấu hiệu hồi phục, tạo tiền đề cho tăng trưởng cho vay mua nhà thời gian tới.

Tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, tổ chức ngày 13/11/2023, ông Lê Ngọc Lâm - Tổng Giám đốc BIDV chia sẻ, ngân hàng đạt tăng trưởng tín dụng 8.1% và mới đạt 60% mục tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao. Trong đó, dư nợ đối với BĐS của BIDV là 297,000 tỷ đồng, tăng 7.9%. Dư nợ BĐS chiếm khoảng 18% trong tổng dự nợ. Trong đó, dư nợ kinh doanh BĐS là 56,000 tỷ đồng, chiếm 18.9%; dư nợ cho vay BĐS tiêu dùng khách hàng cá nhân là 240,000 tỷ đồng, chiếm 81%.

Năm nay, dư nợ BĐS tiêu dùng tăng rất chậm. Từ đầu năm đến nay chỉ tăng trên 4%, trong khi các năm trước khoảng 20%.

Thời gian qua, BIDV thực hiện khoảng 10 lần giảm lãi suất huy động vốn lẫn lãi suất cho vay. Hiện lãi suất cho vay đã giảm trên 2% so với trước, mức cho vay ngắn hạn xoay quanh 6-6.5%/năm, lãi suất trung - dài hạn khoảng 8-9%.

Với gói nhà ở xã hội, BIDV mới phê duyệt 385,000 tỷ đồng, mới giải ngân được khoảng 290,000 tỷ đồng. Ngoài ra, BIDV cũng ban hành gói tín dụng 20,000 tỷ đồng với phân khúc nhà ở thương mại có giá trị căn hộ thấp, phù hợp với nhu cầu mua nhà để ở thực của khách hàng.

Ông Lâm nhìn nhận, còn khó khăn trong quá trình phê duyệt tín dụng BĐS. Thời gian thẩm định dự án, các ngân hàng đều muốn triển khai với thời gian tốt nhất cho khách hàng, nhưng vướng mắc nhiều về thủ tục pháp lý, bổ sung hồ sơ.

Về tài sản đảm bảo, phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro cũng như đặc điểm từng dự án; có dự án ghi nhận tài sản hình thành trong tương lai, phải bổ sung tài sản khác trong khi chưa hoàn thành thủ tục về tài sản đảm bảo. Tỷ lệ cho vay cũng phụ thuộc về xếp hạng của khách hàng cũng như tính chất từng dự án.

Cũng tại sự kiện này, Tổng Giám đốc Vietcombank - ông Nguyễn Thanh Tùng cho rằng, các giao dịch BĐS có xu hướng tăng trong thời gian qua phần lớn là giao dịch mua đi bán lại với sự tham gia của môi giới lướt sóng, gây ra nguy cơ bong bóng BĐS, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS nói chung và cấp tín dụng đối với BĐS nói riêng.

Có thể đến quý 2/2024, thị trường BĐS sẽ tốt hơn

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế đánh giá thị trường BĐS bắt đầu từ cuối quý 3 đã ấm lên, nhưng lượng vay không nhiều, khoảng 20%. Mặc dù vậy, ông Thịnh cho rằng đây cũng là điều tốt.

Đầu tiên, một phần do quá trình tái cấu trúc, các doanh nghiệp tập trung hoàn thiện một số dự án để mang ra bán.

Thứ hai, tái cấu trúc giá cả cho phù hợp hơn với tình hình hiện tại cũng thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động.

Thứ ba, các chính sách nhà ở xã hội cũng tạo điều kiện cho thị trường BĐS ấm lên.

Ông Thịnh dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn theo đà này. Có thể đến quý 2/2024 thì thị trường BĐS sẽ tốt hơn, tạo ra bước phát triển.

PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM (UEH) lại cho rằng, nếu tách cụ thể ra thì cho vay đối với chủ đầu tư tăng, còn cho vay đối với người mua nhà lại giảm. Do đó, số liệu cho vay hoạt động BĐS tăng cũng chưa thể đánh giá được.

Cho vay đối với chủ đầu tư tăng, chủ yếu là những doanh nghiệp vay để đảo nợ, trả lãi trái phiếu. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là cho vay cá nhân người mua nhà phải tăng.

Các dự án BĐS mở bán lại cho thấy thị trường bắt đầu ấm dần, nhưng cũng chưa thật sự khởi sắc, chỉ mới bắt đầu có tín hiệu. Nếu để thật sự khởi sắc trở lại thì rất khó.

Thêm vào đó, sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc. BĐS có nhu cầu thực như nhà phố, chung cư… sẽ sôi động trở lại trong tương lai gần, còn BĐS mang tính chất đầu cơ như BĐS nghỉ dưỡng hoặc BĐS vùng ven… còn lâu mới có thể hồi phục.

Ngân hàng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 30/09/2023 (Đvt: tỷ đồng)