Ngân hàng sợ “tay không bắt giặc” với bất động sản

Nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị ngân hàng chấp thuận thế chấp dòng tiền, thay vì thế chấp bất động sản. Tuy vậy, theo các chuyên gia, đề xuất này là bất khả thi.

Doanh nghiệp bức xúc vì ngân hàng chỉ quan tâm đến tài sản đảm bảo

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes cho hay, hiện nay, các ngân hàng chỉ giải ngân cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Còn các tài sản khác như máy móc, thiết bị, cổ phiếu niêm yết... không được chấp nhận là tài sản đảm bảo.

Mặc dù quy định hiện hành không bắt buộc tài sản thế chấp, song hầu hết các ngân hàng đều chỉ giải ngân dựa trên tài sản đảm bảo. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc các ngân hàng thương mại không quan tâm đến dòng tiền của các dự án bất động sản, mà chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp là bất cập lớn hiện nay trong tín dụng bất động sản. Điều này dẫn tới nhiều dự án khả thi, nhưng không thể tiếp cận được vốn ngân hàng.

Ngoài ra, khoảng 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất, nên tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Ví dụ, doanh nghiệp A có bất động sản B có giá trị 100 tỷ đồng là tài sản bảo đảm của khoản vay tín dụng. Trong điều kiện thị trường bình thường, bất động sản này được ngân hàng định giá tối đa khoảng 70 tỷ đồng và cho vay khoảng 42-49 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường bị suy thoái, bất động sản B chỉ được ngân hàng thương mại định giá 50 tỷ đồng, nên chỉ cho vay tối đa 35-42 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ, thì có thể chỉ thu hồi được một phần nhỏ (hoặc thậm chí không thu hồi được phần nào) của tài sản thế chấp.

Theo HoREA, ngân hàng cho vay dựa trên dòng tiền, vì không đủ nhân lực để thẩm định. Hơn nữa, việc thẩm định dòng tiền cũng đòi hỏi chi phí lớn. Song, phía doanh nghiệp vay vốn sẵn sàng thanh toán chi phí thẩm định này để ngân hàng chấp thuận cho vay theo dòng tiền.

“Theo tôi, nên bổ sung quy định: khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, trong đó có thẩm định dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn”, ông Châu đề xuất.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, tín dụng đóng băng do đang có “khủng hoảng niềm tin” giữa ngân hàng và doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần vốn, nhưng không thể chứng minh khả năng trả nợ, lại không có tài sản đảm bảo. Trong khi đó, ngân hàng ế vốn, song lại không dám cho vay, vì không nhìn thấy phương án khả thi.

Ngân hàng muốn doanh nghiệp công bằng

Trước những phản ánh của doanh nghiệp, đa phần ngân hàng đều cho rằng, quyết định cấp tín dụng cho dự án bất động sản dựa vào 3 yếu tố ưu tiên, lần lượt là pháp lý dự án, phương án kinh doanh khả thi, tài sản đảm bảo.

Việc đòi hỏi tài sản đảm bảo ít hay nhiều phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro từng ngân hàng, vào đặc điểm mỗi dự án, uy tín từng khách hàng cụ thể. Theo các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản luôn muốn ngân hàng đặt niềm tin, song bản thân nhiều doanh nghiệp lại chưa sòng phẳng, chưa tạo được niềm tin với ngân hàng.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank cho rằng, bản thân doanh nghiệp cần nhìn lại và thay đổi chính mình xem đã hoạt động lành mạnh, minh bạch thông tin chưa.

“VPBank là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất thị trường, nhưng đến giờ, chính chúng tôi cũng thấy sợ”, ông Vinh chia sẻ.

Theo ông Vinh, VPBank luôn sẵn sàng cho vay các dự án bất động sản đầy đủ pháp lý, song cũng rất sợ các doanh nghiệp “ôm” khư khư cùng lúc 30-40 dự án không thể triển khai, mà cũng không chịu bán bớt để trả nợ, chỉ ngồi chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn.

Lãnh đạo một ngân hàng cũng cho hay, doanh nghiệp khi làm hồ sơ vay luôn lựa chọn các thông tin tốt nhất, hào nhoáng nhất để gửi cho ngân hàng. Trong khi đó, thông tin mà bản thân ngân hàng tự thu thập được lại cho bức tranh ngược lại. Vì vậy, việc cho vay chỉ dựa vào dòng tiền mà doanh nghiệp đưa ra là rất rủi ro.

Vấn đề tài sản đảm bảo đến nay vẫn chưa tìm được tiếng nói chung giữa ngân hàng và doanh nghiệp. Dù vậy, cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp đều kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đánh giá lại hệ số rủi ro với bất động sản, tùy từng phân khúc, thay vì áp đồng thời ở mức 200% như hiện nay. Đồng thời, nên gia hạn Thông tư 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu nợ và giữ nguyên nhóm nợ để tháo gỡ khó khăn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Theo các doanh nghiệp, ngân hàng, thời gian cơ cấu nợ, giãn nợ nên kéo dài 24 tháng, thay vì 12 tháng như hiện tại, áp dụng chung cho cả khách hàng doanh nghiệp và cá nhân, bởi đến nay, Thông tư 02/2023/TT-NHNN sắp hết hiệu lực, mà doanh nghiệp vẫn rất khó khăn.