Ngân hàng hạ lãi suất, săn đất nền cắt lỗ vùng ven cần lưu ý gì?

Giá đất giảm cộng với việc nhiều ngân hàng hạ lãi suất sẽ tác động tích cực đến thanh khoản của thị trường Bất động sản. Song nhà đầu tư nên thận trọng với những quảng cáo, rao bán đất với giá cắt lỗ.

Đất đấu giá trong cơn sốt đất

Tại thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam (giáp ranh với thành phố Đà Nẵng) từng trải qua giai đoạn sốt đất kéo dài từ năm 2016 – 2020. Trong giai đoạn này, nhiều lô đất được đưa ra đấu giá với mức giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Thống kê từ UBND thị xã Điện Bàn cho biết, giai đoạn từ năm 2016-2021, trên địa bàn thị xã đã tổ chức đấu giá 221 lô đất diện tích 30.600m2. Các lô đất này có giá tổng giá khởi điểm là 98,8 tỉ đồng và có giá trúng đấu giá khoảng 187,5 tỉ đồng, cao gấp hai lần so với giá khởi điểm.

Trong năm 2016, thời điểm đầu của giai đoạn sốt đất kéo dài nêu trên, thị xã Điện Bàn tổ chức đấu giá 45 lô đất với giá khởi điểm 17,5 tỉ đồng và có giá trúng đấu giá khoảng 19,3 tỉ đồng.

Bước sang năm 2017, thị xã Điện Bàn đấu giá 27 lô đất với giá khởi điểm khoảng 8,6 tỉ đồng và giá trúng đấu giá khoảng 13,2 tỉ đồng.

Đến năm 2018 có thể xem là đỉnh điểm sốt đất tại thị xã Điện Bàn khi địa phương này tổ chức đấu giá 53 lô đất với giá khởi điểm khoảng 22,3 tỉ đồng và có giá trúng đấu giá khoảng 60,7 tỉ đồng, tăng gần gấp ba lần so với giá khởi điểm.

Đến năm 2019, phân khúc đất đấu giá tại thị xã tiếp tục thu hút nhà đầu tư khi địa phương tổ chức đấu giá 17 lô đất có giá khởi điểm 12,3 tỉ đồng và có giá trúng đấu giá khoảng gần 19 tỉ đồng.

Vào năm 2020, phân khúc đất đấu giá một lần nữa làm dậy sóng thị trường nhà đất địa phương này khi thị xã đấu giá 59 lô đất với giá khởi điểm 21,1 tỉ đồng và có giá trúng đấu giá gần 46 tỉ đồng, cao gấp hơn hai lần so với giá khởi điểm.

Giá đất trong cơn sốt đất ra sao?

Để tránh bị cuốn theo những cái bẫy rao bán đất với giá cắt lỗ, nhà đầu tư cần có thông tin thu thập về tình hình giá đất tại một khu vực ở thời điểm sốt đất trước đó để có thể so sánh và biết được giá đất khu vực này có thật sự là rao bán cắt lỗ hay không.

Đơn cử, năm 2016-2017, thị xã Điện Bàn tổ đấu giá 18 lô đất diện tích 2.766,5m2 tại dự án khu dân cư số 2A (phường Điện Ngọc), với giá trúng đấu giá khoảng 4,7 tỉ đồng, tương đương với khoảng 1,7 triệu đồng/m2.

Cũng trong năm 2016, thị xã tổ chức đấu giá 17 lô đất diện tích 1763,68m2 tại Khu dân cư khối 6 (Phường Vĩnh Điện) với giá trúng đấu giá khoảng 10,1 tỉ đồng, tương đương khoảng 5,7 triệu đồng/m2.

Bốn lô đất diện tích 430,8 m2 tại Khu E khu dân cư khối 7 (Phường Vĩnh Điện) có giá trúng đấu giá khoảng 2,4 tỉ đồng, tương đương 5,6 triệu đồng/m2. Một lô đất diện tích 125 m2 tại Khu Phong Ngũ Đông (Xã Điện Thắng Nam) trúng đấu giá với giá 400 triệu đồng, tương đương 3,2 triệu đồng/m2.

Bước sang năm 2017, thị xã Điện Bàn 8 lô đất diện tích 2.205,7 m2 tại đường vào CCN Trảng Nhật (xã Điện Thắng Trung) với giá trúng đấu giá khoảng 8,8 tỉ đồng, tương đương gần 4 triệu đồng/m2.

Tại vệt dân cư hai bên đường ĐH9 (Phường Điện Nam Đông), 19 lô đất diện tích 2.898 m2 có giá trúng đấu giá khoảng 4,4 tỉ đồng, tương đương 1,5 triệu đồng/m2.

Nhiều lô đất trúng đấu giá trong cơn sốt đất vừa qua chỉ là để đầu cơ, ít có trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở. Ảnh: Lưu Bang

Trong năm 2018, 19 lô đất diện tích 2.706,52m2 thuộc Khu dân cư thôn 1 Điện Dương có giá trúng đấu giá khoảng 17,4 triệu đồng/m2; 34 lô đất diện tích 3.898 m2 tại Khu dân cư mới 2A Điện Ngọc có giá trúng đấu giá khoảng 13,6 tỉ đồng, tương đương 3,5 triệu đồng/m2.

Năm 2019, 3 lô đất diện tích 500 m2 tại Khu tái định cư Phong Thử 1 - ĐT 609, xã Điện Thọ có giá trúng đấu giá 3,1 tỉ đồng, tương đương 6,2 triệu đồng/m2; 10 lô đất diện tích 2.000 m2 tại thôn Châu Bí, xã Điện Tiến trúng đấu giá khoảng 13 tỉ đồng, tương đương khoảng 6,5 triệu đồng/m2.

Ba lô đất diện tích 600m2 tại Khu tái định cư thôn Kỳ Lam, xã Điện Thọ trúng đấu giá khoảng 2,2 tỉ đồng, tương đương 3,7 triệu đồng/m2; Một lô đất diện tích 399 m2 tại thôn An Hà, xã Điện Phong trúng đấu giá 569 triệu đồng, tương đương 1,4 triệu đồng/m2.

Năm 2020, thị xã đấu giá 15 lô đất diện tích 1.998 m2 tại Khu dân cư Phong Lục Tây, xã Điện Thắng Nam với giá trúng đấu giá khoảng 6,9 tỉ đồng, tương đương với khoảng 3,4 triệu đồng/m2.

Tại Khu dân cư Hồ Biện Trên thuộc xã Điện Thắng Bắc, 44 lô đất diện tích 4.503m2 có giá trúng đấu giá 38,8 tỉ đồng, tương đương 8,6 triệu đồng/m2.

Gần đây nhất vào năm 2021, thị xã tổ chức đấu giá 7 lô đất diện tích 1.160m2 tại Thôn Thanh Quýt 2, xã Điện Thắng Trung với giá trúng đấu giá khoảng 6,4 tỉ đồng, tương đương khoảng 5,5 triệu đồng/m2.

Tìm thông tin lịch sử giao dịch đất đai ở đâu?

Giá đất trúng đấu giá ở thị xã Điện Bàn tại thời điểm sốt đất nêu trên là một cơ sở quan trọng để nhà đầu tư tham khảo và xác định được các lô đất đang được rao bán hiện nay có phải là giá đất cắt lỗ hay không.

Song nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, ở thời điểm hiện nay, bên cạnh việc xem xét giá đất giảm bao nhiêu thì các nhà đầu tư cũng cần xem xét đến vị trí của thửa đất, các hạ tầng và tiện ích xung quanh.

Giới đầu tư đưa ra nhận định này bởi lẽ, từng có giai đoạn thị trường nhà đất xảy ra sốt đất tại nhiều khu vực vùng ven xa trung tâm đô thị. Thời điểm ấy, giá đất khu vực này được đẩy lên mức khá cao nên ở giai đoạn hiện nay thường thì cũng giảm giá sâu.

Riêng đối với những khu vực gần trung tâm đô thị, bên cạnh việc so sánh giá đất giảm bao nhiêu so với mức giá trúng đấu giá ở thời điểm sốt đất, nhà đầu tư cũng có thể tham khảo thông tin lịch sử giao dịch đất đai từ nhiều nguồn khác.

Đơn cử như việc tìm kiếm giá đất rao bán tại thời điểm sốt đất nêu trên từ các trang mạng xã hội, bài báo viết về thị trường, các bài báo quảng cáo rao bán đất tại các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần tham khảo ý kiến của người dân địa phương tại khu vực có đất muốn mua. Bởi lẽ họ là những người nắm thông tin rõ nhất về tình hình thị trường nhà đất tại những khu vực từng xảy ra sốt đất.

Chưa hết, để xem xét mức giá rao bán hiện nay có phù hợp hay không nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến nhiều yếu tố khác có liên quan như vấn đề về quy hoạch, hạ tầng, bảng giá đất nhà nước.