Ngân hàng có thanh khoản, bất động sản tự 'giải thoát'

Ở thời điểm hiện tại, Nghị định 08 được cho là “phao cứu sinh” của các nhà phát triển bất động sản (BĐS) trong nước. Tuy nhiên, vấn đề của các nhà phát triển BĐS hiện nay không chỉ có “cục nợ” trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), mà còn xuất phát từ thanh khoản của hệ thống ngân hàng (NH).

Các nhà phát triển BĐS tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua, và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn TP. Phần lớn bắt nguồn từ những dự án chưa được phê duyệt, bởi các NH yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp mới gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thực tế cho thấy, các nhà phát triển BĐS trong nước không có đủ nguồn vốn dài hạn để tạo lập quỹ đất. Nói cách khác, miếng đất thô mà DN sở hữu không thể dùng đi vay vốn cho đến khi đã được chuyển đổi sang đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Trong nhiều tuần trở lại đây, Chính phủ và lãnh đạo các bộ, ngành đã tăng cường thảo luận nhằm giải quyết các vấn đề với thị trường BĐS. Đã có một loạt các sáng kiến và đề xuất như tháo gỡ vướng mắc cho 7 dự án BĐS tại TPHCM; gói tín dụng trị giá 10 tỷ USD được Chính phủ hỗ trợ dành cho nhà phát triển BĐS và người mua nhà.

Chi tiết của các gói tín dụng mới vẫn đang được thảo luận, nhưng trọng tâm sẽ là tài trợ cho việc phát triển và mua nhà ở giá rẻ thông qua các NHTM có vốn nhà nước, với nguồn tiền được rót trực tiếp từ NHNN.

Mới đây, Nghị định 08 vừa được Chính phủ ban hành, có thể nói là giải pháp giúp giảm bớt một số hạn chế của Nghị định 65 như: các nhà phát triển BĐS có thể hoàn trả một tỷ lệ đáng kể trong số TPDN sắp đáo hạn bằng tài sản (dưới hình thức BĐS), và đặc biệt là quy định gia hạn thanh toán TP cho DN phát hành lên tối đa 2 năm.

Thực tế vấn đề đáng lưu tâm nhất hiện nay với các nhà phát triển BĐS là sự thiếu hụt thanh khoản trong hệ thống NH. Lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện trên 12% là quá cao đối với một số người dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các NH hiện trên 9% đối với tiền gửi 1 năm.

Đây là lý do khiến cho các nhà đầu tư thường mua căn hộ để kiếm lời giờ đây sẽ chuyển hướng sang gửi tiết kiệm với lợi nhuận cao hơn.

Do vậy, một khi lãi suất tiền gửi 6-12 tháng giảm khoảng 2% xuống còn 6%, cùng với sự mất giá 1-2% của giá trị đồng Việt Nam, có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi NH sang BĐS.

Thế nhưng, lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023, vì tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong 3 năm qua, khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống gần 100% vào cuối năm 2022.

Do vậy, Chính phủ có thể giúp đẩy nhanh quá trình hạ hệ số LDR trên toàn hệ thống, bằng cách bơm thêm thanh khoản vào thị trường.

Chẳng hạn, xây dựng lại dự trữ ngoại hối của NHNN, bằng việc “bơm” khoảng 20 tỷ USD vào nền kinh tế trong năm 2023, thông qua việc tài trợ cho các gói cho vay khoảng 10 tỷ USD do Chính phủ hỗ trợ (như đề cập ở trên) thông qua NHNN.

Ngoài ra, Chính phủ hiện có hơn 20 tỷ USD để đầu tư cho cơ sở hạ tầng chưa được giải ngân, có thể sử dụng một phần trong số đó để đáp ứng mục tiêu chi 30 tỷ USD cho phát triển cơ sở hạ tầng trong năm nay. Khi đó kỳ vọng GDP danh nghĩa của Việt Nam (bao gồm cả lạm phát) sẽ tăng khoảng 10% trong năm nay.

Điều này có thể thu hút khoảng 40 tỷ USD tiền gửi NH trong năm nay. Khi tăng trưởng tiền gửi NH có thể vượt tăng trưởng cho vay toàn hệ thống khoảng 3%, làm cho lãi suất huy động giảm nhẹ, tức tăng trưởng cho vay đạt 13% so với tăng trưởng tiền gửi đạt 16%.

Theo tôi, dù đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức, nhưng triển vọng dài hạn cho thị trường BĐS Việt Nam vẫn vững mạnh. Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo.

Vì vậy, rất cần thêm nhiều hành động từ Chính phủ để hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho các nhà phát triển BĐS.