Ngăn chặn những "văn phòng bất động sản di động" đẩy giá đất

Ngay sau khi trúng đấu giá, không ít người đã "lướt cọc" bán lại cho người khác, ăn chênh lệch vài trăm triệu đồng.

Hàng trăm triệu/m2 đất nền ven đô

Trong khoảng ba tháng qua, có hàng chục phiên đấu giá đất được tổ chức ở nhiều quận huyện của Hà Nội. Có những thời điểm đất đấu giá có dấu hiệu bị thổi giá, bị tạo sốt ảo. Điển hình như các phiên đấu giá đất vào tháng 8, tháng 9 tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Thường Tín, Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh, Phúc Thọ hay Thanh Oai… Giá liên tục tăng cao đạt mức trên 100 triệu/m2, thậm chí gây sốc ở mức hơn 133 triệu/m2. Khi ấy, có tới hàng nghìn hồ sơ đăng ký mỗi phiên đấu giá và giá đất trúng đấu giá cao gấp từ 15 đến 20 lần giá khởi điểm. Thế nhưng sau đó lại bỏ cọc hàng loạt.

Những dấu hiệu bất thường có tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản… Sau đó, UBND TP. Hà Nội đã đề nghị Công an thành phố xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất, hướng dẫn UBND các quận, huyện, thị xã có biện pháp ngăn chặn các trường hợp vi phạm quy định đấu giá không được tiếp tục tham gia đấu giá. Ngoài ra, lực lượng công an cần đề xuất giải pháp ngăn chặn, hạn chế việc tiếp tục tham gia đấu giá đối với các trường hợp đã từng tham gia đấu giá, trả giá cao bất thường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền trúng đấu giá theo quy định.

Ba tháng qua, có hàng chục phiên đấu giá đất được tổ chức ở nhiều quận huyện của Hà Nội

Giá đất trúng đấu giá dần tiệm cận giá thị trường

Đến nay, một số phiên đấu giá đất gần đây ở các quận huyện như: Hà Đông, Quốc Oai hay Ứng Hoà, mức giá đất trúng đấu giá đã được giới chuyên môn nhận định đang dần trở về mức tiệm cận với giá thị trường. Kết quả có được sau nhiều biện pháp mạnh mà các cơ quan chức năng để chống đầu cơ thổi giá thời gian qua.

71 triệu đồng/m2 là mức giá cao nhất của một trong 16 thửa đất vừa được đấu giá tại huyện Ứng Hoà - TP. Hà Nội 4 ngày trước. Mức giá này được đánh giá vẫn cao hơn khoảng 30% so với mặt bằng chung của địa bàn cách trung tâm Thành phố hơn 30 km. Trước đó, huyện Quốc Oai, giá cao nhất trúng là trên 54 triệu đồng/m2, cũng cao hơn 30% so với mặt bằng giá thị trường. Nhưng đó chỉ là một hai thửa đất cá biệt. Còn lại đa số những thửa đất trong các phiên đấu giá gần đây, mức giá trúng trong khoảng từ 22-50 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí, được cho là đang dần tiệm cận giá thị trường. Không còn tình trạng "trả giá cao, tạo sốt ảo", thổi giá cao gấp 200-300% mặt bằng chung rồi bỏ cọc hàng loạt, gây nhiễu loạn thị trường như thời điểm trước.

Bà Phạm Thị Miền - Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Theo thống kê của chúng tôi, giá đất nền có hạ tầng tốt, có nhiều tiềm năng sẽ tăng từ 10-15%. Theo những quy định tính giá thời điểm hiện nay mà chúng ta vẫn đang tính, mức giá khởi điểm vừa rồi những huyện ngoại thành Hà Nội đấu giá ở mức vừa phải, thậm chí có nhiều nhận định ở mức khá thấp. Đó cũng là một yếu tố hấp dẫn những người quan tâm, đổ dồn về đây để tham gia đấu giá”.

Các quy định mới có hiệu lực trong Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản như việc thiết lập bảng giá đất mới, hay việc cấm 105 Thành phố, thị xã phân lô bán nền… đã tác động trực tiếp tới thị trường, thúc đẩy nhiều người dân tham gia đấu giá đất nền nhiều hơn. Và ba tháng qua, trong tất cả các phiên đấu giá đất tại các quận huyện ngoại thành Hà Nội đều ghi nhận số lượng người tham gia đấu giá lên tới hàng nghìn bộ hồ sơ.

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định: “Hành lang pháp lý, các quy định, các chính sách về định giá hiện nay chắc chắn giá sẽ cao lên và các bảng giá đất các địa phương sắp tới sẽ thay đổi rất lớn, từ đó dẫn đến yếu tố tâm lý cũng rất quan trọng”.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Chúng ta cũng thấy Hà Nội trong vài năm trở lại đây gần như không có dự án mới xuất hiện, cho nên một dự án chính thống do Nhà nước ban hành, coi như là một dự án đầy đủ pháp lý sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư”.

Giới chuyên gia cũng nhận định, dù việc ngăn chặn ngay tình trạng đầu cơ, thổi giá đất qua các phiên đấu giá tại TP Hà Nội đã có tín hiệu tích cực, nhưng đó mới chỉ là tạm thời, để đảm bảo an toàn cho thị trường trong dài hạn, vẫn cần các giải pháp thiết thực hơn nữa. Nhất là trong bối cảnh nguồn cung đất nền khan hiếm, rất nhiều người sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn rất nhiều so với giá trị thực để sở hữu các lô đất đấu giá.

Ngay sau khi trúng đấu giá, không ít người đã "lướt cọc" bán lại cho người khác, ăn chênh lệch vài trăm triệu đồng

Biện pháp lâu dài ngăn chặn đầu cơ, thổi giá đất

Chủ ý trả giá thật cao rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro để hợp thức hóa mức giá trúng. Về mặt bản chất, mục đích cuối cùng của các trường hợp này là để "thổi giá", tạo mặt bằng giá "ảo". Từ đó lấy làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan khác nhằm trục lợi. Các cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra những dấu hiệu bất thường này trong các phiên đấu giá đất, nhưng đó cũng chỉ là để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá của thị trường. Giới chuyên gia bất động sản nhận định, vẫn cần phải có thêm những biện pháp mạnh hơn, thậm chí là phải xem xét bổ sung các quy định mới vào Luật.

Ngay sau khi trúng đấu giá, không ít người đã "lướt cọc" bán lại cho người khác, ăn chênh lệch vài trăm triệu đồng. Rất nhiều những "văn phòng bất động sản di động" được lập ngay gần các khu đất đấu giá để tư vấn, giới thiệu, chuyển nhượng.

Nhiều người lo ngại với tình trạng này sẽ hình thành các hội nhóm tham gia đấu giá đất để "kích sóng", đẩy giá đất nền ở các khu vực lân cận. Thế nhưng, có một thực tế, đó là trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc đẩy giá khi bất cứ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi. Các hành vi được cho là "đầu cơ", "thổi giá" hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tính, bởi không có bất cứ văn bản Luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra ý kiến: “Việc xác định đầu cơ hay đầu tư cũng giống như một người trên thị trường chứng khoán, tham gia mua cổ phiếu khi chúng ta cầm lâu gọi là đầu tư, cầm ngắn gọi là đầu cơ. Ý định của mỗi người là khác nhau, khó mà biết được. Điều mà chúng ta có thể nhìn thấy được là lịch sử giao dịch. Tôi nghĩ rằng sau này khi mọi thông tin tường minh hơn, rồi giao dịch qua ngân hàng thì chúng ta sẽ nhìn được chu kỳ giao dịch của các nhà đầu tư”.

Quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá không nộp đủ tiền trong 120 ngày chỉ bị hủy kết quả và mất tiền cọc là thời gian quá dài, đủ để lướt sóng sang tay. Hơn nữa, với mức giá khởi điểm chỉ từ 8,5- 12,5 triệu đồng/m2, nhà đầu tư chỉ phải đóng 20% tiền cọc - tức là khoảng 200 triệu đồng/lô đất - là mức tiền không ảnh hưởng nhiều tới quyết định bỏ cọc sau khi trúng đấu giá. Vì thế, quy định tiền đặt cọc cũng cần xem xét nâng cao % cọc hơn để ràng buộc trách nhiệm. Ngoài ra, cũng cần có thêm các chế tài mạnh hơn như như thành lập Hội đồng giám sát việc đấu giá đất độc lập để giúp quá trình đấu giá luôn minh bạch.