Ngăn chặn hành vi 'thổi giá' đất bằng cách nào?

Tình trạng đầu cơ đất thông qua các cuộc đấu giá không chỉ khiến giá đất “nhảy múa”, khó kiểm soát, mà còn để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng về lâu dài đối với thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Đồng loạt hủy đấu giá

Sau những phiên đấu giá đất với mức giá “trên trời” tại một số huyện ngoại thành Hà Nội, khiến cơ quan chức năng phải vào cuộc, và mới đây nhiều huyện đã thông báo tạm hoãn đấu giá đất.

Cụ thể, UBND huyện Thanh Oai đã có công văn gửi Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện và các công ty tổ chức đấu giá, về việc dừng đấu giá 114 thửa đất. Đây là các lô đất có diện tích từ 74-135m2, đều có giá khởi điểm 8,8 triệu đồng/m2. Trước đó, các lô đất này từng được dự định sẽ đưa ra đấu giá lần đầu vào ngày 17-8, nhưng sau đó UBND huyện Thanh Oai đã thông báo hoãn để xác định lại mức giá khởi điểm.

Tại huyện Hoài Đức cũng từng là nơi “gây bão” với giá đất sau khi đấu giá, khiến Bộ TN-MT phải vào cuộc xác minh, làm rõ những nghi vấn mà dư luận đặt ra. Theo đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, UBND huyện quyết định dừng đấu giá đất để chờ đoàn kiểm tra của Bộ TN-MT về xác minh các vấn đề liên quan đến công tác đấu giá.

Chiều 22-8, đơn vị được giao tổ chức đấu giá ở huyện Hoài Đức là Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt, đã ra thông báo về việc dừng 2 phiên đấu giá 52 lô đất.

Tương tự, quận Hà Đông cũng thông báo tạm hoãn phiên đấu giá 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa và Dương Nội. Đơn vị đấu giá trên cho biết, việc tạm dừng đấu giá được thực hiện theo yêu cầu của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng quận Hà Đông.

Những hệ lụy cho tương lai

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính, giá đất trung bình ở các khu vực ngoại thành như Hoài Đức hay Thanh Oai rơi vào khoảng 30-40 triệu đồng/m2 là hợp lý. Một trong những nguyên nhân khiến những phiên đấu giá đất này thu hút rất đông người tham gia là do giá khởi điểm thấp, chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2, bởi mức giá này vẫn tính theo bảng giá đất cũ và nhân với hệ số, trong khi mặt bằng giá thị trường phổ biến ở mức 30-40 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, do giá khởi điểm thấp nên tiền cọc cũng thấp theo, càng tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ tham gia và sẵn sàng bỏ cọc.

Tuy nhiên, những lô đất đấu giá với mức giá trúng lên đến 133 triệu đồng/m2 là hết sức bất thường. Nếu đất ở khu vực vùng ven giá đã hàng trăm triệu đồng/m2 thì ở khu vực đô thị sẽ tăng khủng khiếp, làm cho phát triển kinh tế chậm lại, những người có nhu cầu ở thực sẽ khó có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Giá đất tăng đột biến có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm được lợi nhuận cao. Điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị “ứ đọng” trong đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

“Có thể có những nhà đầu cơ đã mua nhiều mảnh đất ở các khu vực xung quanh đó, nên họ muốn nhân cuộc đấu giá này để đẩy giá đất ở khu vực này lên một mặt bằng mới. Từ đó, họ có thể bán được những mảnh đất đã mua với lợi nhuận cao. Với các trường hợp này, họ sẵn sàng bỏ cọc với những mảnh đất đấu giá khi lợi nhuận họ kiếm được cao gấp nhiều lần”- ông Thịnh phân tích.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), người trẻ có xu hướng ngày càng “lười cưới, ngại sinh” một phần vì giá nhà quá cao. Giá nhà đất đang tác động rất lớn đến tâm lý mọi người. Khi giá nhà ngày càng tăng, kéo theo giá thuê nhà ở cũng tăng cao, gây áp lực đến chi phí sinh hoạt của người dân.

Nhiều người trẻ có suy nghĩ phải mua được nhà trước khi kết hôn hoặc sinh con, nhưng do giá nhà đất hiện nay tăng vọt, không dễ để mua nên họ phải “cày ngày, cày đêm” để có thể mua nhà cho bằng được, mà bỏ qua thời điểm “vàng” để lập gia đình, sinh con.

Ngăn chặn bằng cách nào?

LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho rằng để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Những giải pháp này nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần đáng kể vào việc kiểm soát tình trạng thổi giá và đầu cơ trên thị trường BĐS.

Thứ nhất, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch. Cần xác định rõ các tiêu chí nhận diện hành vi đầu cơ, bao gồm việc sở hữu nhiều BĐS, thời gian nắm giữ dưới 5 năm, và BĐS không sử dụng. Dựa trên các tiêu chí này, có thể áp dụng các sắc thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ.

Thứ hai, theo kinh nghiệm quốc tế, một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị BĐS, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị BĐS cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào BĐS chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.

Thứ ba, cần xét duyệt hồ sơ người tham gia đấu giá kỹ lưỡng. Người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý.