Nếu kịch bản hơn 10 năm trước lặp lại, mặt bằng giá nhà có thể giảm?

Giá chung cư đang liên tục tăng mạnh trong hơn nửa thập kỷ qua, tuy nhiên, theo chuyên gia, đà tăng giá nhà có thể giảm nếu kịch bản hơn 10 năm trước lặp lại, khi các dự án nhà ở bình dân tăng, cán cân cung - cầu được cân bằng.

Kết quả phân tích trên dữ liệu lớn của chuyên trang Batdongsan chỉ ra chung cư trên địa bàn Hà Nội, dù liên tục tăng, nhưng chưa “ngáo giá”. Và, gần như chắc chắn giá nhà sẽ còn tăng lên trong thời gian tới khi nguồn cung đang chưa thể bắt kịp nhu cầu thực.

Giá có thể giảm trong 2 năm tới

Cụ thể, theo chuyên gia của Batdongsan, trong năm 2023, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Khi cầu đạt đỉnh, giá tăng mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu bán ra, nguồn cung cũng theo đó được cải thiện.

Như lẽ tất yếu, sau khi đạt đỉnh vào tháng 8, nhu cầu tìm mua nhà bắt đầu chu kỳ đi xuống vào khoảng tháng 10, 11, tuy nhiên, sau đó lại bắt đầu tăng trở lại từ tháng 12/2023. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023. Dựa trên những biến động thực tế, các chuyên gia của Batdongsan dự báo giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Ở góc nhìn của đơn vị phát triển dự án, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhìn nhận nguyên nhân tăng giá chung cư, bên cạnh chi phí đầu vào tăng, còn đến từ việc các doanh nghiệp vướng quá nhiều thủ tục pháp lý, dẫn đến thời gian kéo dài, cung không đáp ứng kịp cầu.

Giá nhà giảm mạnh hay nhẹ phụ thuộc vào số lượng dự án nhà ở giá rẻ tung ra thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Quê, giá chung cư đang tăng không có nghĩa là không thể giảm. Minh chứng là trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2, thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2. Sau hơn 10 năm, giá căn hộ tại đây hiện rơi vào khoảng 100 triệu đồng/m2.

Với những diễn biến thực tế, vị đại diện G6 Group nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do là bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.

Giảm nhanh hay chậm phụ thuộc nguồn cung nhà vừa túi tiền

Góc nhìn của ông Nguyễn Anh Quê không phải không có lý bởi thực tế trong thời gian tới, nhiều địa phương đang đẩy nhanh xây nhà ở xã hội theo đề án 1 triệu căn nhà ở vừa túi tiền của Chính phủ.

Cụ thể, theo tổng hợp báo cáo từ các địa phương, trên địa bàn cả nước đã quy hoạch hơn 1.300 khu đất với quy mô hơn 8.600 ha làm nhà ở xã hội. So với báo cáo năm 2020, diện tích đất phát triển loại hình nhà ở này đến nay đã tăng thêm hơn 5.200 ha.

Một số địa phương quan tâm đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội như: Đồng Nai 1.063 ha, TP.HCM 608 ha, Long An 577 ha, Hải Phòng 471 ha, Hà Nội 412 ha...

Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng và các bộ, ngành, nhiều địa phương đang đẩy nhanh tốc độ xây dựng nhà ở xã hội, điển hình như tỉnh Bắc Ninh có 15 dự án với 6.000 căn, Hải Phòng 7 dự án với 11.678 căn, Bình Dương 7 dự án với 6.557 căn, Thanh Hóa 9 dự án với 4.948 căn...

Trong năm 2024, Thủ tướng giao các địa phương trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 130.000 căn nhà ở xã hội. Nếu nhìn vào kết quả có phần “ì ạch” của năm 2023, mục tiêu trên rõ ràng là một thách thức, đòi hỏi sự vào cuộc của cả hệ thống từ bộ ngành, địa phương đến doanh nghiệp.

Về phía địa phương, cần khẩn trương lập kế hoạch triển khai cụ thể việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội đảm bảo mục tiêu đề ra. Đối với các dự án đã khởi công, cần thường xuyên đôn đốc để hoàn thành dự án ngay trong năm.

Về nguồn vốn ưu đãi, Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh xem xét, kiểm tra các thủ tục pháp lý, lập danh mục dự án đủ điều kiện được vay nguồn vốn 120.000 tỷ đồng để công bố công khai. Đồng thời nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng phù hợp.

Về mặt pháp lý, theo nhiều doanh nghiệp, nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã “khó 1” thì đối với dự án nhà ở xã hội lại “khó gấp đôi”. Vì vậy, để cải thiện nguồn cung, cần nhanh chóng đánh tan những “cục máu đông” đang tồn tại.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cần sớm tháo gỡ ngay thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội, và cả dự án nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước.

Các địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng, và triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, và khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất công (đất sạch) đã được quy hoạch, để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.

Tựu chung lại, nếu nguồn cung nhà giá rẻ được tung ra thị trường lớn, mặt bằng giá nhà nhiều khả năng sẽ có thể giảm, như những gì đã xảy ra trong hơn 10 năm trước. Nhưng tốc độ giảm nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ phát triển các dự án, điều này phục thuộc vào “bàn tay vô hình” của cơ quan quản lý nhà nước và sự tham gia của doanh nghiệp.

Với những người mua nhà, tất cả đều đang chờ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gia tăng, và dự báo mặt bằng giá nhà giảm sẽ trở thành hiện thực trong tương lai.