Nếu đẩy vốn quá mức vào địa ốc: Nguy hiểm!

Tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng tới an toàn hệ thống ngân hàng và nền kinh tế, nên việc xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường này cần theo hướng tiếp cận nhiều nguồn vốn khác nhau

Theo ghi nhận đến ngày 31-7, các ngân hàng (NH) thương mại cho biết vẫn chưa được nới hạn mức tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) sau khi đã sớm hết hạn mức được cấp phép từ hồi đầu năm. Trường hợp khách hàng vay vốn NH, hồ sơ đã làm xong, hợp đồng tín dụng đã ký nhưng chưa được giải ngân vì NH hết room tín dụng đang xảy ra không ít.

Dư nợ BĐS tăng cao, giao dịch trầm lắng

Với những khách hàng vay mua nhà để ở, không chỉ lãi suất vay nhích lên mà việc tiếp cận vốn tín dụng từ các NH thương mại cũng khó khăn hơn. Đặc biệt, do tình trạng hết room nên cán bộ tín dụng nhiều NH cho biết khách hàng cũng… ngại tất toán khoản vay trước hạn vì sợ trả rồi khó được giải ngân tiếp. Điều này càng khiến room tín dụng eo hẹp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA), cho hay hiện giao dịch BĐS trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Dẫn báo cáo của NH Nhà nước 6 tháng đầu năm, chủ tịch Horea phân tích tổng dư nợ tín dụng BĐS đạt khoảng 2,36 triệu tỉ đồng, tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế là 9,35%. Nhưng thực chất, tăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS là 786.000 tỉ đồng, chỉ đạt mức tăng trưởng 8,4% - phản ánh tình trạng các DN, nhà đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn so với trước đây.

HoREA kiến nghị NH Nhà nước kiểm soát và "nắn" dòng vốn tín dụng và chỉ đạo các NH thương mại tiếp tục cho vay đối với những chủ đầu tư có uy tín, dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.

"Hiệp hội đề nghị NH Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm nay lên 1%-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14%, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 NH thương mại lớn nhất (Big 4) và các NH thương mại đạt chuẩn Basel 2" - ông Lê Hoàng Châu nói.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam - cũng cho hay để phát triển một dự án BĐS, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ NH, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng... Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay NH. Có điều, xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều NH vào BĐS sẽ làm thị trường này khó khăn hơn.

Từ chối cho vay không hẳn vì hết room tín dụng

Trước phản ánh của NH thương mại, khách hàng cá nhân và DN về tình trạng khó vay do hết room tín dụng, NH Nhà nước đã có thông tin phản hồi. NH Nhà nước nói rằng một số NH thương mại phản ánh hết room tín dụng là do tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm. Việc từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn do hết room mà còn có thể do phải bảo đảm các tỉ lệ an toàn, hoặc một số NH xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao... Với bản chất hoạt động NH chủ yếu tập trung cho vay ngắn hạn, cho vay bổ sung vốn lưu động thì thường xuyên có nguồn thu nợ, cho vay.

"Một số NH chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực BĐS, thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng. Việc xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường BĐS cần được cân nhắc và tiếp cận theo nhiều nguồn vốn khác nhau, không đẩy rủi ro tới hệ thống NH. Bởi hệ thống NH rủi ro chính là rủi ro đối với khả năng chi trả cho người gửi tiền khi vốn cho thị trường BĐS thường dài hạn trong khi vốn huy động của hệ thống NH 80% là ngắn hạn" - đại diện NH Nhà nước phân tích.

Thực tế, dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS rất đa dạng bao gồm vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu DN hoặc vay các tổ chức nước ngoài; huy động từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ NH...

"Vốn tín dụng từ hệ thống NH chỉ là một trong số các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhưng đây là nguồn vốn mang tính chất trọng yếu. Dù vậy, tín dụng NH chỉ giải quyết được các vấn đề trước mắt, tạm thời; về lâu dài, để phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững cần có giải pháp đồng bộ nhằm khơi thông nguồn vốn đa dạng, an toàn, hỗ trợ thị trường này. Bởi tín dụng NH được đẩy mạnh quá mức vào đây sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng tới an toàn hệ thống tổ chức tín dụng và nền kinh tế" - đại diện NHNN nói.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng cần có quy định phân nhóm các phân khúc BĐS để từ đó có chính sách tín dụng, chính sách vốn phù hợp.

Cụ thể, có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS. Đối với DN BĐS ngoài vốn tín dụng NH, cần lưu tâm, linh hoạt hay huy động từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, trái phiếu công trình. Đặc biệt, phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán.

"Ngoài khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS là nguồn vốn, các DN còn gặp khó về vấn đề pháp lý của dự án. Cụ thể, nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm. Vì vậy, kiến nghị Chính phủ có hướng giải quyết giúp DN BĐS có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân" - TS Sử Ngọc Khương đề xuất.

Huy động vốn qua kênh trái phiếu

Theo HoREA, hiện các DN BĐS đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153 theo hướng chấn chỉnh, uốn nắn hoạt động phát hành trái phiếu DN, nhất là trái phiếu riêng lẻ; bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm DN phát hành, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu... Những giải pháp này sẽ giúp thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hóa hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường BĐS, giảm lệ thuộc vào tín dụng NH.