Nếu bất động sản chỉ dựa vào ngân hàng, sẽ rủi ro lớn khi chính sách đổi chiều

GS.TS. Tô Trung Thành, cho rằng thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và đổ vào phân khúc mang tính đầu cơ. Về dài hạn, cần nắn dòng vốn vào những khu vực ưu tiên, tránh kích "bong bóng" bất động sản; đồng thời, tạo dựng niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp...

Thị trường bất động sản vừa chậm rãi trải qua quý 1/2023 với trạng thái trầm lắng nhưng có phần "thở phào" hơn sau khi Chính phủ ban hành một số cơ chế chính sách và đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng kết hợp "nhả phanh" thắt chặt tiền tệ trước đó.

Nhìn lại những bất ổn trên thị trường bất động sản thời gian mà trọng tâm là tình trạng tắc nghẽn nguồn vốn, GS.TS. Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã dành thời gian trao đổi với phóng viên Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy trước buổi hội thảo khoa học quốc gia về triển vọng năm 2023 và công bố ấn phẩm “Kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”.

Vị chuyên gia này đã đưa ra nhiều gợi ý để giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản để đưa thị trường này phát triển lành mạnh. Những giải pháp này một mặt kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư để chống đầu cơ, ngăn "bong bóng” bất động sản; mặt khác, sẽ tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Thưa ông, là người nghiên cứu thị trường bất động sản lâu năm, ông có đánh giá, nhận xét gì về thị trường này trong thời gian qua?

Theo đánh giá của nhóm nghiên cứu chúng tôi, năm 2022 là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức. Số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể năm 2022 cũng tăng khoảng 38,7% so cùng kỳ năm 2021.

Quy mô doanh thu bình quân của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi tổng tài sản bình quân tăng mạnh, chủ yếu do tăng nợ. Cùng với sự suy giảm mạnh của doanh thu trong khi nợ gia tăng, khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản cũng sụt giảm mạnh trong 5 năm qua.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy trầm tại nhiều phân khúc, dòng vốn trên thị trường vốn dài hạn tắc nghẽn, lãi suất trên thị trường tiền tệ tăng mạnh, doanh số bán hàng sụt giảm, tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản suy yếu hơn, số lượng doanh nghiệp không có khả năng trả nợ lãi vay hoặc khó khăn trong trả nợ lãi vay gia tăng.

Trong thời gian tới, hệ thống ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản là khá rõ ràng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện cũng đang tồn tại nhiều vấn đề bất ổn.

Điều này dẫn đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong năm 2022 gặp nhiều thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như: tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn... để ứng phó với những khó khăn.

Việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn trong bối cảnh thắt chặt tín dụng và sự sụt giảm của thị trường chứng khoán dẫn đến nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Những động thái tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và cơ quan quản lý đã có tác động như thế nào đến dòng tiền vào thị trường bất động sản, thưa ông?

Trong quý 1/2023, Ngân hàng Nhà nước có những nhịp giảm lãi suất nhưng mục tiêu không phục vụ cho riêng thị trường bất động sản mà hỗ trợ nền kinh tế nói chung, bởi mức lãi suất cao ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất cả doanh nghiệp.

Với thị trường bất động sản, vướng mắc thị trường này đến từ hai vấn đề chính đó là (i) niềm tin của thị trường và (ii) dựa vào tín dụng ngân hàng. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng và khoảng 26,3% GDP. Tốc độ tăng trưởng dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 ở mức khoảng 24%, tăng gấp 1,6 - 1,7 lần so với tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống là 14,17% năm 2022; đồng thời, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%).

Hiện tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản có tới 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống.

Thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và đổ vào phân khúc mang tính đầu cơ. Trong cơ cấu tín dụng lĩnh vực bất động sản, 22% ở thị trường phân khúc quyền sử dụng đất, trên 60% là tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở và tự sử dụng, chủ yếu là phân khúc giá trị cao là mua nhà, căn hộ cấp cao của các dự án bất động sản còn dang dở. Đây là phân khúc hấp dẫn dòng vốn đầu cơ và hầu hết là cầu ảo.

Điều này có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường bất động sản. Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức đóng băng khi lãi suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.

Tuy nhiên, thông điệp của Ngân hàng Nhà nước cũng như của Chính phủ rất rõ ràng, không có một gói giải pháp riêng chỉ để giải cứu thị trường bất động sản. Do đó, khó có thể nới lỏng về tín dụng, đặc biệt trong khu vực đầu cơ mà chỉ có thể mở rộng tín dụng cho khu vực nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê để cân bằng cung cầu.

Cùng với đó, năm 2021, thị trường bất động sản có thể dựa thị trường trái phiếu phát triển mạnh nhưng đến năm 2022, thị trường trái phiếu giảm rất sâu. Vì vậy, để có được nguồn vốn cho thị trường, mấu chốt là tạo được niềm tin trên thị trường vốn, trong đó điểm nhấn là khơi thông thị trường trái phiếu. Bởi thị trường này chiếm tỷ trọng tới 30% trong tổng nguồn vốn trên thị trường bất động sản.

Vừa rồi, Ngân hàng Nhà nước thực hiện một loạt động thái nới lỏng tiền tệ thông qua hạ lãi suất điều hành, gián tiếp tác động đến giảm lãi suất thị trường, theo ông, sự phân bổ thụ hưởng của chính sách này đến các phân khúc của thị trường bất động sản sẽ như thế nào?

Chính sách tiền tệ năm vừa qua chịu sức ép quá lớn từ thế giới, phải giữ ổn định về tỷ giá hay lạm phát nhưng do trong "bộ ba bất khả thi", bắt buộc phải hy sinh những các mục tiêu khác.

Ba trụ cột trong tam giác "bộ ba bất khả thi" đó là (i) tỷ giá cố định; (ii) tự do lưu chuyển vốn; (iii) tính độc lập của chính sách tiền tệ.

Trong đó, một mục tiêu rất quan trọng để hỗ trợ tăng trưởng đó tính độc lập của chính sách tiền tệ. Do chưa thể linh hoạt tỷ giá, dẫn đến tính độc lập của chính sách tiền tệ bị thu hẹp.

Tinh độc lập của chính sách tiền tệ thể hiện ở chỗ nhà điều hành muốn hỗ trợ nền kinh tế bằng cách giảm lãi suất không thể làm được, bởi phải giữ neo về tỷ giá ở trên, thành ra lãi suất tăng rất cao, kiểm soát room tín dụng, tác động rất xấu đến nền kinh tế. Về dài hạn, rõ ràng phải phá vỡ tam giác bằng cách linh hoạt về tỷ giá.

Tuy nhiên hiện nay, chính sách tiền tệ vẫn là đa mục tiêu cho nên trong ngắn hạn, nhóm nghiên cứu cho rằng phải sử dụng mô hình “trung dung”.

Theo đó, chấp nhận ổn định tỷ giá ở một mức độ nhất định, gia tăng mạnh dự trữ ngoại hối đi kèm với các biện pháp trung hòa có hiệu lực mạnh và chấp nhận được các chi phí phát sinh, và mấu chốt là phải lựa chọn cách thức kiểm soát vốn hiệu quả.

Tháng 3 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế nhưng chỉ cần những tác động lớn từ thế giới từ nay đến cuối năm, lại phải giữ tỷ giá, phải tăng lãi suất, không độc lập để hỗ trợ nền kinh tế.

Hơn nữa, muốn hỗ trợ thị trường bất động sản nhưng cũng thận trọng vì như phân tích, nếu khơi thông lại nguồn vốn tín dụng như những năm vừa qua là đang hỗ trợ khu vực đầu cơ, gây "bong bóng".

Do đó, cần phải xây dựng lại cơ cấu để hỗ trợ những khu vực, những doanh nghiệp không phải khu vực đầu cơ, thay vào đó là hỗ trợ cho khu vực nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội… Khi đó mới nên nới room tín dụng cũng như lãi suất.

Với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, để gây dựng lại niềm tin thị trường và khơi thông nguồn vốn trọng yếu này, những điểm gì cần lưu ý, thưa ông?

Để xây dựng được niềm tin thị trường này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định mới để hỗ trợ như: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững... Tuy nhiên, một trong những điểm rất quan trọng đó là tạo sự minh bạch, xếp hạng tín nhiệm trái phiếu và rà soát lại doanh nghiệp phát hành.

Một điều nữa để tạo sự minh bạch trên thị trường đó là rà soát “lỗ hổng” về thể chế, khôi phục lại niềm tin của thị trường.

Điểm đáng lưu tâm đó là năm vừa qua, các tập đoàn bất động sản vẫn được phép mua bán sáp nhập (M&A) các công ty chứng khoán và công ty tài chính đã tạo ra xung đột lợi ích lớn trong hệ thống tài chính.

Để có được nguồn vốn, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ thông qua các công ty chứng khoán của công ty tài chính phụ thuộc. Sau đó lại phát hành thứ cấp trên thị trường chứng khoán, đẩy rủi ro từ các doanh nghiệp lớn sang rất nhiều các người đầu tư không chuyên.

Nếu không xử lý được điểm này, rõ ràng niềm tin vẫn không thể phục hồi, doanh nghiệp, thị trường vẫn rất khó khăn.

Vừa nhìn lại số liệu của TP. Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 thấy rất rõ hai vấn đề quan trọng.

Một là, đầu tư công rất quan trọng nhưng TP. Hồ Chí Minh lại là một trong những địa phương giải ngân rất kém. Hai là, ngành xây dựng, đặc biệt là bất động sản sụt giảm rất sâu, nghiêm trọng nhất trong các lĩnh vực của thành phố.

Điểm mấu chốt để thị trường bất động sản hồi phục đó là tạo dựng niềm tin, đặc biệt niềm tin vào thị trường trái phiếu về dài hạn chứ còn cứ dựa vào tín dụng, khi chính sách đổi chiều, thị trường sẽ rất khó khăn.

Sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp nhưng cách nào ngăn doanh nghiệp địa ốc ôm đồm quá nhiều dự án trong cùng một thời điểm, gây căng thẳng về thanh khoản và rủi ro như thời gian qua, thưa ông?

Đối với hệ thống ngân hàng, cần kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng “nóng” ở các thị trường tài sản. Kiểm soát cung tiền vào thị trường bất động sản và nắn dòng tiền của khu vực ngân hàng vào khu vực nền kinh tế thực, lĩnh vực lan tỏa bằng các biện pháp kiểm soát tín dụng vào bất động sản có chọn lọc.

Ngân hàng cũng phải ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp. Thay vào đó, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao.

Đối với nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện đang gặp khó khăn. Căn cứ vào kết quả rà soát này để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản có thể hỗ trợ.

Đặc biệt cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn.

Trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá tín nhiệm có thể giảm hệ số số rủi ro xuống. Ngược lại khi chưa đánh giá tín nhiệm phải tăng yếu tố rủi ro lên để kiểm soát dòng vốn, mang tính đầu cơ hay không.

Khơi thông nguồn vốn rất quan trọng, vậy các nhóm giải pháp nhóm nghiên cứu đề xuất như hoàn thiện về thể chế chính sách pháp luật và hướng đến cân bằng cung cầu ra sao, thưa ông?

Khơi thông nguồn vốn là quan trọng nhất, giống như một người đang ốm cần phải tiếp sức. Tiếp đó là hoàn thiện thể chế và hệ thống pháp luật để thị trường phát triển một cách bền vững. Theo đó, cần trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu sửa đổi... theo hướng phù hợp với thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật nhằm tháo gỡ những khó khăn bất cập về pháp lý trong đầu tư kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện; hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ bất động sản...

Bên cạnh đó là giải quyết vấn đề về cân đối cung cầu, nhằm tăng nguồn cung và đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản; cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua các đối tượng chính sách; nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản...

Nhà ở xã hội, nhà ở có giá có giá phù hợp là lĩnh vực được ưu tiên hỗ trợ nhưng về phía doanh nghiệp cũng thật sự không mặn mà. Theo ông, làm sao để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội?

Một trong những điểm mấu chốt doanh nghiệp cũng không mặn mà là ngay từ khâu thủ tục rất nhiều khó khăn, tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng rõ ràng doanh nghiệp phải lựa chọn. Về mặt dài hạn, doanh nghiệp cần tính toán những phân khúc nào phù hợp và tồn tại lâu dài được.

Do đó, cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung cho thị trường thông qua các chính sách hỗ trợ của Nhà nước; nghiên cứu cơ chế, chính sách phù hợp để phát triển mạnh nhà ở cho thuê...