Nên xác định giá trị tiền sử dụng đất ngay tại thời điểm đấu thầu

 Công ty CP Tập đoàn Telin (Telin Group) có nhiều năm kinh nghiệm tham gia dự án bất động sản (BĐS). Thực tiễn đầu tư, triển khai các dự án, chúng tôi thấy rất nhiều vướng mắc từ hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS. Tôi cho rằng, để tháo gỡ vướng mắc hiện nay, cần lấy Luật Đất đai làm luật gốc, từ đó sửa các luật liên quan.

Cùng với đó, tôi xin đưa ra một số vấn đề cần phải sửa đổi gấp. Hai nghị định đang ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS là Nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở và Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư. Mặc dù đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp (DN) nhưng hai nghị định này lại quy định chưa rõ ràng, mâu thuẫn, gây khó cho DN. Hiện nay, DN được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và các loại đất khác, tuy nhiên không hướng dẫn diện tích đất ở phải có là bao nhiêu, nên địa phương không dám làm. Tôi cho rằng, nếu Bộ Xây dựng sửa ngay thì sẽ giải phóng được hàng trăm dự án BĐS đang tắc nghẽn.

Các thủ tục hành chính cần phân cấp, phân quyền càng cụ thể càng tốt để đẩy nhanh, giải quyết nhanh. Nhiều dự án BĐS mất 5, 7 năm, thậm chí 10 năm mới ra được thị trường thì không còn cơ hội kinh doanh.

Về định giá đất, câu chuyện định giá như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính, rất khó thực hiện. Nếu định giá thấp sẽ thất thoát tiền của Nhà nước, còn định giá cao thì DN không làm được, do đó hiện rất ít đơn vị dám định giá, dẫn đến DN rất khó khăn trong nộp được tiền sử dụng đất cho Nhà nước, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đối với các dự án sử dụng đất được đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, theo quy định hiện nay giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, dẫn đến nhà đầu tư tại thời điểm đấu thầu chưa đánh giá được đầy đủ hiệu quả đầu tư. Tôi cho rằng giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước nên xác định luôn tại thời điểm đấu thầu.