Nên mua bất động sản bây giờ chưa nhìn từ câu nói: “Những điều xấu nhất đã đến và để xấu hơn nữa thì tôi đánh giá là không còn”

Hầu hết chúng ta ai cũng nhìn thấy thị trường bất động sản đang ở trong gam màu tối, nhưng, tôi cũng đang nhìn thấy rất nhiều nỗ lực từ nhiều phía khác nhau.

Đã nên mua bất động sản bây giờ chưa? Nên mua cổ phiếu bất động sản bây giờ chưa?... là các câu hỏi mà dân tài chính thường hay được những người thân quen tham vấn vào thời điểm hiện tại. Cơ quan sở ban ngành họp hành liên tục, quyết sách cũng được đưa ra liên tục. Nỗ lực khơi thông các điểm nghẽn trên thị trường bất động sản, tài chính đang khiến những người cầm tiền bắt đầu sốt ruột nhưng để thực sự xuống tiền – họ cần nhiều thông tin hơn thế!

Để giúp cộng đồng có góc nhìn rộng mở, chúng tôi trao đổi với ông Nguyễn Minh Giang - một chuyên viên môi giới bất động sản, chuyên viên tư vấn quản lý tài sản, chuyên viên môi giới chứng khoán lâu năm trên thị trường.

Thưa ông, ông nhìn nhận nhận ra sao về thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại?

Nhìn về thị trường bất động sản ở thời điểm này, tôi không có quan điểm riêng so với đám đông. Hầu hết chúng ta ai cũng nhìn thấy thị trường bất động sản đang ở trong gam màu tối. Tôi cũng nhìn thấy báo chí, mạng xã hội ngập những thông tin tiêu cực về thị trường.

Nhưng, tôi cũng đang nhìn thấy rất nhiều nỗ lực từ nhiều phía khác nhau. Phía cơ quan sở ban ngành, tôi nhận thấy suốt nửa năm nay kể từ thời điểm sức nóng của trái phiếu doanh nghiệp gây chấn động thị trường tài chính thì từ Chính phủ, NHNN, Bộ ban ngành, lãnh đạo các tỉnh, huyện..đến các doanh nghiệp, hiệp hội các nhóm doanh nghiệp đang căng sức tìm cách tháo gỡ. Hiện tại, với tư cách là môi giới chứng khoán, tôi thường phải theo dõi sát sao tin tức để tư vấn chính xác cho nhà đầu tư nên tôi thấy rằng, các nỗ lực kể trên của các bên đủ để chúng ta tin rằng dù mọi thứ đang như tơ vò thì sức người cũng sẽ giải quyết được. Tôi tin, những gì chúng ta chứng kiến thời gian qua sẽ được tháo gỡ.

Quan điểm của tôi nói thì dài nhưng tôi gói gọn trong một câu là những điều xấu nhất đã đến và để xấu hơn nữa thì tôi đánh giá là không còn!

Tôi có thể hiểu ý ông là nên mua bất động sản, cổ phiếu bất động sản vào lúc này?

Để trả lời câu hỏi của bạn, tôi sẽ nói một chút về chữ Đáy. Đây là một loại mô hình Tạo đáy trên thị trường chứng khoán mà chúng ta hay gặp:

Nhìn vào mô hình này bạn sẽ thấy, có thể thời điểm tôi đang nói chuyện với bạn bây giờ là “Đáy 1”. Một số nỗ lực từ các bên đi kèm nhu cầu (tôi cho là luôn hiện hữu) có thể sẽ đẩy giá một sản phẩm nào đó lên một chút. Khi nhu cầu đó yếu đi và lực bán ra lớn (ở trường hợp này là các công ty bất động sản tranh thủ bán ra khi thị trường ấm hơn để cải thiện dòng tiền) thì thị trường lại rơi vào cảnh giảm giá lần nữa và chúng ta lại kiểm định vùng Đáy 2. Đến vùng này, cung – cầu lại gặp nhau và giá lại hồi lên...

Giải thích như thế để nói với bạn rằng, điều xấu nhất đã đến và để xấu hơn nữa thì tôi đánh giá là không còn tức là tôi cho rằng giá bất động sản đang ở vùng đáy. Còn vùng đáy kéo dài bao lâu và đến khi nào sự bứt phá mà trong chứng khoán chúng tôi hay gọi là điểm eakout diễn ra thì tôi không thể dễ dàng phán xét được. Điểm eakout- để xảy ra – thường phải hội tụ rất nhiều yếu tố và có những yếu tố nếu chưa xảy ra sẽ không định tính phân tích được.

Ông có thể liệt kê những điểm đã xảy ra và khiến ông chưa thấy được điểm eakout?

Trước mắt các doanh nghiệp bất động sản phải vượt qua được rào cản khó là khoản đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 và 2024. Khi một lượng đủ lớn doanh nghiệp bất động sản đi qua được rào cản này thì thị trường có thể bứt dần để đi lên. Lúc đó, những doanh nghiệp có kế hoạch kinh doanh tốt, sử dụng đòn bẩy hợp lý sẽ bứt phá. Những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao và không vượt qua bài toán trả nợ sẽ gặp nhiều bất lợi, họ có thể phải bán tài sản giá rẻ để xử lý những khoản nợ Trái Phiếu đến hạn. Hoạt động bán rẻ tài sản này cũng sẽ xảy ra nhiều kịch bản: nếu cầu trên thị trường đủ lớn thì hấp thụ sẽ rất nhanh và không có điểm điều chỉnh giá trên diện rộng; nếu nhu cầu trên thị trường chưa đủ lớn nhưng dòng tiền trên thị trường đã được khơi thông kích hoạt hoạt động M&A thì thị trường sẽ rất sôi động.

Bằng kinh nghiệm tư vấn đầu tư của mình, ông có thể chia sẻ rõ hơn nên hay chưa nên xuống tiền khi vùng đáy có thể kéo dài trước khi điểm eakout xuất hiện?

Góc nhìn của tôi trên cương vị là một người thường xuyên sát sao với những nhà đầu tư thì tôi đánh giá đây là thời điểm phù hợp để xuống tiền. Tuy nhiên, mỗi nhà đầu tư sẽ có chiến lược khác nhau nên tôi tạm chia ra làm 2 quan điểm đầu tư như sau:

Thứ nhất: Đối với nhà đầu tư có nhu cầu mua bất động sản để ở, mua bất động sản dòng tiền và nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi mua bất động sản với mục đích tích luỹ tài sản thì không có kênh đầu tư nào hiệu quả hơn lúc này. Nếu xác định đây là vùng đáy và khó lòng có đáy sâu hơn thì bất động sản là kênh đầu tư an toàn nhất để tích trữ tài sản. Tức, tôi cho rằng đây là thời điểm tốt để nhà đầu tư đi tìm hiểu và xuống tiền.

Thứ hai: Đối với nhà đầu tư có nhu cầu mua bất động sản tăng trưởng nhanh (tôi hay gọi là dân đầu cơ bất động sản) thì yếu tố timing lại quan trọng nhất. Theo kinh nghiệm của tôi, phân khúc khách hàng này thường có xu hướng đánh nhanh, rút gọn nên họ chú trọng tới “timing” hơn là giá cả. Do vậy, đối tượng khách hàng này thường sẽ chọn thời điểm thị trường tốt hơn mới bắt đầu xuống tiền.

Dựa trên nhu cầu như vậy thì tôi cho rằng đây vẫn chưa phải thời điểm dành cho nhà đầu cơ bất động sản. Góc nhìn của tôi thì sớm nhất từ 2025 trở đi thị trường bất động sản mới thật sự khởi sắc, có điểm eakout tốt nhất khi mọi yếu tố về vĩ mô cũng như yếu tố nội tại của doanh nghiệp được xử lý trong khoảng 1-2 năm tới.

Nếu mua BĐS để đầu tư thì nên chọn phân khúc, vị trí nào?

Chúng ta thấy hiện nay Chính phủ đang mạnh tay giải ngân đầu tư công, đặc biệt là phát triển cơ sở hạ tầng giao thông. Nhà đầu tư có thể tìm hiểu những vị trí bất động sản có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng giao thông chạy qua, các dự án trọng điểm quốc gia, những tỉnh/thành có quy hoạch phát triển mạnh về bất động sản Khu công nghiệp.

Theo đánh giá của tôi thì những vị trí bất động sản đó tại thời điểm này vẫn nhiều nhà đầu tư tìm tới và giao dịch với mức giá tốt. Để lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp với mỗi người thì tài chính là yếu tố rất quan trọng. Nếu tài chính cao thì ưu tiên bất động sản vùng lõi tại thời điểm này, thấp hơn thì có thể là bất động sản đô thị đã hoàn thiện pháp lý, nằm gần trung tâm và khu dân cư đông đúc.

Có một phân khúc nữa là Chung Cư cũng rất đáng quan tâm, Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng Nhà ở xã hội trong 5 năm tới do nhu cầu là rất lớn, sau giai đoạn bất động sản tăng phi mã, người có thu nhập trung bình khá rất khó để mua được một lô đất nền xây nhà, nên nhu cầu thuê và sở hữu Chung Cư là khá lớn.

Với cổ phiếu bất động sản thì sao?

Đối với thị trường chứng khoán thì có độ nhạy nhanh hơn so với bên ngoài từ về chính sách đến kết quả kinh doanh của Doanh nghiệp. Nên các cổ phiếu BĐS ở thời điểm này tôi cho rằng “những gì xấu nhất đã qua rồi nhưng điều tốt đẹp vẫn cần nhiều thời gian” nghĩa là cái xấu nhất ở đây tôi cho rằng đó là “Quả bom trái phiếu” nhưng để xử lý xong các Doanh nghiệp cần có khoảng thời gian từ 1-2 năm và sau đó là sự đồng thuận của chính sách vĩ mô hỗ trợ cho các Doanh nghiệp bất động sản để tăng trưởng trở lại sẽ mất từ 3-5 năm. Nhìn diễn biến đường giá của các cổ phiếu bất động sản tôi nhận định hầu hết đang tạo một vùng đáy lớn và trong quá trình tạo đáy lớn sẽ mất khá nhiều thời gian để tích luỹ và trở lại con sóng tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, với nhà đầu tư giá trị thì đây là thời điểm Vàng để nhà đầu tư nghiêm túc tầm soát những Doanh nghiệp có lợi thế cạnh tranh, tiềm lực tài chính và những dự án trong chu kỳ mới để có thể sở hữu ở vùng giá tốt.

Còn với các nhà đầu tư mua bán cổ phiếu trong ngắn hạn thì cần quan sát yếu tố cung cầu và bối cảnh của thị trường để đưa ra quyết định cho phù hợp.

Tôi quan sát thấy rất nhiều nhà đầu tư đang bị kẹp các cổ phiếu bất động sản ở vùng giá trên cao và hiện tại họ vẫn đang kỳ vọng khi tháo gỡ xong quả bom “trái phiếu” thì các cổ phiếu bất động sản sẽ sớm tăng về đỉnh cũ trong 1-2 năm tới. Nhưng với kinh nghiệm tôi thì nhóm bất động sản về đỉnh cũ cuối năm 2021 sẽ cần mất rất nhiều thời gian.

Để Anh chị có cái nhìn rõ hơn tôi có thể lấy một ví dụ với cổ phiếu DIG, một trong những cổ phiếu bất động sản được nhà đầu tư rất quan tâm trong giai đoạn uptrend, nó tích luỹ mất 7-8 năm để có một đại sóng tăng khoảng 10 lần từ vùng giá quanh 10k lên 100k trong năm 2021 và sau đó giảm một mạch về vùng nền cũ quanh giá 10k. Xét về yếu tố kỹ thuật thì dạng cổ phiếu như này thường mất rất nhiều thời gian để có một nhịp uptrend lớn. Nên để kỳ vọng cổ phiếu DIG về đỉnh cũ 120k thì tôi cho rằng sẽ mất rất nhiều thời gian.