NĐT cần thận trọng khi 'xuống tiền' các sản phẩm bất động sản đang giảm giá sâu

Theo chuyên gia, với những sản phẩm bất động sản mang tính đầu cơ cao mà người mua người bán có sự tính toán ngắn hạn, thì mức giảm giá 20-30% vẫn phải cân nhắc.

Bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn trong khoảng hơn 2 năm đại dịch Covid-19. Có thể thấy, nhà nhà, người người sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản và ôm mộng "đánh nhanh, thắng nhanh".

Nhu cầu lớn đã khiến thị trường bất động sản xuất hiện những làn sóng đầu tư, đầu cơ bất động sản, gây "sốt đất" ở nhiều địa phương. Giá bất động sản từ năm 2020 đến đầu năm 2022 liên tục tăng mạnh ở nhiều nơi.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản bất ngờ "gãy sóng", nguyên nhân được cho là do chính sách kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Hậu quả, nhiều nhà đầu tư, đặc biệt những người sử dụng đòn bẩy tài chính, đang phải rao bán giảm giá tới 20-30%, nhằm thu hồi vốn, xử lý các khoản nợ.

Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, những lô đất nền có vị trí mặt đường ở Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất có mức giá 28-36 triệu đồng/m2, giảm 30-40% so với thời kì đỉnh “sốt đất” của năm 2021.

Tại huyện Hoài Đức, đất dịch vụ ở xã Di Trạch, Lai Xá, Kim Chung, Vân Canh…, đã giảm 30-40 triệu đồng/m2 so với thời gian "sốt đất" và hiện nhà đầu tư rao giá 60-70 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, tại các vị trí gần trung tâm như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 5-7 triệu đồng/m2 so với thời gian đỉnh giá và đang ở mức 34-37 triệu đồng/m2.

Tại thị trường Đông Anh, những lô đất mặt đường tại Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê, … thời điểm “sốt đất” đều có giá rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70 - 110 triệu đồng/m2. Thì hiện nay nhiều chủ đất chào giá trong ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2 - mức giá mà không ít người đánh giá là giảm sâu kỷ lục từ trước đến nay.

Trong khi người bán đang chấp nhận cắt lãi, và thậm chí cắt lỗ để thu hồi dòng tiền, thì người mua lại đang có tâm lý chờ "bắt đáy". Người mua kỳ vọng có thể giảm sâu để vào tiền, thậm chí, người mua chờ đợi "cơn bán tháo" ồ ạt trên thị trường.

Dẫn lời Dân trí, ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC cho rằng, đối với những dòng sản phẩm do chủ đầu phát hành, thì việc giá giảm sâu là khó, vì giá đầu vào sản phẩm này rất cao.

Còn đối với thị trường thứ cấp, khi thị trường xảy ra "sốt nóng" đã khiến giá bất động sản tăng trưởng 60-80% ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, nếu các sản phẩm này không có hạ tầng hỗ trợ và không có những lý do tiềm năng, đặc biệt nhóm đối tượng tham gia đầu tư sản phẩm này mang tính đầu cơ cao thì mức giảm 20-30% vẫn phải cân nhắc.

Vị chuyên gia cho rằng, để có thể nhận định được mức giảm giá đó đã là một con số tốt và sát với thực tế chưa, cần phải căn cứ vào phân khúc hàng hóa và thị trường người mua quan tâm.

"Sản phẩm bất động sản sơ cấp thì chiết khấu khoảng 3% đã là mức được. Doanh nghiệp cần tiền trong ngắn hạn, thì tôi cho rằng, những nhà đầu tư có quyền lực vẫn nên quyết định cơ cấu tài chính để tham gia đầu tư. Còn với những sản phẩm bất động sản mang tính đầu cơ cao mà người mua người bán có sự tính toán ngắn hạn, thì mức giảm giá 20-30% chúng ta vẫn phải cân nhắc", ông Duy cho hay.

Còn theo ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn, nếu nhìn ở góc độ đầu tư thì mỗi nhà đầu tư có một khẩu vị khác nhau, có nhóm ưa thích lướt sóng, nhóm chuyên đầu tư trung và dài hạn...

Ngoài ra, ở mỗi khoảng thời gian khác nhau sẽ có những ảnh hưởng tới tâm lý và kỳ vọng khác nhau của các nhà đầu tư.

Ông Hảo cũng cho hay: "Nhiều người cho rằng có thể nhìn bối cảnh thị trường để dự đoán thời điểm thị trường xuống đáy để bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế với thị trường bất động sản hay chứng khoán thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy. Chỉ khi nào giá bắt đầu xuống mới biết đâu là vùng đỉnh, khi nào giá đi lên mới biết đâu là vùng đáy".

Cũng theo ông Hảo, việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Do đó, cần nhìn nhận rằng mỗi loại hình, phân khúc bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó.