Nâng tầng, chia nhỏ căn hộ đô thị Hà Nội: Ngột ngạt, quá tải

Ðô thị Hà Nội bị "băm nát", quá tải hạ tầng không chỉ vì những sai phạm liên quan nâng tầng xung quanh đường Lê Văn Lương mà còn bởi hàng loạt nguyên nhân khác phá vỡ quy hoạch ban đầu. Hàng loạt các tuyến đường cũng rơi vào cảnh tắc nghẽn liên tục, do nhồi chung cư, điều chỉnh dự án; căn hộ chung cư bị chia nhỏ diện tích hỗ trợ doanh nghiệp bán hàng… cách đây nhiều năm.

Cách đây 10 năm, thị trường bất động sản rơi vào cảnh đóng băng do tín dụng bị “siết”, nguồn cung căn hộ cao cấp dồi dào. Để “giải cứu” cho nhiều chủ đầu tư, Bộ Xây dựng đề xuất ý tưởng chia nhỏ căn hộ nhiều dự án chung cư, kể cả chung cư cao cấp. Đề xuất này nhận được sự ủng hộ của doanh nghiệp địa ốc.

Bất chấp sự phản đối của dư luận về hệ lụy quá tải hạ tầng giao thông, trường học; quá tải về số dân, hệ lụy về phòng cháy chữa cháy… khi chia nhỏ căn hộ, Bộ Xây dựng vẫn ban hành Thông tư 02 (năm 2013) do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam (lúc đó) ký hiện thực hóa đề xuất chia nhỏ căn hộ.

Thông tư này có hiệu lực và được triển khai từ 22/4/2013 đến 31/12/2014. Chỉ chưa đầy một năm, UBND TP Hà Nội đã đồng ý với việc cho mấy chục dự án tại Hà Nội với số lượng hàng chục nghìn căn hộ được chia nhỏ. Dường như đây là giải pháp giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh hàng tồn và thu lợi nhuận nhanh nên Bộ Xây dựng tiếp tục gia hạn việc chia nhỏ căn hộ thêm 1 năm nữa (kéo dài đến hết năm 2015).

Lý giải về nghi vấn của dư luận rằng “việc giải cứu thị trường là “chạy theo” chủ đầu tư?”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng thời bấy giờ là ông Trịnh Đình Dũng trả lời truyền thông rằng, việc này là “bất đắc dĩ” và số lượng những dự án chia nhỏ không nhiều.

Thực tế đến nay, sau 10 năm nhìn lại những dự án được phép chia nhỏ căn hộ nằm dọc nhiều tuyến đường của Hà Nội, dễ thấy hậu quả lớn của các quyết định trước đây. Hằng ngày, người dân phải chịu cảnh “tắc đường”, ngập lụt mỗi khi trời mưa. Khi căn hộ chia nhỏ đồng nghĩa với số dân tăng nhanh, gây áp lực lên hạ tầng…

Ngay trên tuyến đường Minh Khai (quận Hai Bà Trưng), hàng loạt các dự án được chia nhỏ căn hộ như: Dự án Thăng Long Garden (250 Minh Khai) chia nhỏ từ 316 căn lên thành 436 căn; Một dự án khác tại đây cũng đã được điều chỉnh diện tích căn hộ hơn 100m² thành những căn hộ khoảng 70m².

Ngoài ra, hàng loạt các dự án được chia nhỏ căn hộ như: dự án Green Star (Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) được cho điều chỉnh diện tích căn hộ từ 60- 66,8 m² (loại 2 phòng ngủ) và từ 98-102 m2 (loại 3 phòng ngủ); Khu chung cư cao cấp Gold mark City (136, Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng bị chia nhỏ căn hộ từ hơn 120 m² xuống còn 78-80 m². Các dự án CT2 Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội); CT6 Văn Khê, N02 Đặng Xá, K35 Tân Mai, CT2 232 Phạm Văn Đồng, Licogi 16 tại D25 khu đô thị Cầu Giấy, N04- B1 Dịch Vọng, CT2A, 2B khu nhà ở Xuân La… đều bị điều chỉnh thu hẹp diện tích căn hộ.

Sau khi “giải cứu thành công” hàng loạt dự án trong thời kỳ bất động sản gặp khó khăn, vài năm sau đó, Bộ Xây dựng lại là tác giả của việc cho phép hình thành các tòa chung cư có căn hộ diện tích nhỏ. Bộ này đã công bố quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư với căn hộ không nhỏ hơn 25m². Quy chuẩn này được áp dụng từ ngày 1/7/2020. Hiện nay khá nhiều dự án chung cư tiếp tục cho ra lò căn hộ diện tích 25m², bởi căn hộ nhỏ này luôn hấp dẫn khách mua để ở và cho thuê.

Dân gánh hậu quả

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Vũ Mạnh Cường, nguyên Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng) cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ cách đây 10 năm xét về góc độ thị trường là tạo điều kiện cho chủ đầu tư nhưng hậu quả để lại không nhỏ.

Theo ông Cường, những dạng căn hộ khoảng 30 m² chỉ đáp ứng được nhu cầu cho những người độc thân. Còn khi xuất hiện thêm các thành viên sẽ gây xáo trộn, và bất tiện. “Với sự phát triển của xã hội, thiết kế căn hộ phải có tầm nhìn từ 15-20 năm. Nếu một căn hộ diện tích 100 m², chia nhỏ ra thành 2-3 căn hộ thì chung cư đó sẽ biến thành một “khu ổ chuột”, chỉ còn là một chỗ chui ra chui vào của một bộ phận người dân mà thôi”, ông Cường nói.

Ông Cường cho rằng, thời điểm đó, một chung cư thay vì thiết kế 100 căn hộ đã được đồng ý chia nhỏ, và số căn hộ đã tăng lên 200 - 300, kéo theo dân cư tăng tương ứng. Các dịch vụ hạ tầng, chỗ để xe... của tòa nhà không đáp ứng được; khiếu kiện, khiếu nại diễn ra ở nhiều nơi. Điều đó, vô tình khiến cuộc sống của người dân tại chung cư quay trở lại kiểu nhà ở không khác nhà tập thể của hàng chục năm trước, rất xập xệ. Việc chia nhỏ căn hộ kéo theo mật độ dân số sẽ tăng cao, ảnh hưởng đến chủ trương của các đô thị là hạn chế số dân. “Tại các khu dân cư hiện hữu đã có quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chỉ đáp ứng cho số lượng dân nhất định, nếu số dân tăng thêm, những hạ tầng này sẽ bị phá vỡ, dẫn đến quá tải nhiều mặt”, ông Cường nói.

Theo đánh giá của chuyên gia, 10 năm nay, bên cạnh việc căn hộ chung cư được gọi là cao cấp cũng bị chia nhỏ, Hà Nội còn nở rộ tình trạng xây chung cư mini, chung cư hộp diêm, nhiều tầng. Nguyên nhân của sự nở rộ chung cư mini này bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; đến từ những hạn chế trong thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở.