Nâng mức bồi thường sát giá thị trường liệu có dễ?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được kỳ vọng sẽ giúp cởi bỏ nút thắt trong giải phóng mặt bằng, đảm bảo lợi ích cho người dân. Tuy nhiên, làm thế nào để nâng mức bồi thường sát giá thị trường lại là bài toán không dễ.

Những năm qua, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là nút thắt lớn nhất cản trở tiến độ các dự án giao thông trên toàn quốc. Ước tính có tới hơn 80% các dự án, công trình ì ạch, chậm trễ do vướng mặt bằng, người dân khiếu kiện.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu lấy dẫn chứng tại dự án khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái, quy mô 254ha, đang trong tình trạng “treo xuyên thập kỷ” (gần 20 năm) chỉ vì không thể hoàn thành công tác bồi thường.

Hay tại một dự án bất động sản cao cấp, diện tích hơn 7ha tại TP. Thủ Đức chỉ vướng 2% diện tích đất do chủ đất gây khó mà đến nay, sau 9 năm mới bồi thường được với giá "khủng". Dự án “tê liệt” trong 9 năm đã ảnh hưởng không nhỏ đến chủ đầu tư và các nhà đầu tư góp vốn cũng rơi vào tỉnh cảnh “chôn tiền”.

Theo ông Châu, đây chính là lý do gần như 100% các nhà đầu tư đều muốn tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá, đấu thầu, bởi trong hơn 2 thập kỷ qua, doanh nghiệp ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cần nhấn mạnh, “nút thắt” trong bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề không của riêng địa phương nào. Trong báo cáo vừa phát đi của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về công tác tiếp dân năm 2022 cho thấy có đến gần 65% nội dung đơn khiếu nại thời gian qua liên quan đến đất đai.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến nút thắt trong công tác giải phóng mặt bằng, nhưng quan trọng nhất vẫn là mức giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, từ đó xảy ra những tranh chấp, khiếu kiện. Đặc biệt, ở những vùng đất có “đầu nậu”, “đầu cơ” đứng sau người sử dụng đất, việc thương lượng càng trở nên khó khăn.

Có thể thấy, nút thắt trong bồi thường giải phóng mặt bằng đang là “tử huyệt” của các dự án. Hiện, Bộ TN&MT đang đẩy mạnh nghiên cứu, đề xuất sửa đổi 6 nghị định về đất đai để tháo gỡ vướng mắc.

Theo các chuyên gia, giải pháp căn cơ giải quyết những điểm nóng khiếu kiện liên quan đến bồi thường đất hiện nay là cần khẩn trương, tập trung hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), từ đó kịp thời thể chế hóa Nghị quyết Trung ương 5 (khóa XIII) sớm trình Quốc hội xem xét.

Trong quá trình sửa đổi, cơ quan xây dựng Luật cần tổng kết thực tiễn, đánh giá tác động kỹ lưỡng, lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân, doanh nghiệp, đối tượng chịu sự tác động trực tiếp để các quy định của Luật sau khi được Quốc hội ban hành thực sự phù hợp với thực tiễn.

Những “lỗ hổng” cần nhanh chóng được lấp đầy bởi trong thời gian tới, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai. Chưa kể, các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao cũng sẽ có nhiều dự án phải thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Việc này có thể khiến các “điểm nóng” khiếu kiện tiếp tục bùng lên.

Trước đó, UBND TP.HCM đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cao hơn hẳn trước đây, gấp 35 lần bảng giá đất và tiệm cận với giá thị trường. Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo thuận lợi lớn cho công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng tại các dự án giao thông.

Việc áp dụng hệ số K, với mức giá bồi thường được đánh giá khá sát với giá thị trường được kỳ vọng sẽ giúp TP.HCM đẩy nhanh được tiến độ các dự án trọng điểm. Nhiều công trình có thủ tục kéo dài 1 – 2 năm qua dự kiến sẽ được “hái trái ngọt” vào cuối năm 2022.

Rõ ràng, việc kéo sát khoảng cách khoảng cách giá đất đền bù và giá thị trường sẽ góp phần giải quyết hài hòa lợi ích của các bên từ nhà đầu tư bất động sản, người bị thu hồi đất, đến đảm bảo lợi ích cộng đồng và tránh thất thu ngân sách.

TS. Trần Xuân Lượng (Chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, để giải quyết triệt để vấn đề, thời gian tới, cơ quan chức năng cần làm rõ khái niệm “giá đất thị trường” là gì và được tính toán, xác định bằng các phương pháp nào? Nhà nước cần phải quan tâm đến một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất đai và bất động sản, thực hiện phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất.

Cần nghiên cứu, đồng bộ hóa dữ liệu của các ban ngành các cấp từ trung ương đến địa phương để từ đó hình thành nên cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bất động sản. Đây sẽ là cơ sở để xác định giá bồi thường đất sát với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan, qua đó tháo nút thắt về giải phóng mặt bằng”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.