Nâng chất quy hoạch sử dụng đất

Đất đai là tài sản quý hiếm, nhưng lại chưa được sử dụng hiệu quả, thậm chí lãng phí trong thời gian dài, vì thế việc nâng chất quy hoạch sử dụng đất đai trong cả ngắn và dài hạn là nhu cầu cấp bách.

Thực tiễn thúc bách

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2021-2025 tiếp tục là những nội dung quan trọng được nhắc tới tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XV. Trong bối cảnh yêu cầu sửa Luật Đất đai được đặt ra cấp thiết, nguồn lực vô cùng quan trọng là đất đai vẫn đang bị lãng phí, cho nên quy hoạch mới được yêu cầu đổi mới về tư duy, cách tiếp cận, phương pháp, tiêu chí… so với các kỳ quy hoạch trước đây.

Một thực trạng được nhiều đại biểu Quốc hội thẳng thắn chỉ ra, đó là việc lập quy hoạch sử dụng đất trong nhiều năm qua vẫn còn chung chung, không sát với thực tế, thiếu sự ổn định, còn nhiều bất cập và triển khai không thành công, điển hình là giai đoạn 2011-2020, tình trạng quy hoạch treo và sử dụng lãng phí đất đai diễn ra phổ biến.

Đáng chú ý, tình trạng vi phạm pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức như giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, gây thất thu ngân sách nhà nước; chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng với quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt… Bên cạnh đó, tình trạng tự ý hợp thửa, phân lô bán nền trái với quy định pháp luật vẫn diễn ra ở nhiều địa phương. Chưa kể, có hiện tượng “chạy theo” nhà đầu tư, giao đất không đúng quy hoạch, gây bức xúc trong dư luận...

Trong các đợt giám sát trực tiếp của Quốc hội tại những “điểm nóng” về đất như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng cho thấy, nhiều vi phạm liên quan đến chậm triển khai dự án, tình trạng xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng đã được phê duyệt diễn biến phức tạp; chậm trễ trong việc lập, thẩm định, phê duyệt, vận dụng điều chỉnh và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách tùy tiện, gây lãng phí...

Thậm chí, có nhiều dự án điều chỉnh nhiều lần và sau mỗi lần điều chỉnh là tầng cao thêm, tăng diện tích sàn thương mại, bổ sung thêm nhà ở, trong khi diện tích đất dành cho công cộng, đất cây xanh bị thu hẹp, hạ tầng kỹ thuật bị cắt xén... Chưa kể, mặc dù liên tục xin điều chỉnh quy hoạch, nhưng vẫn chậm triển khai dự án.

Đơn cử, tại Hà Nội, văn bản kiến nghị của HĐND Thành phố về tình hình quản lý các dự án đầu tư vốn ngoài ngân sách sử dụng đất chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn hồi tháng 10/2021 đưa ra con số giật mình với 383 dự án có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật đất đai. Trong đó, 295 dự án đã được giao đất, cho thuê đất; 88 dự án chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất; 161 dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai.

Là người gắn bó nhiều năm với ngành tài nguyên - môi trường, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, dường như hiện có tình trạng nhiều quy hoạch bị nhà đầu tư “dắt mũi” bằng cách rất đơn giản là đề nghị “cấp có thẩm quyền” điều chỉnh quy hoạch với nhiều lý do thuyết phục và nhiều mỹ từ như “đường cong mềm mại”, “điểm nhấn không gian đô thị”, “điểm hội tụ”…

“Tuy nhiên, trên thực tế, người dân không nhìn thấy sự thay đổi tích cực trong điều chỉnh quy hoạch đô thị, mà chỉ thấy đất đai đô thị bị băm nát, công trình xây dựng lố nhố, không tuân theo bất cứ không gian kiến trúc, quy luật phát triển nào...”, ông Võ nói.

"Liệu cơm gắp mắm"

Đại dịch Covid-19 đang đặt ra những yêu cầu mới đối với quy hoạch sử dụng đất, trong đó điểm nhấn đáng chú ý cho quy hoạch sử dụng đất 10 năm tới là phải ưu tiên dành quỹ đất cho việc xây dựng các nhà máy, phát triển nông nghiệp theo chuỗi, phát triển nền kinh tế tuần hoàn để tạo công ăn việc làm cho người dân ngay tại địa phương, thực hiện hiệu quả chính sách “ly nông, bất ly hương”.

Theo Tờ trình của Chính phủ, những năm tới, chỉ tiêu đất khu công nghiệp tăng rất cao với con số đến năm 2030 là 210.930 ha, tăng 120.100 ha so với năm 2020. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra nhiều băn khoăn về tính khả thi bởi trong giai đoạn 2011 - 2020, chỉ tiêu đất khu công nghiệp đạt thấp, ở mức 47,45% và tỷ lệ lấp đầy bình quân đối với các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động cũng không quá cao, đạt 75%.

“Muốn đón đại bàng thì phải xây tổ lớn” là slogan được nhắc tới trong giai đoạn vừa qua, khi Việt Nam mở rộng cửa đón các tập đoàn đa quốc gia vào đầu tư. Tuy nhiên, theo ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam, khi chưa giải quyết được bài toán “thừa lượng, thiếu chất” thì việc tăng thêm quỹ đất khu công nghiệp sẽ rất khó tạo ra sức bật cho Việt Nam.

Trên thực tế, trong bối cảnh thị trường địa ốc trầm lắng do dịch, bất động sản công nghiệp nổi lên như là một điểm sáng hiếm hoi với sự nhập cuộc của nhiều doanh nghiệp cả trong và ngoài ngành địa ốc. Nhưng một điều đáng buồn là khi được hỏi về kế hoạch phát triển dự án, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp không ngần ngại trả lời rằng, sẽ chỉ phát triển dự án ở mức độ cơ bản do hạn chế về nguồn lực tài chính và quỹ đất. Một số chủ đầu tư khác cho biết, mặc dù mong muốn xây dựng một dự án khu công nghiệp chất lượng cao, nhưng với quỹ đất hạn chế, hạ tầng giao thông tại địa phương chưa đảm bảo, nên rất khó thực hiện.

Theo đánh giá của các chuyên gia, sự manh mún không những không tạo được nhiều giá trị gia tăng cho sản phẩm, mà còn gây lãng phí nguồn lực. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư được chào mời đầu tư, nhưng tìm mỏi mắt không được dự án mong muốn và đôi khi, các nhà sản xuất nước ngoài phải cân nhắc kỹ khi lựa chọn địa điểm đặt nhà máy, cho dù chính quyền địa phương mở rộng cửa.

Lấy ví dụ, tại tỉnh Bình Thuận, áp lực phải có khu công nghiệp bằng mọi giá khiến tính hợp lý và khoa học trong quy hoạch tổng thể khu công nghiệp còn thiếu và yếu, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội còn thiếu đồng bộ, chưa dựa trên các phân tích, đánh giá một cách tổng thể về tiềm năng, lợi thế, khả năng huy động các nguồn lực của địa phương… Số liệu ghi nhận cho thấy, tới nay, chỉ 1/4 trong tổng số 1.200 ha đất công nghiệp tại Bình Thuận được lấp đầy.

Nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, không phải địa phương nào cũng phù hợp làm khu công nghiệp, mỗi địa phương có những lợi thế riêng và việc phát triển có chiến lược trên nền tảng các thế mạnh của địa phương sẽ mang lại hiệu quả tốt hơn. Đất đai là tài sản quý hiếm, không thể tự sinh ra, đất màu thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp lại càng quý hơn, cho nên cần phát triển các khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao hơn là khu công nghiệp tại những nơi này.

Đồng quan điểm, đại diện Colliers Việt Nam cho rằng, với câu chuyện quy hoạch, cần có sự tính toán chi tiết, minh bạch, xoay quanh các yếu tố như các doanh nghiệp hiện hữu, doanh nghiệp dự định hoạt động tại khu công nghiệp, diện tích đất công nghiệp khả dụng và cần mở rộng trong tương lai… để tránh việc phát triển ồ ạt, dẫn đến giảm hiệu quả kinh tế tại các khu công nghiệp.

Theo PGS-TS. Nguyễn Tuấn Anh, Phó chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, mục tiêu phát triển đất nước đến năm 2025 là nước công nghiệp theo hướng hiện đại; đến năm 2030 là nước công nghiệp hiện đại. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2020-2030 đề ra ưu tiên phát triển ngành công nghệ cao. Do đó, quy hoạch sử dụng đất cần cân nhắc, đánh giá kỹ lưỡng hơn trên nhiều mặt, bao gồm cả yếu tố môi trường, quản lý dữ liệu đất theo chiều ngang và chiều dọc, chú trọng yếu tố “nền tảng số” trong công tác quản lý nhà nước về đất đai…, từ đó đảm bảo tăng cường tính khả thi, hiệu quả trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời gian tới.