Nan giải dòng vốn cho doanh nghiệp địa ốc

Hiện nay, tình trạng khát vốn vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp bất động sản dù đã có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn được Chính phủ và các Bộ ngành ban hành.

Trong năm vừa qua, doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng khan hiếm vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm. Cùng với đó là những vướng mắc về pháp lý đã làm gia tăng lượng hàng tồn kho bất động sản, nhiều dự án bị chậm đúng tiến độ, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Doanh nghiệp vẫn “khát” vốn

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ cùng các Bộ ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường cũng có sự chuyển biến tích cực theo thời gian. Song áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với doanh nghiệp địa ốc nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Nhận định về thị trường bất động sản, VARS cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với tình trạng "khát" vốn. Bởi lẽ, với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phần lớn phụ thuộc vào vốn vay. Trong khi đó, hai nguồn vốn lớn nhất là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều có biến động trong thời gian qua.

Theo số liệu từ Viện Đào tạo nghiên cứu BIDV, VARS chỉ ra rằng, nếu như trong năm 2022, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản thì đến năm 2023 con số này đã tăng lên 26%.

Ở chiều hướng ngược lại vốn tín dụng năm 2023 có chiều hướng giảm với tỷ lệ 54% trong khi năm 2022 là 74%. Dù vậy, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.

Dựa trên số liệu từ NHNN cho thấy, lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 27% so với năm 2022, tập trung ở phía nguồn cung. Trong khi tín dụng vay mua nhà rất thấp, chỉ bằng một phần tư dư nợ tín dụng với dự án đầu tư khu đô thị, nhà ở.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, trong năm vừa qua, dù thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn nhưng nguồn vốn tín dụng vẫn tăng khoảng 6% so với cuối năm 2022. Điều này cho thấy, niềm tin từ nhà đầu tư với thị trường này đã có sự cải thiện rõ rệt.

Hơn nữa, Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển tín dụng cho bất động sản khi mà các phân khúc còn thiếu nguồn cung, do đó các cơ quan quản lý cần lưu tâm phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính.

Đáng chú ý, trong những ngày cuối năm, thông tin về mức lãi suất giảm được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản. Sau khi được giao chỉ tiêu tín dụng từ đầu năm, các ngân hàng đã hạ lãi suất cho vay với mức lãi suất thấp, tạo điều kiện vay vốn cho khách hàng cũng như doanh nghiệp bất động sản.

Nguyên nhân do đâu?

VARS nhận định, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Mặc dù mức lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm, song các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Trong khi tài sản đảm bảo cho khoản vay của phần lớn doanh nghiệp địa ốc không đáp ứng yêu cầu vì ngân hàng thận trọng hơn khi giải ngân và ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Theo một số nhà đầu tư ngành địa ốc thì mức lãi suất này vẫn chưa thấp như kỳ vọng. Trao đổi với DĐDN, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property) cho rằng, bản thân doanh nghiệp cần vay vốn, nhưng quá trình tiếp cận vốn trong thời gian qua khá căng thẳng và hoàn toàn khác biệt so với chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản.

Ông Toản chia sẻ, mặc dù lãi suất huy động giảm rất thấp, nhưng lãi suất cho vay bất động sản lại không hạ thấp. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cổ phần hiện đều áp dụng mức lãi suất cho vay trên 10%/năm, thấp nhất là Vietcombank với khoảng 7%. Tuy nhiên, ngân hàng này đặt ra những yêu cầu rất khắt khe như doanh nghiệp phải có doanh thu trung bình trong năm gần nhất hơn 100 tỷ đồng, và nếu doanh thu thấp hoặc lỗ là không được vay.

Có thể thấy, ở thời điểm hiện tại, việc tiếp cận vốn ngân hàng tuy đã ưu đãi nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đáp ứng được. Qua trao đổi với các doanh nghiệp, thì những điều kiện cơ bản nhất nhằm thuyết phục các ngân hàng bao gồm: tài sản đảm bảo, phương án kinh doanh hoặc mục đích vay vốn, dòng tiền trả nợ hoặc khả năng trả nợ, uy tín trong hoạt động vay và không có nợ xấu…

"Qua đó, thấy được những chính sách của Chính Phủ và các cơ quan liên quan đang thực sự làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó ưu tiên việc thúc đẩy các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực này bền vững, có chiến lược cụ thể", ông Toản bày tỏ quan điểm.