Năm 'ngỡ thắng nhanh lại thua sốc' của nhà đầu tư địa ốc

Tin rằng không có kịch bản rớt giá trong năm 2022, nhiều người đã vay vốn đầu tư căn hộ, đất vùng ven, mộng đánh nhanh thắng nhanh.

12 tháng qua, tại TP HCM và các tỉnh phía Nam, nhà đầu tư căn hộ chịu lỗ nhiều nhất thị trường trong năm qua do bất động sản thấm đòn kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao và thanh khoản sụt giảm mạnh.

Cuối năm ngoái, chị Nữ đặt mua căn hộ 2,5 tỷ đồng tại Bình Dương, có vị trí giáp ranh TP Thủ Đức với số tiền chênh 70 triệu đồng để đầu tư vì tin lời môi giới "vẽ", chỉ ôm trong 6 tháng tới bán ra có thể lãi vài trăm triệu đồng. Song thực tế đến giữa năm 2022, chị Nữ chào bán căn hộ với mức giá tăng 5% không có người hỏi mua dù các đợt tung hàng mới chủ đầu tư đều tăng giá 5-7%.

Sau 8 tháng ế ẩm, nhà đầu tư này sốt ruột hạ mức kỳ vọng xuống, chào bán giá gốc chấp nhận lỗ 70 triệu đồng tiền chênh ban đầu vì đã sắp cạn tiền đóng theo tiến độ, nhưng cũng ế khách. Đến tháng 12, khi đã dồn tiền tỷ vào suất đầu tư này nhưng không đủ tiền theo đến cùng, chị Nữ phải rao bán hạ giá 10%, nếu cộng cả khoản chênh lệch 70 triệu đồng, phí môi giới, tổng mức lỗ lên đến hơn 300 triệu đồng.

Chị Nữ thừa nhận, khi cạn tiền không thể đóng tiếp, bán chẳng ai mua, cuối năm 2022 lãi suất lên cao, cộng thêm đã có một khoản vay cho căn nhà cũ chưa tất toán, cũng là lúc chị buộc phải chấp nhận "bàn thua sốc" ngoài dự liệu này.

"Lúc đầu mua căn hộ tôi đinh ninh giữ nửa năm chốt lời vì môi giới bảo từ năm 2016-2021 giá chung cư liên tục tăng. Do chỉ hướng mục tiêu lãi hàng trăm triệu đồng trong 6-8 tháng, tôi đã sốc nặng khi buộc phải xả hàng cắt lỗ", chị Nữ bộc bạch.

Tình huống ngỡ thắng nhanh nào ngờ thua sốc của chị Nữ khá phổ biến tại thị trường căn hộ phía Nam ở giai đoạn 6 tháng cuối năm nay. Tháng 12, anh Lư, nhà đầu tư đang nỗ lực thoát hàng căn hộ 3 tỷ đồng tại quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức tiết lộ buộc phải giảm giá nhiều gấp đôi so với quý III do thời điểm nhận nhà đã cận kề nhưng áp lực thanh toán bàn giao căn hộ ngày càng nặng. Anh Lư chia sẻ, cuối tháng 8, mức giảm giá để thoát hàng dừng lại ở 250-300 triệu đồng, song tháng 12 anh phải chọn giải pháp giảm 600 triệu đồng để thoát hàng.

"Lãi vay tăng từ 9% lên mức trên 13%, rao bán không ai mua, nhận nhà lại phải đóng thêm tiền trong khi vẫn phải gồng gánh nợ hàng tháng khiến tôi buộc phải cắt lỗ hơn nửa tỷ đồng. Bị thua lỗ ở suất đầu tư này là một cú sốc, điều tôi chưa từng nghĩ đến vì nhiều năm gần đây giá chung cư tại TP HCM chỉ tăng chứ không giảm", anh Lư nói.

Cuối tháng 12, tại Bình Chánh, ghi nhận tại một dự án căn hộ đang bàn giao cuốn chiếu, nhiều nhà đầu tư đang xả hàng bán giá gốc dù đã xuống tiền 2,7-3 tỷ đồng. Anh Trung đang bán căn hộ dự án này với mức sát giá hợp đồng cho hay, tiếng là bán hòa vốn, thật ra anh bị lỗ chi phí tài chính 8-9% và mất chi phí cơ hội.

Không chỉ nhà đầu tư căn hộ bị lỗ năm qua, các trường hợp ôm đất nền vùng xa muốn đánh nhanh thắng nhanh cũng vỡ mộng, phải chịu cảnh chôn vốn, gồng mình trả lãi nhưng giá không tăng như kỳ vọng. Đầu năm 2022, anh Phúc vay 1,5 tỷ đồng để mua nền đất 2 tỷ tại tỉnh giáp ranh TP HCM, gần khu công nghiệp, được sale hứa bảo đảm đầu ra, sẽ tìm khách bán với mức lãi 10-15% sau 8 tháng. Thực tế từ quý III đến cuối tháng 12, giữa mùa cao điểm bán hàng thường niên, anh Phúc nhiều lần thúc giục môi giới nhanh chóng tìm khách bán để chốt lời song không có người hỏi mua.

Anh Phúc kể, lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài trong nửa năm, hiện anh bị nâng lên mức lãi vay gần 14%. Việc phải ôm hàng chờ khiến phần lớn thu nhập hàng tháng của anh phải dùng vào việc gồng trả lãi, không có khoản dự phòng nào cho chi phí phát sinh.

"Tôi đã hạ giá kỳ vọng xuống, chỉ bán giá gốc nhưng vẫn chưa có khách chốt, người quan tâm thì ép giảm giá 20%, thương lượng bất thành. Nếu tiếp tục ế ẩm kéo dài, tôi không biết có thể trụ nổi không", anh Phúc cho hay.

Tương tự anh Phúc, ông Hà mua lô đất nông nghiệp ở Bảo Lộc giá 3 tỷ đồng nhưng vay đến 70% giá trị tài sản hồi quý I năm nay, dùng chủ quyền nhà để thế chấp và trả lãi bằng 80% thu nhập của hai vợ chồng gộp lại. Đến tháng 12 ông Hà cũng rơi vào cảnh giá đất không tăng, giao dịch toàn thị trường đứng yên nhưng lãi suất tăng lên đến 15%.

"Áp lực trả lãi hàng tháng khiến suất đầu tư ban đầu từng là niềm kỳ vọng lãi to nay trở thành quả bom hẹn giờ nổ chậm, bởi nếu không đủ khả năng trả lãi, lô đất có thể bị phát mãi với giá thấp hơn giá thị trường", ông Hà lo lắng.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC nhìn nhận, năm 2022 là năm thua sốc của nhóm nhà đầu tư đặt cược tất tay vào canh bạc đánh nhanh thắng nhanh. Theo ông, trong 8 tháng cuối năm 2022, bất động sản không còn trong chu kỳ "mùa vàng gặt quả" do các kịch bản lạc quan đều khép lại khá sớm từ giữa quý II và diễn biến ngày càng khắc nghiệt hơn trong quý III-IV.

Theo ông, thực tế chu kỳ đầu tư càng ngắn (lướt sóng) càng tiềm ẩn rủi ro rất lớn do giá trị tài sản không đủ thời gian tăng trưởng và chưa bắt kịp với tốc độ tăng giá kỳ vọng. Nhà đầu tư ít vốn, có sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dễ bị tổn thương, dẫn đến thua lỗ khi nhiều biến số của thị trường như: thanh khoản xuống thấp, lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng đồng loạt xuất hiện cùng một lúc.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn đầu tư Mogin Holdings đánh giá, năm 2022 khép lại với không khí trầm lắng khi các nhà sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao phải bán bớt tài sản, giảm tỷ lệ vay nếu không muốn sa lầy. Thậm chí, để nhanh chóng thoát hàng hoặc thu hồi tiền, nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ, cắt lãi. Tuy nhiên, ngoại trừ nhà đầu tư dài hạn có lợi thế ôm hàng lâu, lãi lũy tiến cả chu kỳ lớn, đủ điều kiện thuận lợi để cắt lãi; đa phần nhà đầu tư ngắn hạn, ôm mộng làm giàu nhanh chỉ trong 6-12 tháng đều nếm trái đắng thua lỗ.

Theo bà Vân, khi thị trường chuyển xấu và đối mặt nhiều khó khăn, thời gian đầu tư bất động sản trung và dài hạn sẽ giảm thiểu rủi ro hơn là chỉ đầu tư ngắn hạn. CEO này khuyến nghị, thị trường năm 2023 sẽ chỉ thuận lợi cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt (mua không vay) và trường vốn. Các nhà đầu tư cần kiểm soát các khoản đầu tư an toàn hơn, bảo vệ tiền và tài sản một cách thận trọng chờ qua giai đoạn khó khăn.