Năm ngấm đòn của thị trường bất động sản

Thị trường địa ốc đã xuất hiện những khó khăn từ cuối năm ngoái, nhưng sang năm 2023 mới thực sự ngấm đòn vì ách tắc pháp lý, nguồn vốn.

Đầu năm 2023, nhiều tổ chức, chuyên gia, doanh nghiệp dự báo thị trường bất động sản có thể sáng hơn, thoát khó khăn trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, thực tế thị trường diễn biến chưa được như những kỳ vọng này.

Tiếp nối đà ảm đạm từ năm 2022, nguồn cung lẫn thanh khoản trên thị trường năm nay giảm mạnh, thậm chí đóng băng ở nhiều phân khúc.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc, trong đó nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn - chưa bằng một nửa năm ngoái, dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng khoảng 56% năm 2022. Đến hết quý III, toàn thị trường có hơn 324.700 giao dịch - chỉ bằng khoảng 41% năm ngoái.

Tại 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP HCM, CBRE thống kê dữ liệu cho thấy nguồn cung chung cư cũng chỉ đạt lần lượt 10.100 căn và 8.600 căn, đều giảm trên 40% so với năm 2021 và hơn 70% so với năm 2018.

Bên cạnh nguồn cung hạn chế, giá nhà ở thấp tầng và một số phân khúc khác cũng giảm mạnh 10-20% tùy vị trí và khu vực. Riêng giá căn hộ chung cư sơ cấp - loại hình nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực của người dân - liên tục tăng cao do nguồn cung những năm gần đây khan hiếm, theo Bộ Xây dựng. 3 quý đầu năm, chỉ có 47 dự án bất động sản cư dân được cấp phép mới.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ba năm gần đây thị trường bất động sản tồn tại những nút thắt về pháp lý chưa giải quyết được, khiến việc phê duyệt và triển khai các dự án liên tục bị đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn.

Một số chủ đầu tư lớn gần như mất cả năm để xin tháo gỡ vướng mắc tại các dự án, tái cấu trúc công ty, cơ cấu lại tài sản để lo trả nợ trái phiếu, nợ ngân hàng. "Nút thắt này sau nhiều năm chưa được tháo gỡ, nhất là khi Luật Đất đai chưa được thông qua, càng khiến 2023 trở thành năm ngấm đòn pháp lý với thị trường địa ốc", ông Võ nói.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng đánh giá vướng pháp lý chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản mà giải pháp bao quát, mang tính quyết định nhất nằm ở Luật Đất đai sửa đổi. Chính phủ vừa kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội nghiên cứu các đề xuất, góp ý để phối hợp hoàn thiện luật này trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 (tháng 1/2024), để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai.

Cùng với tắc pháp lý, nhiều doanh nghiệp địa ốc còn đối mặt với áp lực rất lớn về nguồn vốn trong năm 2023. Sau khi việc phát hành trái phiếu bị siết chặt quản lý từ đầu 2022 và sự việc liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, việc huy động vốn qua kênh này của các chủ đầu tư cũng giảm mạnh, có những tháng chỉ có một hoặc không doanh nghiệp địa ốc nào phát hành trái phiếu ra thị trường.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến hết tháng 11, tổng giá trị trái phiếu phát hành của nhóm bất động sản chỉ hơn 70.000 tỷ đồng, tương đương 25% cả năm 2021. Trong đó, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu năm qua cũng chỉ nhằm mục đích cơ cấu lại nợ.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng việc hạn chế khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp và lãi suất cao duy trì trong hơn nửa đầu năm đã góp phần tạo thêm gánh nặng về tài chính cho cả các chủ đầu tư và người mua nhà.

Dữ liệu của FiinGroup cũng cho thấy tín dụng cho người mua bất động sản 9 tháng đầu năm 2023 giảm 1,3% so với năm ngoái. Đơn vị này nhận định trong bối cảnh kinh tế khó khăn, việc làm chưa ổn định nên lúc này vay mua nhà chưa phải quyết định ưu tiên. Đồng thời, người mua nhà đầu tư cũng có tâm lý thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường biến động, mất niềm tin cũng cần nhiều thời gian hơn trước.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, chưa khi nào các doanh nghiệp địa ốc khó khăn như năm nay sau khi những khó khăn từ năm 2022 dồn đến. Đây là năm diễn ra một cuộc thanh lọc lớn, loại bỏ khỏi thị trường nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư không đủ năng lực, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, không có tầm nhìn dài hạn.

Ông cho rằng sau cuộc khủng hoảng này, ngành kinh doanh bất động sản sẽ có thể không còn siêu lợi nhuận như trước nữa và cách vận hành, kinh doanh, phát triển dự án của nhiều chủ đầu tư cũng sẽ phải thay đổi. Ông Cần dự đoán năm 2024, thị trường, thanh khoản sẽ tốt dần lên khi từng khó khăn sẽ tháo gỡ và Luật Đất đai sửa đổi có thể được thông qua từ đầu năm sau.

Còn Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đánh giá sang năm 2024, thị trường sẽ đón nhận cơ hội nhưng cũng nhiều thách thức. Bà Dung nói rằng nguồn cung chào bán mới trong năm 2024 dự kiến vẫn ở mức khá hạn chế và tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên các chủ đầu tư sẽ thận trọng trong việc tăng giá của các lần ra hàng và chính sách bán hàng sẽ được điều chỉnh hấp dẫn và linh hoạt hơn. Bên cạnh đó, thị trường nhà ở thứ cấp tại một số khu vực cũng sẽ sôi động hơn do các nhà đầu tư cá nhân cần quay vốn, tạo áp lực lên giá nhà.

Theo bà Dung, người mua nhà do đó có thể tiếp cận đến các sản phẩm với mức giá bán hợp lý hơn. Thị trường cũng chờ đón những cơ hội mới từ việc nhà nước đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và mặt bằng lãi suất điều chỉnh.

Về thách thức, bà cho biết nền kinh tế dự kiến tiếp tục nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản. Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, nhưng phải đến đầu 2025 mới hiệu lực nên sẽ chưa thực sự tác động rõ rệt tới thị trường trong ngắn hạn. Thị trường có thể phục hồi chạm vì nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá bán neo cao.