Năm khó lường của cổ phiếu bất động sản

Các mã bất động sản là tâm điểm chú ý của thị trường năm qua, nhưng không phải chỉ một chiều đi lên mà cả những giai đoạn giảm kịch sàn không thanh khoản.

Bất động sản và xây dựng là nhóm ngành đứng thứ ba về quy mô vốn hóa trên thị trường chứng khoán, sau tài chính và sản xuất, nhưng nhiều thời điểm những mã này lại được chú ý hàng đầu. Biên độ biến động cao, nhiều cổ phiếu mang tính đầu cơ khiến bất động sản luôn được nhà đầu tư quan tâm, và năm 2022 cũng không ngoại lệ.

Cùng với thị trường chung, nhiều mã bất động sản ghi nhận mức tăng bằng lần trong nhịp bật lên của thị trường từ nửa cuối năm 2021. Nhiều mã nhóm này đạt mức lợi nhuận ba chữ số chỉ trong vài tháng giao dịch.

Năm 2022, đà tăng của nhóm này bị chững lại ngay trong tháng đầu tiên, khi thị trường bị ảnh hưởng bởi thông tin bán chui gần 75 triệu cổ phiếu FLC của ông Trịnh Văn Quyết. VN-Index giảm hơn 10%, từ vùng 1.500 điểm xuống 1.440 điểm chỉ sau vài phiên giao dịch, các mã bất động sản, đầu cơ cũng theo đó giảm sàn liên tiếp.

Dù vậy, dòng tiền vào ồ ạt kéo thị trường trở lại đỉnh cũ chỉ trong thời gian ngắn. Một tháng sau đó, VN-Index trở lại vùng 1.500 điểm, bất động sản tiếp tục là cái tên được chú ý cũng bởi đà tăng đột biến. Như DIG, trong tháng 1, mã này chia hai từ mức đỉnh, thị giá giảm từ 100.000 đồng xuống gần 50.000 đồng. Nhưng chỉ một tháng sau đó, DIG bật ngược trở lại vùng giá 80.000 đồng, tăng lại hơn 30%. Đồ thị các mã bất động sản khác cũng tương tự.

Đến cuối tháng 4, thị trường một lần nữa lao dốc, nhưng lần này, khi Chủ tịch FLC Trịnh Văn Quyết bị khởi tố, có mức độ nghiêm trọng hơn hẳn. Áp lực bán tháo ồ ạt khiến các mã đầu cơ và bất động sản "trắng bảng bên mua" nhiều phiên liên tiếp. Thị giá những mã này lao dốc, chia 3, 4 lần từ mức đỉnh.

Trong báo cáo phân tích các công ty chứng khoán giữa năm nay, "sự tháo chạy của dòng tiền đầu cơ" cũng là lý do được nhắc tới khi nói về diễn biến của nhóm cổ phiếu này.

Tuy nhiên, áp lực cho thị trường vẫn chưa dừng lại. Tâm lý nhà đầu tư tiếp tục bị ảnh hưởng khi Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát bị bắt với cáo buộc sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu. Tiếp nối sau đó là thông tin về tình trạng khó khăn thanh khoản của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Kết quả là sự đảo ngược trên đồ thị của nhiều mã bất động sản so với VN-Index. Nếu nửa đầu năm là hiệu suất vượt trội, nửa cuối năm lại là biên độ giảm gấp nhiều lần thị trường chung.

Đồ thị của nhiều mã từng là tâm điểm thị trường cũng trở thành mô hình "cây thông Noel" khi lao dốc mạnh. DIG giảm từ mức đỉnh gần 100.000 đồng đầu năm xuống đáy chỉ hơn 10.000 đồng vào giữa tháng 11. L14, từng có thị giá hơn 380.000 đồng vào đầu năm, có lúc rơi về dưới 20.000 đồng, chia gần 20 lần.

Ngoài vấn đề về dòng tiền, triển vọng của ngành cũng là một lý do khiến nhà đầu tư thận trọng với nhóm bất động sản.

VNDirect đánh giá, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức. Đầu tiên là nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Lãi suất tăng mạnh trong nửa cuối năm nay cũng làm suy yếu nhu cầu mua của khách hàng. Trong khi đó, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi.

"Chúng tôi không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất", chuyên viên Nguyễn Thị Cẩm Tú và Chu Đức Toàn nhận xét trong báo cáo triển vọng 2023.

Điểm tích cực là nội tại của các doanh nghiệp bất động sản khác giai đoạn trước. "Sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-13, do đó chúng tôi kỳ vọng chu kỳ 'đóng băng' sẽ diễn ra ngắn hơn và ít thiệt hại hơn", nhóm phân tích của VNDirect bình luận.