Năm 2024, 'tay to' có cơ hội đàm phán giảm giá đất nền 30-40%?

Hiện tượng cắt lỗ nhà đất được dự báo không còn ồ ạt như trong năm 2023, tuy nhiên các nhà đầu tư gãy đòn bẩy tài chính có thể sẽ tiếp tục phải tăng mức giảm giá để thoát hàng, mở ra cơ hội cho những “tay to” sẵn tiền mặt nhảy vào.

Một thực tế dễ thấy trong năm 2023 vừa khép lại là thị trường bất động sản diễn biến ảm đạm ở tất cả các phân khúc. Những phân khúc “màu mỡ” cho đầu cơ như căn hộ, biệt thự, condotel, đặc biệt là đất nền chứng kiến đà giảm mạnh, cao nhất lên tới 30-50%, trên thị trường thứ cấp.

Đà giảm giá sẽ tiếp diễn

Chia sẻ với VnBusiness, anh Phong Lê, môi giới được mệnh danh là “thổ địa” khu vực Mê Linh (Hà Nội), nhận định đất nền vùng ven, đặc biệt là các khu vực ăn theo hạ tầng như Vành đai 4, nhiều khả năng sẽ tiếp tục ảm đạm. Muốn thoát hàng nhanh, nhà đầu tư có thể phải tiếp tục giảm giá thêm 10-20%.

“Trong tháng 12, lượng hồ sơ ký gửi bán đất nền tại văn phòng của chúng tôi vào khoảng hơn 30 bộ, giảm gần một nửa so với tháng 11. Sóng bán tháo giảm, tuy nhiên, một số trường hợp đi vay để đầu cơ, sắp đến giới hạn chịu đựng, buộc phải tăng mức cắt lỗ từ 25% lên 35%”, anh Phong tiết lộ.

Năm 2024 được dự báo là cơ hội của các "tay to" sẵn tiền mặt đầu tư đất nền.

Xu hướng tăng mức giảm giá để có thanh khoản, theo anh Phong, gần như chắc chắn sẽ tiếp diễn ít nhất là trong 2 quý đầu năm 2024. Đáng chú ý, các mức “cắt lỗ” hiện tại hầu hết là cắt lỗ thật chứ không chỉ là “cắt lãi”, giảm giá ảo để “lùa gà” như đã từng xảy ra trước đây.

Kết quả của nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra đà cắt lỗ đất nền đang giảm dần, tuy nhiên, phân khúc này vẫn sẽ gặp rất nhiều khó khăn về khả năng thanh khoản trong năm 2024.

Đặc biệt, loại hình đất vườn (phục vụ làm homestay, khu lưu trú “ăn theo” trào lưu bỏ phố về quê) từng sốt giá có thể sẽ phải giảm thêm 10-20% để có thanh khoản tốt hơn. Trong khi loại hình biệt thự, liền kề vùng ven có thể vẫn giữ đà cắt lỗ 25-30% trên thị trường thứ cấp.

Đáng chú ý, theo giới phân tích, việc Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 nhiều khả năng sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, dẫn tới mức độ quan tâm với phân khúc đất nền sụt giảm. Mặt bằng giá đất theo đó khó tăng đột biến, nhất là với những thửa đất to.

Vẫn là vua để đầu tư dài hạn

Với những diễn biến từ thực tế, các chuyên gia đánh giá trong năm 2024 thị trường nhà đất sẽ chưa thể bật tăng trở lại, bởi đây là giai đoạn bản lề trước khi các luật sửa đổi có hiệu lực từ năm 2025.

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nếu cảm thấy “đuối sức”, không thể trụ vững trong 2-3 năm tới, thì nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận giảm một phần lợi nhuận, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng hơn.

Có thể thấy, đất nền đang giảm sức nóng đáng kể so với thời đỉnh cao. Tuy nhiên, theo các nhà đầu tư gạo cội, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, còn so với đa số các loại hình khác, đây vẫn là phân khúc giàu sức hút bậc nhất với những tay to có nhu cầu “trú ngụ” dòng tiền dài hạn.

Có gần 10 năm đầu tư đất nền, anh Đinh Tiến Sơn (Hà Nội), đánh giá về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với các loại hình khác (thường thì nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau 2-3 năm).

Đây là lý do vì sao có rất nhiều nhà đầu tư, cả cá nhân lẫn “cá mập”, vẫn đang tranh thủ gom đất tại các khu vực còn biên độ tăng giá cao. Điểm khác biệt các nhà đầu tư đất nền hiện tại so với thời điểm thị trường đang nóng sốt là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì những người “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính.

“Sau thời gian dài sốt giá những mảnh đất giá còn rẻ đang được săn tìm. Nhà đầu tư sử dụng hoàn toàn tiền thật, ít dùng đòn bẩy tài chính. Đặc biệt, lãi suất ngân hàng đang rẻ kỷ lục, vì vậy, nếu có nhà đất giá tốt, các tay to sẽ sẵn rút tiền để đầu tư dài hạn”, anh Sơn nói.

Đánh giá về phân khúc bất động sản tiềm năng đầu tư dài hạn, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định "đất nền vẫn là vua". Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Nhận định đây là thời điểm thích hợp để cân nhắc xuống tiền, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào “bẫy giảm giá”.

Lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân trong thời điểm hiện tại là tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.

Nhà đầu tư nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua. Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

“Không thể biết trước tương lai, tuy nhiên, trong năm 2024, đất nền trên thị trường thứ cấp nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì mức giảm bình quân 15-20%, nhà đầu tư có thể căn cứ vào mốc này, sau đó đàm phàm giảm thêm 5-15% tùy theo tình hình thực tế”, một chuyên gia đưa ra lời khuyên.