Năm 2024, đo tác động chính sách bất động sản

Bước sang năm 2024, thị trường địa ốc được kỳ vọng sẽ có các bước chuyển lớn, bắt đầu từ câu chuyện chính sách.

PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó trưởng Ban Pháp chế - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chuyển biến lớn nhất nằm ở việc chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi, trong đó điểm nhấn là 18 nội dung mới đã được đề cập tại Nghị quyết số 18-NQ/TW trước đó và lần này là việc cụ thể hóa, luật hóa trong công tác triển khai.

“Tác động của Luật Đất đai sửa đổi sẽ rất rộng, không chỉ với các doanh nghiệp, người dân, mà cả với cơ quan quản lý trong công tác điều tiết thị trường, bởi pháp luật về doanh nghiệp, đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản… đều chịu tác động của Luật Đất đai sửa đổi lần này”, bà Nhung nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, thị trường sẽ phục hồi nhưng còn khó khăn trong thời gian dài vì cung tiền hạn chế. Đặc biệt, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ mới với những chuyển biến rõ nét, đầu tiên là việc hoàn thiện hành lang pháp lý. Các quy định mới đòi hỏi các doanh nghiệp, nhà đầu tư phải “nâng cấp” bản thân, bởi hành lang pháp lý mới sẽ hạn chế tình trạng “xin - cho”, doanh nghiệp thân hữu và nhóm lợi ích tồn tại khá phổ biến ở giai đoạn trước.

Cũng theo bà Nhung, trong quá trình triển khai, cần các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành chi tiết, đảm bảo việc thực thi luật được an toàn, hiệu quả trên diện rộng, giảm bớt các ách tắc cho doanh nghiệp, tháo gỡ các nút thắt cho thị trường. Đặc biệt, cần đẩy mạnh thanh khoản cho thị trường, nhanh chóng cấp giấy chứng nhận sở hữu cho các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel…, điều này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp và khơi thông hoạt động đầu tư, kinh doanh địa ốc.

Luật Đất đai sửa đổi giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất - Ảnh: Dũng Minh

Ngăn định giá khống, tăng trách nhiệm cá nhân, tổ chức

Bên cạnh Luật Đất đai sửa đổi, trong kỳ họp bất thường đầu năm mới, Quốc hội cũng đã thông qua Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi. Dù không trực diện như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Đất đai sửa đổi, nhưng theo các thành viên thị trường, sắc luật này cũng mang đến những tác động quan trọng tới thị trường bất động sản.

Một trong những nội dung quan trọng, theo ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN), đó là Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi sẽ có tác dụng lớn trong việc ngăn chặn việc định giá khống.

Theo ông Nghĩa, vốn vay từ các tổ chức tín dụng có vai trò rất lớn trong cơ cấu nguồn vốn của chủ đầu tư để phát triển các dự án bất động sản. Vì vậy, ngân hàng chính là bên đồng hành cùng chủ đầu tư ngay từ khi dự án bắt đầu.

Tuy nhiên, thời gian qua, có không ít nợ xấu xuất phát từ việc nhận thế chấp những dự án thiếu các điều kiện pháp lý cơ bản. Một khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện thì ngân hàng cũng không thể xử lý các khoản nợ này. Để hài hòa lợi ích toàn xã hội, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, an toàn của nền kinh tế, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi đề ra các quy định nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động tín dụng bất động sản, tránh bị “vênh” giữa nhận thế chấp tài sản và xử lý nợ là dự án bất động sản.

Ngoài ra, việc siết chặt các điều kiện đối với dự án bất động sản cũng đồng nghĩa với tăng trách nhiệm giải trình của cá nhân, tổ chức trong hoạt động tín dụng. Giờ đây, các ngân hàng phải xem xét rất kỹ quyết định cấp tín dụng cho dự án, cũng như tăng cường giám sát và quản lý chặt vốn tín dụng để dòng vốn này được sử dụng hiệu quả, đúng mục đích, như vậy sẽ thúc đẩy nguồn lực tài chính “chảy” đến những doanh nghiệp uy tín, dự án tốt.

Trong bối cảnh đó, các cơ quan quản lý đã có những điều chỉnh chính sách, nhằm mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Những thay đổi của Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi là phù hợp với mục tiêu trên, đồng thời điều tiết được nguồn lực tài chính hữu hạn đến đúng chỗ, đúng người. Việc điều tiết dòng vốn để thị trường địa ốc sớm ổn định và phát triển trở lại là nhiệm vụ rất quan trọng, không chỉ với riêng lĩnh vực bất động sản, mà còn của hệ thống tài chính. Nếu dòng tiền không đi vào những dự án chưa đảm bảo thì đó là cơ hội cho những dự án tốt và cũng có thể là cho những thành phần kinh tế khác trong xã hội.

Tăng tính bền vững cho thị trường

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, các sắc luật mới sẽ có những tác động tích cực, giúp thị trường bất động sản phát triển ngày càng ổn định, bền vững hơn.

Theo ông Tuấn, một điều đáng chú ý là giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai sửa đổi thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, Luật Đất đai sửa đổi sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Ngoài ra, Luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất, từ đất nông nghiệp tới đất phi thương mại..., từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.

Cùng với đó, nguồn cung bất động sản cũng được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

“Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai chưa được quy định rõ ràng, thì nay đã cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại”, ông Tuấn phân tích, đồng thời chia sẻ thêm, Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp, chẳng hạn nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.