Năm 2023, nhà ở xã hội sẽ ‘lên ngôi’?

Lệch pha cung cầu thị trường căn hộ ở TP. HCM ngày càng lớn khi cả năm qua sản phẩm cao cấp lại dư thừa, trong khi nhà ở vừa túi tiền dần “mất hút”. Bài toán nào để giải nghịch lý này trong năm 2023?

Thị trường bất động sản năm 2022 “bất thường”

Báo cáo của Bộ Xây dựng vừa qua cho thấy, lượng giao dịch bất động sản năm 2022 tuy có tăng so với năm 2021 nhưng vẫn giảm so với trước khi có dịch Covid-19. Lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ năm qua không ổn định: nhiều nhất vào quý II, sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV.

Theo CBRE, tại TP. HCM, tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận trong năm 2022 đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch năm 2019. Đặc biệt, quý IV/2022 chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán trên thị trường. Đây là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm gần đây.

Phân khúc cao cấp được nhận định là phân khúc có nguồn cung dồi dào nhất khi có đến 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán năm 2022. Trong đó, các dự án chào bán mới phần lớn đều được phát triển bởi các “ông lớn” bất động sản có tên tuổi, có sẵn quỹ đất được tích lũy từ nhiều năm trước.

Các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản TP. HCM năm qua lệch pha cung cầu khá nghiêm trọng, gần như toàn bộ các dự án đều chuyển sang phân khúc giá cao hơn. Cụ thể: năm 2019, có khoảng 30% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp - hạng sang, đến năm 2022, con số này là 75%. Trong khi các dự án trung cấp, bình dân ngày càng “vắng bóng” trên thị trường.

“Thanh khoản giảm, giá vẫn cao. Giá bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trên thị trường sơ cấp. Thậm chí, các dự án ra sau đều có xu hướng trở thành bất động sản cao cấp, hạng sang, dự án giá tầm trung thì hạn chế nguồn cung mới...”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam đưa ra nhận xét khi chứng kiến nghịch lý trên thị trường bất động sản TP. HCM.

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, so với năm 2021, phân khúc căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) trong năm 2022 có giảm từ 10.245 xuống còn 9.510 căn nhưng xét về tỉ lệ chung trong tổng thể nhà ở, tỉ lệ này vẫn cao (năm 2021 gần 74%, năm 2022 là 78,3%). Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp (giá 20-40 triệu đồng/m2) giảm gần 27% so với năm ngoái (từ hơn 3.600 căn xuống còn 2.637 căn). Riêng căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2), xem như “biến mất” trong năm 2022.

Có thể nói, như báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2022 mang tính “bất thường”, cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội (NƠXH) khan hiếm.

Tạo lực đẩy dòng sản phẩm NƠXH

Theo các chuyên gia, nhà ở vừa túi tiền, NƠXH sẽ được phát triển để khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, mất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở như hiện nay.

“Việc tái thiết lại thị trường sẽ giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn. Quá trình tái cấu trúc để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản có thể hình thành, đảm bảo sự phát triển phân khúc NƠXH, nhà ở giá rẻ”, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Trọng Thịnh nhận xét.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án NƠXH tại TP. HCM vẫn chưa thể khởi công theo kế hoạch, thậm chí đình trệ hơn chục năm do vướng mắc pháp lý

Năm 2022, TP. HCM chỉ có 1 dự án hoàn thành là dự án Khu NƠXH Bình Trưng Đông (HQC), phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, với quy mô 260 căn hộ. Có 5 dự án được khởi công gồm: 4 dự án tại TP. Thủ Đức và huyện Bình Chánh, 1 dự án nhà lưu trú công nhân trong khu chế xuất. Nhưng, phần lớn các dự án NƠXH chỉ khởi công để lấy ngày chứ chưa thể triển khai.

Nhiều doanh nghiệp làm dự án NƠXH cho biết, chính từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như ưu đãi khiến doanh nghiệp nản lòng với phân khúc NƠXH. “Hiện nay, quy trình làm NƠXH đang giống hệt nhà ở thương mại, nhưng lại nhiêu khê hơn vì phát sinh thêm thủ tục duyệt đối tượng mua nhà, duyệt giá mua nhà…”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho biết.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng có kế hoạch đề xuất các giải pháp, tiến hành cụ thể hóa mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tập trung phát triển NƠXH, nhà ở công nhân. Ví dụ như: đối với dự án NƠXH sẽ được giao đất không thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án NƠXH có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; giá bán NƠXH đủ chi phí bảo trì nhà ở, các chi phi để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở…

Mặt khác, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, đã đề xuất dành gói tín dụng 110.000 tỉ đồng cho NƠXH và được Ngân hàng Nhà nước ủng hộ. Lãi suất cho vay gói này dự kiến sẽ thấp hơn bình quân thị trường từ 1,5-2%.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân nhận định, việc Chính phủ có những chính sách kịp thời cho dự án NƠXH sẽ giúp thị trường bất động sản TP. HCM nói riêng và cả nước nói chung sớm hồi phục và phát triển bền vững.

“Bên cạnh sự quyết liệt tháo gỡ vướng mắc pháp lý, Chính phủ cần hỗ trợ thêm ưu đãi cho các Chủ đầu tư dự án NƠXH như: cho phép được tự chủ kinh doanh, hưởng lợi nhuận từ khu vực thương mại của dự án; lợi nhuận thu được từ diện tích sàn NƠXH được tính toán linh động theo định mức… Có như vậy sẽ thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản này”, TS Nhân cho biết thêm.

Nhà ở vừa túi tiền, NƠXH luôn được đa số người dân quan tâm trong suốt thời gian qua. Bởi vậy, sau những tín hiệu tích cực từ Chính phủ, từ năm 2023 trở đi sẽ được xem là cơ hội để phân khúc này chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường bất động sản.