Mùa xử lý nợ của giới bất động sản

Nhiều doanh nghiệp địa ốc phải chạy đua bán dự án với giá rẻ để có tiền trả nợ, thậm chí dùng tài sản cấn nợ.

Chủ tịch một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 1, đang phát triển các dự án nhà ở tại khu Tây TP HCM và Bình Dương tiết lộ 6 tháng qua, công ty quay cuồng trong vòng xoáy nợ nần. Có giai đoạn cao điểm thiếu hụt tiền mặt, dự án giá 700 tỷ đồng đành phải bán giá 300 tỷ đồng để có dòng tiền tất toán nợ đáo hạn.

Giữa tháng 5, doanh nghiệp thậm chí bị cảnh cáo sẽ phải dời trụ sở nếu tiếp tục nợ tiền thuê văn phòng. "Tôi phải cầm cố nhà và ôtô của gia đình để có có dòng tiền nóng xử lý nợ mặt bằng, thanh toán một phần các khoản nợ ngắn hạn để công ty cầm cự, đồng thời thu hẹp diện tích thuê văn phòng để cắt giảm chi phí", ông chia sẻ.

Một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP HCM còn rơi vào tình cảnh bi đát hơn. Tổng giám đốc công ty này kể, hồi quý I, doanh nghiệp bị đối tác đòi lại khoản tiền đã ứng trước 300 tỷ đồng song két sắt công ty đã cạn. Sau khi rà soát tứ bề, công ty chỉ còn cách dùng rổ hàng tồn là hàng chục căn hộ tại TP Thủ Đức để cấn nợ với đối tác, dù cả dự án này còn thế chấp ở ngân hàng.

Quá trình giải chấp hàng chục căn hộ cũng vấp phải rất nhiều khó khăn. Khâu định giá tài sản năm 2023 bị rớt giá so với cách đây 3 năm. Các tài sản sau khi giải chấp và vay lại chỉ còn được nhà băng đồng ý cho vay 200 tỷ đồng. "Trong hoàn cảnh thiếu hụt dòng tiền, xoay xở được đồng nào hay đồng đó. Dù giá trị tài sản bốc hơi cả trăm tỷ đồng chỉ trong chớp mắt cũng phải chấp nhận", vị CEO này bộc bạch.

Trong quý II, một dự án căn hộ cao cấp ngay trung tâm quận 1 xảy ra tình trạng có hàng chục sản phẩm bị rao bán trên thị trường thứ cấp giảm giá 40-50% (mức giảm 6-9 tỷ đồng một căn) do các tài sản hàng triệu USD này bị gán nợ. Song theo tiết lộ của môi giới, dù giảm giá sâu, loại tài sản này này vẫn kén khách mua vì khách hàng lo ngại dự án có tiến độ chậm hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Trong mùa đại hội cổ đông thường niên vừa qua, các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cũng trải lòng về giai đoạn chạy đua trả nợ đầy thách thức năm 2022 và những toan tính "chạy dòng tiền" để xử lý nợ nửa cuối năm 2023.

Hôm 30/6, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt, chia sẻ tại đại hội cổ đông thường niên 2023 rằng năm ngoái ông đã phải hy sinh tài sản và chịu nhiều thiệt hại để giúp công ty vượt qua đợt cao điểm trả nợ đáo hạn. "Một tài sản 3.000 tỷ đồng tôi chấp nhận bán 2.000 tỷ đồng. Tài sản gia đình và cá nhân tôi cũng bán hoặc thế chấp để có tiền giúp công ty vượt qua khó khăn", ông Đạt nói.

Vài ngày trước đó, hôm 24/6, tại đại hội cổ đông thường niên 2023, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, bà Nguyễn Thị Như Loan trải lòng với nhà đầu tư về việc công ty sẽ phải cân não lo dòng tiền nghìn tỷ để trả nợ đối tác trong năm nay. Để xử lý khoản nợ này, công ty dự kiến sẽ bán dự án thủy điện ở Gia Lai, một mảng miếng vốn đang "hái ra tiền", để nỗ lực giữ lại những quỹ đất tiềm năng còn lại, nhằm tránh kịch bản phải bán rẻ dự án bất động sản.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giữa năm 2023 là mùa xử lý nợ đầy khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc khi hầu hết doanh nghiệp có nhu cầu bán dự án để xử lý dòng tiền. Thị trường chứng kiến các trường hợp chủ dự án do bị lâm vào bước đường cùng nên chấp nhận bán "lỗ sâu" để mong sớm có dòng tiền. Các đơn vị này không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ "chết chìm trên đống tài sản". Nhóm doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, năm 2022-2023 là mùa cao điểm gán và cấn trừ nợ của giới buôn địa ốc. Thực trạng này gợi nhớ cảnh hỗn loạn "chạy nợ" của các doanh nghiệp khi thị trường bất động sản chìm trong cuộc khủng hoảng cách đây một thập niên.

Theo ông Quang, những doanh nghiệp có tài sản để bán rẻ xử lý nợ thuộc nhóm vẫn còn cứu vãn được, trong khi thực tế có nhiều công ty không còn khả năng xoay xở. Nguyên nhân là nợ trái phiếu đáo hạn, vướng pháp lý triền miên, tín dụng khó tiếp cận, giá bất động sản giảm liên tục nhưng thị trường mất thanh khoản trầm trọng. Sau khi tìm mọi cách để vượt qua khủng hoảng như cắt giảm chi phí, sa thải nhân sự, thu hẹp quy mô, giảm giá sản phẩm, hiện nay 90% doanh nghiệp bất động sản vẫn rất khó khăn. Một trong những thách thức lớn nhất là thiếu hụt dòng tiền trầm trọng trong khi nợ đáo hạn đến gần.

Ông Quang đánh giá, hiện nay bất đắc dĩ doanh nghiệp phải gán bằng sản phẩm bất động sản, mặc dù nhiều chủ nợ không đồng thuận do khó thanh khoản ngay lúc này. Vì thế, theo ông việc kéo dài và dây dưa hoán nợ giữa chủ đầu tư và chủ nợ sẽ làm cho thị trường đã khó càng thêm khó. Bức tranh này thể hiện rõ sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đang xuống thấp đến mức nghiêm trọng. Tuy nhiên, ông Quang kỳ vọng, hai quý cuối năm, nếu pháp lý đang được chính quyền tích cực hỗ trợ và việc vay vốn dễ thở hơn, lãi suất cho vay giảm nhiều, thì việc gán nợ sẽ nhanh chóng hòa hợp lợi ích 2 bên.