Mua nhà qua đơn vị phát triển dự án bất động sản: Con dao hai lưỡi

Ở bề nổi, đơn vị phát triển dự án là “cái mác” để bán nhà. Rủi ro có thể đến từ việc khách hàng hiểu nhầm họ chính là chủ đầu tư – bên chịu mọi trách nhiệm pháp lý về chất lượng, tiến độ bàn giao… của dự án.

Đơn vị phát triển dự án không phải là chủ đầu tư

Một vài năm trở lại đây, khái niệm “đơn vị phát triển dự án” đã xuất hiện ngày một nhiều trên thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Điển hình phải kể đến sự xuất hiện của MIK Group – một tên tuổi mới nhưng đã nhanh chóng có chỗ đứng khi gắn liền với nhiều dự án “khủng”.

Phải kể đến như, dự án Imperia Garden (quận Thanh Xuân) do Công ty Cổ phần HBI làm chủ đầu tư; dự án Imperia Sky Garden (quận Hai Bà Trưng) do Terra Gold Việt Nam làm chủ đầu tư; dự án Valencia Garden (quận Long Biên) do Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Hải Dương làm chủ đầu tư; dự án Villa Park (phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM) do Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền làm chủ đầu tư… Tại các dự án này, MIK Group không trực tiếp đứng ra làm chủ đầu tư cho các dự án, mà chỉ giữ vai trò là đơn vị phát triển dự án.

Trao đổi với PV Infonet, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết: “Kể từ sau giai đoạn khủng hoảng của thị trường - giai đoạn có hàng trăm, hàng nghìn dự án nằm đắp chiếu nhiều năm, việc kết hợp giữa các chủ đầu tư và các đơn vị phát triển dự án bắt đầu nảy sinh. Những dự án ở đây thường là những dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp. Khi thị trường hồi phục trở lại, đây chính là “mỏ vàng” cho các công ty có tiềm lực, kinh nghiệm “nhảy” vào thâu tóm”.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian, nên các bên chọn hình thức "Hợp đồng hợp tác".

Vì vậy, theo Luật sư Hà, có thể hiểu đơn vị phát triển dự án là một doanh nghiệp ký kết “hợp đồng hợp tác” với chủ đầu tư không đủ tiềm lực của một dự án nào đó để cùng nhau triển khai dự án. Mô hình này đã giúp nhiều dự án chết được hồi sinh, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường thời gian qua; được áp dụng với các cơ quan, xí nghiệp, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất, hợp tác với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.

“Việc thiếu kinh nghiệm hoặc không có thế mạnh trong xây dựng, quản lý và phát triển dự án bất động sản là nguyên nhân chủ yếu khiến nhiều chủ đầu tư chọn cách nhờ người khác làm thay. Đó cũng là cách hợp lý để tạo ra sản phẩm tốt, phù hợp với thị trường, đồng thời đảm bảo thanh khoản cho dự án nhờ ăn theo thương hiệu của những nhà phát triển”, Luật sư Hà phân tích.

Pháp luật chưa có quy định nào về “đơn vị phát triển dự án”

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho hay, hiện nay, đơn vị phát triển dự án sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và thực hiện các hoạt động truyền thông cho dự án mà họ đã ký kết để bán hàng.

“Mặc dù có thể thấy nhà phát triển dự án làm thay vai trò của chủ đầu tư dự án nhưng thực chất lại không phải chủ đầu tư. Vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án tại một dự án bất động sản là khác nhau” – Luật sư Nguyễn Thanh Hà khẳng định.

Cũng theo Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, pháp luật Việt Nam hiện chưa có quy định cụ thể nào về “đơn vị phát triển dự án” hay “nhà phát triển dự án”. Trên thực tế, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án. Theo đó, nhà phát triển dự án chỉ thực hiện các công việc đã cam kết trong hợp đồng, còn lại chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm, gánh vác rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra với khách hàng.

Còn nhớ, cuối năm 2017, khi mâu thuẫn của cư dân và chủ đầu tư tại một dự án của MIK Group tại quận Thanh Xuân lên tới đỉnh điểm, nhiều cư dân mới “ngã ngửa” khi biết rằng, đơn vị phát triển dự án MIK Group không hề liên quan đến việc giải quyết các khiếu nại của cư dân sau khi về ở. Trong khi trên thực tế, họ mua nhà là vì tin tưởng vào những lời quảng cáo có cánh từ đơn vị này.

Hay như tại khu căn hộ cao cấp Saigonres Plaza (do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Nam Đô - thuộc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - làm chủ đầu tư, người dân cũng đã từng làm đơn kêu cứu khi chất lượng công trình không đảm bảo cũng như các dịch vụ và cách quản lý của khu chung cư nhiều bất cập. Trong khi trước đó, Đất Xanh Miền Nam là đơn vị phát triển dự án này.