Mua nhà La Casta bị hụt 9% diện tích: Chủ đầu tư không sai, lỗi do lập hợp đồng?

Diện tích sàn xây dựng của một số lô đất tại khu nhà thấp tầng La Casta đã thiếu hụt đến 9% diện tích theo quy định hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, chủ đầu tư cho rằng, doanh nghiệp không sai, sai là do lập hợp đồng?

Theo phản ánh của ông Nguyễn Anh Tuấn, ông Nguyễn Văn Phong và ông Phạm Ngọc Sơn, sau khi mua lô đất kèm công trình 4 tầng tại dự án “Đầu tư xây dựng Khu nhà ở Hibrand” do Công ty Hibrand làm chủ đầu tư, diện tích các sàn xây dựng được bàn giao không đúng so với điều khoản trong hợp đồng mua bán đã ký kết.

Cụ thể, các khách hàng này đã ký kết hợp đồng mua bán để mua các vị trí trí lô đất bao gồm: căn số 80, 81, 85 block 10, lô đất H-TT1 tại địa chỉ Khu nhà ở thấp tầng La Casta, nằm trong Khu đô thị mới Văn Phú, phường Phú La, quận Hà Đông, Hà Nội với diện tích lô đất là 97.36m2 và diện tích mỗi sàn xây dựng là 72.7m2, tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm mái) là 290.80 m2.

Tuy nhiên, khi chủ đầu tư thông báo nhận bàn giao căn hộ, ông Nguyễn Anh Tuấn, ông Nguyễn Văn Phong và ông Phạm Ngọc Sơn đã tiến hành đo đạc lại và xác định, diện tích sàn xây dựng trên thực tế ít hơn đến 9m2 so với diện tích sàn xây dựng nêu trong hợp đồng mua bán.

Diện tích xây dựng trên thực tế chỉ là khoảng 66m2 mỗi tầng, trong khi ký hợp đồng là 72,7 m2 xây dựng. Như vậy, tổng diện tích sử dụng chỉ còn 265m2, nhỏ hơn phần diện tích trong hợp đồng cũng như trong quảng cáo lên đến 26m2 (9%).

Liên quan đến việc công trình thực tế thiếu hụt diện tích so với hợp đồng mua bán, nhóm khách hàng đã có phản hồi đến chủ đầu tư Hibrand.

Đến ngày 12/04/2019, trong thông báo về việc “Nộp tiền và nhận bàn giao nhà ở”, chủ đầu tư nêu rõ thông tin: “Sau khi đo đạc lại hiện trường cho thấy m2 diện tích sàn xây dựng trên thực tế ít hơn so với m2 diện tích sàn xây dựng nêu trong Hợp đồng mua bán, tương ứng với số tiền là 147.400.000 VNĐ”. Như vậy, công ty Hibrand đã xác nhận việc sàn xây dựng thực tế không đúng theo thỏa thuận hợp đồng đã ký kết.

Trước xác nhận của chủ đầu tư về việc thiếu hụt diện tích giữa hợp đồng mua bán, quảng cáo với thực tế, nhóm khách hàng này đã có phản hồi đến công ty yêu cầu đàm phán thoả thuận và bồi thường đúng theo quy định của pháp luật, song đến nay, vẫn chưa nhận được thông báo chính thức từ phía Công ty Hibrand.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, các khách hàng đã yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin về thiết kế và các thông tin có liên quan đến quá trình thi công, biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành để đưa vào khai thác, sử dụng được ký bởi nhà thầu, chủ đầu tư, giám sát thi công; bản vẽ hoàn công và các tài liệu có liên quan khác xác nhận việc hoàn thành công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực,…

Cơ sở của yêu cầu này đến từ thực tế, các căn nhà có dấu hiệu bị sai lệch về diện tích hơn 9% so với giao kết trên hợp đồng và bên mua có quyền nghi ngờ có nhiều sai lệch khác về thiết kế, xây dựng so với thoả thuận đã ký trong hợp đồng mua bán và các phê duyệt cấp phép, là những dấu hiệu vi phạm hợp đồng, vi phạm pháp luật về kinh doanh nhà ở, và trong quản lý xây dựng.

Đồng thời, các khách hàng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng mua bán sửa chữa các căn nhà đảm bảo diện tích xây dựng và diện tích sử dụng theo đúng thoả thuận đã ký với người mua trước ngày 10/10/2019.

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhóm khách hàng, chủ đầu tư đã xác nhận làm đúng thiết kế, còn sai sót là do quá trình lập hợp đồng. Đại diện phía chủ đầu tư xác nhận không sai phạm gì trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Phân tích trường hợp pháp lý này, ông Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way nhận định, dựa trên cơ sở căn cứ về hợp đồng, nhiều vấn đề vi phạm đã nảy sinh.

Thứ nhất, phía chủ đầu tư là Hibrand đã xây dựng nhà thực tế không đúng diện tích thỏa thuận nhưng vẫn thực hiện thủ tục bàn giao là hành vi vi phạm nghiêm trọng hợp đồng mua bán với chủ nhân của các lô đất bị thiếu hụt diện tích.

Trong hợp đồng mua bán, giá bán, diện tích sử dụng, tiến độ bàn giao là những điều khoản cơ bản của hợp đồng. Nên việc vi phạm diện tích sử dụng có thể coi là vi phạm nghiêm trọng điều khoản cơ bản của hợp đồng, từ đó dẫn đến việc mục tiêu tham gia giao kết hợp đồng của khách hàng không đạt được nên chủ đầu tư buộc phải có nghĩa vụ chịu phạt vi phạm và bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh.

Thứ hai, việc chủ đầu tư là Hibrand vi phạm quy định về diện tích xây dựng thực tế so với hợp đồng sẽ dẫn đến sai khác giữa diện tích thực tế và diện tích trên hợp đồng, từ đó khiến cho việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng bị chậm trễ theo cũng gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua. Rõ ràng, giá trị của một bất động sản có thể thay đổi tương đối lớn khi có hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, theo thông tin bên mua cung cấp, chỉ khi nhận được thông báo về việc bàn giao tài sản, khách hàng tự mình thực hiện việc đo đạc mới phát hiện ra thiếu hụt diện tích. Qua quá trình làm việc, chủ đầu tư đã biết việc hụt diện tích nhưng không hề thông báo cho khách hàng. Rõ ràng, nếu như khách hàng không cẩn thận đo đạc lại diện tích sàn xây dựng thì có thể sẽ nhận về bất động sản thiếu hụt diện tích lên đến 9%/sàn xây dựng. Cơ sở này khiến luật sư nhận định chủ đầu tư Hibrand có dấu hiệu lừa dối, không thông tin đúng, đầy đủ đến cho khách hàng của mình.

Theo thông tin Reatimes ghi nhận, đến hiện tại, nhóm khách hàng và Công ty Hibrand vẫn chưa đạt được thoả thuận thống nhất liên quan đến việc thiếu hụt diện tích nhà ở.

Công ty Hibrand là công ty 100% vốn Hàn Quốc chuyên về đầu tư và phát triển bất động sản tại Việt Nam. Được biết, dự án Hibrand là tổ hợp gồm cả chung cư, liền kề được thiết kế và quy hoạch đồng bộ. Dự án tổng diện tích rộng 6.5 ha gồm 05 tòa chung cư cao tầng được chia làm 2 phân khu là The K-Park và La Casta và 359 lô nhà thấp tầng.

Hiện tại phân khu The K-Park và 359 lô nhà thấp tầng đã triển khai xong và bàn giao cho khách hàng. Còn lại phân khu chung cư La Casta chủ đầu tư đang xây dựng và chuẩn bị mở bán đợt đầu tiên.