Mua nhà gần như không cần vốn: Nguy cơ rơi vào...bẫy nợ

Người được lợi nhất trong phương thức giao dịch này là ngân hàng và chủ đầu tư, còn người mua nhà đối mặt với nhiều rủi ro.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện thêm hình thức giao dịch mới nhằm thu hút người mua - mua nhà mới gần như không cần vốn. Phương thức này áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ.

Phương thức thanh toán gồm: đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà; thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới. Khi khách hàng nhận căn hộ mới thì phải thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại).

Liên quan đến phương thức này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho biết, phương thức mua nhà mới gần như không cần vốn không trái pháp luật nên không thể ngăn chặn. Đây là một hình thức cho vay có tài sản đảm bảo, giúp khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới. Quan trọng là khách hàng phải tính toán, đảm bảo bản thân có khả năng hoàn trả được nợ vay thì mới tham gia.

Người được lợi nhất khi áp dụng phương thức mua nhà mới không cần vay vốn, theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, là chủ đầu tư dự án và ngân hàng. Ngân hàng đang khó cho vay tín dụng, với phương thức này, có thể đẩy mạnh cho vay những khoản lớn có tài sản đảm bảo. Còn chủ đầu tư bán được nhà, nhận đủ 100% tiền, thị trường bất động nhờ được "bơm" tiền cũng ấm lên.

Tuy nhiên, điều ông Thịnh lo ngại là khi vốn đổ vào thị trường bất động sản nhiều quá dễ dẫn đến rủi ro - đó là nguy cơ thổi bong bóng bất động sản, giá bất động sản bị thổi lên cao.

"Khách hàng được vay tín dụng gần như 100% giá trị hợp đồng mua nhà, nhưng thông thường, tài sản bảo đảm phải lớn hơn so với giá trị căn nhà mà khách hàng đang mua.

Khi tín dụng đổ nhiều vào bất động sản, thị trường nóng lên, khách hàng có thể phải mua nhà với giá cao hơn so với giá trị thực của nó. Trong khi tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng lại bị định giá thấp hơn so với giá thị trường.

Tài sản được thế chấp, hợp đồng thanh toán có hạn, nếu khách hàng không thể thanh toán đúng hạn thì nguy cơ bị siết nợ rất cao, khách hàng có nguy cơ mất căn hộ mình mua, đồng thời mất cả căn hộ cũ", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Cho nên, một lần chuyên gia Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, phương thức mua nhà mới gần như không cần vốn không sai luật, song người mua có thể gặp rủi ro, phải mua nhà đắt hơn giá trị thực và nguy cơ rơi vào bẫy nợ.

Ngoài ra, ông đề nghị ngân hàng cần kiểm soát tín dụng có đổ vào bất động sản quá nhiều hay không để có sự điều chỉnh, không để xảy ra bong bóng, tổn hại đến hoạt động tín dụng của ngân hàng.

"Trong kinh tế thị trường, đầu tư, sản xuất, kinh doanh là quyền của mỗi người. Nếu vay mà không trả được thì theo luật, sẽ bị ngân hàng siết nợ, đó là chuyện thường tình. Các chuyên gia, hiệp hội, ngân hàng... lên tiếng cảnh báo, nhưng quan trọng nhất khách hàng phải là người tiêu dùng thông minh và tự chịu trách nhiệm với các quyết định của mình.

Nếu khách hàng tìm hiểu kỹ thông tin, cân nhắc, tính toán giữa việc thế chấp tài sản với giá trị, mức chi trả cho căn nhà mới, cảm thấy chấp nhận được thì mua. Trường hợp khách hàng cảm thấy không chắc chắn thì có thể thuê người tư vấn về mặt pháp lý để giảm thiểu rủi ro cho mình", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Liên quan đến phương thức mua nhà mới gần như không cần vốn này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã lên tiếng cảnh báo.

Hiệp hội lưu ý khách hàng nên tìm hiểu kỹ phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này, bởi khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ, do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

HoREA làm thử phép tính: Khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Nếu thực hiện phương thức mới của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Hiệp hội cũng đề nghị các chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức mua nhà mới gần như không cần vốn cần ứng xử đẹp với khách hàng, bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.