Mua nhà 10 năm vẫn không được ở: Thảm cảnh phía sau 20 triệu căn hộ dang dở

Từng được xem là con đường làm giàu an toàn nhất, bất động sản nay trở thành gánh nặng với hàng triệu người dân Trung Quốc. Khoảng 20 triệu căn hộ đã bán nhưng chưa hoàn thiện, tương đương 2.500 tỷ USD tài sản bị mắc kẹt, khiến không ít gia đình vừa phải trả nợ ngân hàng, vừa mòn mỏi chờ ngày nhận nhà, thậm chí có người qua đời trước khi kịp cầm chìa khóa căn hộ đã mua từ nhiều năm trước.

Cách đây khoảng một thập kỷ, khi thị trường địa ốc Trung Quốc đang ở thời kỳ tăng trưởng nóng, thành phố Chu Khẩu tại khu vực đồng bằng miền Trung từng chứng kiến lễ khởi công hoành tráng của dự án do Công ty Henan Zhongao Plaza phát triển. Dự án được quảng bá sẽ mang đến không gian sống đậm chất Trung Hoa cổ điển với cảnh quan xanh, hạ tầng đồng bộ và vị trí gần các trường học chất lượng.

Tuy nhiên, những kỳ vọng đó nhanh chóng tan biến. Hiện nay, phần lớn các tòa chung cư và biệt thự trong khu dự án vẫn chỉ là những khối bê tông dang dở. Doanh nghiệp phát triển đã phá sản, còn người sáng lập công ty đang phải thụ án tù.

Một số cư dân vẫn chuyển đến sinh sống tại những tòa nhà gần hoàn thiện, trong khi nhiều công trình xung quanh vẫn bỏ hoang, thậm chí chưa được lắp cửa sổ.

Tại Trung Quốc, những dự án như vậy được gọi là "lanweilou", hay còn được biết đến với tên gọi "tòa nhà đuôi thối" - thuật ngữ dùng để mô tả các dự án bất động sản khởi đầu đầy tham vọng nhưng bị bỏ dở giữa chừng. Đây cũng được xem là biểu tượng rõ nét cho cuộc khủng hoảng bất động sản đang diễn ra tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Ông Guo, một cư dân đang sinh sống trong khu dự án, cho biết khi quyết định mua nhà, gia đình ông từng rất lạc quan về tương lai phát triển của khu vực.

Trong khi đó, bà Li - vợ ông - chia sẻ rằng sự yên tĩnh tại đây đã vượt xa những gì bà từng mong muốn. Theo bà, nhiều người mua nhà lớn tuổi trong dự án thậm chí đã qua đời trước khi kịp nhận bàn giao căn hộ.

Không chỉ riêng Chu Khẩu, tình trạng này xuất hiện tại nhiều địa phương khác trên khắp Trung Quốc.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, các doanh nghiệp bất động sản thường áp dụng mô hình bán nhà hình thành trong tương lai để huy động vốn. Tuy nhiên, khi thị trường lao dốc khoảng 5 năm trước, dòng tiền của nhiều chủ đầu tư bị cắt đứt, khiến hàng loạt dự án không thể tiếp tục triển khai.

Theo thống kê của Nomura, đến năm 2023, Trung Quốc có khoảng 20 triệu căn hộ đã được bán trước nhưng chưa hoàn thiện. Với mức giá nhà trung bình, khoảng 17.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương 2.500 tỷ USD tài sản của các hộ gia đình đang bị mắc kẹt trong các dự án dang dở. Con số này tương đương hơn 10% GDP của Trung Quốc.

Khối tài sản khổng lồ bị đóng băng trong các công trình chưa hoàn thiện đang tạo áp lực đáng kể lên nền kinh tế. Dù vậy, giới chức Trung Quốc vẫn tin rằng phần lớn các dự án có thể được hoàn thành thông qua sự hỗ trợ của nhà nước.

Năm 2022, Bắc Kinh triển khai chương trình "bảo đảm bàn giao nhà", lập danh sách các dự án bán trước nhưng chưa hoàn thiện và thúc đẩy các ngân hàng cấp tín dụng để tiếp tục xây dựng.

Đến nay, hệ thống ngân hàng Trung Quốc đã phê duyệt hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ cho các dự án thuộc diện hỗ trợ. Tuy nhiên, phần lớn nguồn vốn này được sử dụng để tái cơ cấu các khoản nợ hiện hữu thay vì đầu tư mới.

Tại dự án Henan Zhongao, những tín hiệu tích cực bắt đầu xuất hiện khi khu nhà mẫu trước đây được chuyển đổi thành văn phòng xử lý nợ và tái khởi động dự án. Đại diện chủ đầu tư cũ hiện đang phối hợp với chính quyền địa phương để tìm kiếm nhà đầu tư mới.

Theo người đại diện này, hầu hết thủ tục pháp lý đã hoàn tất và dự án có thể được khởi động trở lại vào cuối năm nay.

Tuy nhiên, ngay cả khi các công trình được hoàn thiện, nhiều người mua nhà vẫn khó có thể lấy lại niềm vui như kỳ vọng ban đầu.

Giá bất động sản tại nhiều khu vực đã giảm sâu, khiến giá trị căn hộ hiện thấp hơn tới 50% so với số tiền mà người mua từng bỏ ra.

Một số người thậm chí mong muốn dự án không được hoàn thành để có cơ hội từ bỏ nghĩa vụ trả nợ thế chấp. Thế nhưng trong phần lớn trường hợp, người mua vẫn phải tiếp tục thanh toán khoản vay ngân hàng dù chưa nhận được nhà.

Tại thành phố Trịnh Châu, cách Chu Khẩu khoảng 200 km, một cặp vợ chồng từng thu hút sự chú ý trên mạng xã hội khi đăng tải video kể về hành trình pháp lý nhằm đòi lại tiền từ một dự án bán nhà trên giấy.

Họ không còn muốn sở hữu căn hộ và chỉ mong được hoàn trả số tiền đã bỏ ra.

Trong một đoạn video, người chồng bày tỏ mong muốn duy nhất là được trả lại cuộc sống bình yên cho gia đình mình.

Tuy nhiên, yêu cầu của họ đã bị tòa án bác bỏ với lý do dự án gần hoàn thiện.

Nếu những trường hợp tương tự được chấp thuận, hàng triệu người mua nhà khác cũng có thể yêu cầu hoàn tiền, kéo theo gánh nặng tài chính khổng lồ và làm gia tăng nguy cơ nhiều dự án sẽ không bao giờ được hoàn thành.

Trong bối cảnh đó, giải pháp khả thi nhất đối với chính quyền Trung Quốc vẫn là tiếp tục hoàn thiện các dự án đã bán trước, bất chấp chi phí và thời gian cần bỏ ra.

Một quản lý tham gia quá trình tái khởi động dự án Henan Zhongao thừa nhận rằng cuối cùng người dân vẫn sẽ là đối tượng phải gánh chịu phần lớn chi phí của cuộc khủng hoảng này.

Theo các chuyên gia, bất động sản từ lâu đã là kênh tích lũy tài sản chủ đạo của người dân Trung Quốc. Khoảng 75% tài sản của các hộ gia đình được nắm giữ dưới dạng nhà đất, trong khi nhiều người sở hữu căn hộ thứ hai hoặc thứ ba như một hình thức đầu tư thay vì phân bổ vốn vào cổ phiếu, trái phiếu hay các quỹ đầu tư.

Ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành Enhance International, cho biết khoảng 25% hộ gia đình thành thị tại Trung Quốc sở hữu từ hai căn nhà trở lên, cao hơn rất nhiều so với mức khoảng 4% tại Mỹ.

Nguồn cung căn hộ đầu tư quá lớn khiến nhiều chủ sở hữu không thể tìm được người thuê. Ngay cả khi có khách thuê, khoản thu nhập nhận được cũng thường thấp hơn đáng kể so với số tiền phải trả cho các khoản vay thế chấp hàng tháng.

Cuộc khủng hoảng bất động sản vì thế không chỉ là câu chuyện của những dự án dang dở, mà còn phản ánh những hệ lụy sâu rộng đối với tài sản hộ gia đình, hệ thống tài chính và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc trong nhiều năm tới.