Mùa hè khốc liệt của thị trường BĐS Mỹ: Giá tăng cao khó chấp nhận, người bán không thể bán, người mua không thể mua

Vận may của những người bán nhà đã chuyển hướng, theo Business Insider. Giá vẫn tăng với tốc độ khiêm tốn trên khắp cả nước nhưng đã qua rồi cái thời chỉ cần treo biển rao bán và đợi khách ‘cắn câu’. Khi thị trường đa dạng những sự lựa chọn, người bán có thể phải giảm giá hoặc chờ rất lâu để có được lời đề nghị khả thi. Phía người mua không dễ dãi và xúc tiến mua nhà như trước.

Đau đớn nhất là lãi suất thế chấp đã tăng vọt lên 7% từ mức thấp kỷ lục dưới 3% vào năm 2021. Điều này không chỉ ngăn cản những khách mua tiềm năng mà còn thay đổi toan tính của nhiều người bán. Họ gặp khó khăn trong việc nâng cấp tài sản do chi phí đi vay tăng lên. Quả là một mùa hè tàn khốc, tờ BI nhận định.

Lãi suất thế chấp thấp hơn sẽ bôi trơn bánh xe thị trường nhà ở, thúc đẩy nhiều người mua vẫn đứng ngoài cuộc và đẩy giá nhà lên cao. Tuy nhiên, kịch bản này không dễ trở thành sự thực. Người bán có thể vẫn có lợi thế, song lợi thế ngày càng mỏng đi.

Theo Eric Peterson, một nhà môi giới bất động sản ở Austin, mọi thứ không còn giống như hồi năm 2021 hoặc 2022, trước khi lãi suất thế chấp tăng cao làm giảm nhu cầu của người mua. Được biết Austin là một trong những thành phố bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dư âm đại dịch.

Sự khởi đầu của năm 2024 dường như có tất cả các yếu tố của thời kỳ hoàng kim nhà đất. Lạm phát hạ nhiệt đồng nghĩa với việc Cục Dự trữ Liên bang có thể sớm bắt đầu cắt giảm lãi suất và về mặt lý thuyết, điều này sẽ khuyến khích nhiều người mua nhảy vào thị trường.

Thật không may. Kịch bản đó không xảy ra. Lạm phát nóng hơn dự kiến và Fed đã phát tín hiệu rằng họ cảm thấy thoải mái khi giữ lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn. Lãi suất thế chấp không giảm, mà ngược lại, còn tăng khoảng 0,6 điểm phần trăm kể từ đầu năm.

Theo công ty dữ liệu nhà ở Altos Research, lượng tồn kho trên toàn quốc đã tăng 33% so với một năm trước. Lúc này, người mua nhà có cơ hội mặc cả giá thấp hơn và được hưởng nhiều ưu đãi hơn.

Theo Freddie Mac, chắc chắn giá bán trong tháng 3 đã tăng khoảng 6,6% so với năm ngoái, song các chỉ số hàng đầu về các giao dịch lại “gần như không tăng mạnh”. Moody's Ratings dự kiến giá nhà sẽ tăng 1% trong năm nay sau khi tăng 6,5% vào năm 2023.

Ngay cả khi đã thống nhất được giá, người bán vẫn có thể phải gánh chịu nhiều mức phí để hoàn tất giao dịch so với trước đây. Không giống như trong thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch, người mua giờ có thể yêu cầu người bán thanh toán chi phí sửa chữa tốn kém phát sinh. 30% người bán đã nhượng bộ cho người mua trong 3 tháng kết thúc vào ngày 31/10, tăng từ 27,6% so với 2 năm trước đó.

Tình hình đặc biệt khó khăn ở những nơi như Austin hay Boise, Idaho. Giờ đây khi mọi người không còn di chuyển khắp đất nước nữa, thật khó để tìm được những người mua sẵn sàng gật đầu trước những mức giá cao ngất ngưởng.

Libby Levinson-Katz, một nhà môi giới ở Denver khuyên người bán nên định giá nhà một cách thận trọng và quan tâm đến những hạng mục có giá trị lớn, chẳng hạn như sửa chữa. Những người mua quan tâm đến giá cả đang phải vật lộn với lãi suất và chắc chắn, họ không muốn phải chịu thêm bất kỳ khoản phí phát sinh nào.

“Có thể sẽ mất một thời gian vì người mua hiện đang suy nghĩ rất kỹ”, Levinson-Katz nói.

Khoảng 79% người bán gần đây trong một cuộc khảo sát từ Realtor.com cho biết họ ước đã đăng bán căn nhà sớm hơn để tận dụng lợi thế của thị trường nóng bỏng. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng những người này không nên so sánh với thời điểm đỉnh cao của thị trường, khi tiền rẻ vô tình đẩy giá lên cao. Vào thời điểm đó, không có vấn đề gì nếu bạn định giá sai ngôi nhà hay bỏ bê sửa chữa. Lãi suất thấp và sự quan tâm của người mua thì bùng nổ.

Giống nhiều thành phố khác ở Mỹ, Austin vẫn là nơi có giá nhà đắt đỏ hơn nhiều so với những năm trước dù nguồn cung tăng lên. Tuy nhiên, thành phố “nhiều người muốn ở” nhất nhì thế giới này lại rơi vào một tình cảnh: các trung tâm đô thị đầy rẫy bất động sản xa xỉ song người mua khó có đủ khả năng tiếp cận.

Đối với người Mỹ nói chung, việc mua một căn nhà trong năm 2023 đã trở nên khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất vay thế chấp nhà ở nước này tăng mạnh. Theo một báo cáo thường niên từ Hiệp hội Quốc gia Các nhà kinh doanh bất động sản Mỹ (NAR) công bố vào cuối năm ngoái, thu nhập trung bình của hộ gia đình mua được nhà ở Mỹ năm ngoái đã tăng lên mức 107.000 USD/năm, từ mức 88.000 USD/năm vào năm 2022. Trong khi đó, thu nhập trung bình của hộ gia đình ở Mỹ hiện nay chỉ khoảng 75.000 USD/năm, thấp hơn nhiều so với mức thu nhập để mua được nhà như báo cáo của NAR chỉ ra. Số liệu cho thấy việc sở hữu nhà ngày càng vượt khỏi tầm tay của nhiều người.

Một báo cáo tháng 12/2023 của trang bất động sản Homes.com cho thấy giá nhà bình quân ở South of Market là 5.451 USD/foot vuông, tương đương khoảng 58.612 USD/mét vuông. Mức giá này cao hơn khoảng 2.000% so với giá nhà bình quân ở Mỹ.

South of Market là một quận trung tâm của San Francisco. Theo trang CNBC, đây cũng là khu vực có giá nhà đắt đỏ nhất nước Mỹ.