Mua chung cư cũ chờ cải tạo: Người mua cần tỉnh táo

Bất chấp hiện trạng thực tế xuống cấp, chung cư cũ luôn được giao dịch với giá cao bởi người mua ôm hy vọng khi cải tạo sẽ được nhà mới khang trang với giá hời.

Thực tế không như mơ

Đơn cử một căn hộ tại phố Đặng Dung - Ba Đình đang được rao bán giá 2,8 tỷ đồng, diện tích sử dụng 70m2, tương đương giá 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo giới thiệu của chủ nhân căn hộ, diện tích trong sổ đỏ chỉ là 20m2. Phần diện tích còn lại do gia đình tự cơi nới gác xép lửng và ban công.

Hay một căn hộ tại nhà D4B - Thành Công đang được rao bán với giá 2,7 tỷ đồng, diện tích sử dụng 130m2, song diện tích sổ đỏ chỉ là 41,3m2. Như vậy, tính theo diện tích được ghi nhận trong sổ thì giá bán của căn hộ này lên tới 65,3 triệu đồng/m2, tương đương giá căn hộ cao cấp khu vực nội thành.

Đáng chú ý, theo lời giới thiệu, nhà đã được cơi nới chắc chắn, nằm trong khu vực sẽ được quy hoạch thành chung cư mới cao cấp đền bù gấp 3 - 4 lần.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, chị H - chủ sở hữu một căn hộ chung cư ở khu Cơ khí 129 Nguyễn Trãi, khi chọn mua nhà, mục đích của chị mua để cho người thân ở hoặc cho thuê lại. Do đó, sau khi tính đi tính lại về quỹ tiền có sẵn và về lâu dài, chị đã chọn mua căn hộ chung cư cũ.

"Mặc dù tiện tích trong sổ thấp, thế nhưng đã được cải tạo, cơi nơi, vị trí trung tâm nên việc cho thuê cũng thuận tiện, hơn nữa ở đây có sổ đỏ. Sau này, khi nhà xuống cấp, được cải tạo cũng có cơ hội đổi sang căn mới hơn với giá ưu đãi" - chị H chia sẻ.

Tuy nhiên, thực tế chẳng như mơ. Đơn cử như câu chuyện tại Khu chung cư Viện Hóa học Công nghiệp (Hà Nội) từng gây bão dư luận khi nhiều hộ gia đình chọn mua chung cư cũ với giá rẻ để chờ ngày cải tạo, được đền bù với mức giá hấp dẫn hơn.

Thế nhưng, nhà thì cứ xuống cấp, khu chung cư đang từng ngày được ví von như “Khu tập thể đánh đu với tử thần”, còn những người mua ở đây thì đành chấp nhận sống trong cảnh nơm nớp lo sợ. Có người mua nhà ở tận 15 năm vẫn không thể chờ được ngày đền bù.

Lộ trình dài hơi

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo đang rất chậm chạp.

Hà Nội là một trong những địa phương có chung cư cũ nhiều nhất nước. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn có 1.516 chung cư cũ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954.

Hiện các chung cư này tập trung khá đông cư dân, vượt thiết kế ban đầu khoảng 1,5 lần trong khi đã cũ nát, xuống cấp, nguy cơ cháy nổ, chập điện. Trong hơn 20 năm, Hà Nội chỉ có 1% chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa.

Đáng chú ý, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây được xem là bước tiến mới trong việc đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các quy định mới vẫn chưa thể giải quyết triệt để các bài toán vướng mắc của các dự án này và cần thêm nhiều cơ chế nữa mới có thể thực hiện được đồng bộ như kỳ vọng.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam, những lý do nhà chung cư cũ có giá cao là do loại hình này có hội được cải tạo, đền bù. Ông Nghiêm nhận định nhiều người mua chung cư cũ như một khoản đầu tư dài hạn từ cơ chế này.

Ông Nghiêm cho rằng, Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường… mới được cải tạo. Bên cạnh đó, công tác kiểm định, xác định các chung cư cần cải tạo sớm, lựa chọn nhà đầu tư, đền bù…vẫn cần rất nhiều thời gian, người mua cần tỉnh táo trước lời quảng cáo, giới thiệu của môi giới.

“Mua nhà tiền tỷ để chờ cải tạo là không nên bởi việc cải tạo chung cư cũ vẫn phải là một lộ trình. Đặc biệt nếu người mua xem nhà tập thể cũ là một khoản đầu tư thì phải cân nhắc nhiều yếu tố, chẳng hạn vị trí, quy hoạch, thời gian dự kiến cải tạo” – ông Nghiêm chia sẻ.