Mua chung bất động sản thoái trào

Sau giai đoạn nở rộ, nhiều nền tảng, ứng dụng cho phép nhà đầu tư mua chung bất động sản đã dần biến mất khỏi thị trường.

Anh Hoàng, một môi giới từng bán sản phẩm đầu tư chia nhỏ tại dự án phía Đông Hà Nội, cho biết chủ đầu tư đã dừng triển khai từ đầu năm vì kinh doanh không hiệu quả sau 4 tháng triển khai. Đây là mô hình chia nhỏ bất động sản thành 50 suất đầu tư, mỗi suất tương đương 2% giá trị tài sản, dành cho nhà đầu tư ít vốn muốn cùng sở hữu sản phẩm thấp tầng tại hai đại đô thị phía Đông Hà Nội và TP HCM.

Anh này cho hay, nhiều người từng rao bán lại suất đầu tư nhưng không được nên đành giữ lại với hy vọng đủ 5 năm để hưởng chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư. Hiện toàn bộ sản phẩm của dự án, chủ đầu tư đều áp dụng hình thức bán cả căn, thay vì chia nhỏ thành nhiều phần như trước.

Theo ghi nhận của VnExpress, trong nửa đầu năm nay, nhiều nền tảng, ứng dụng mua chung bất động sản đều trong tình trạng dừng hoạt động sau giai đoạn phát triển rầm rộ từ 2020 đến 2022. Ứng dụng Moonka từng được quảng cáo là nền tảng tiên phong bán bất động sản bằng công nghệ blockchain, đến nay đã dừng các hoạt động gọi vốn vào dự án bất động sản. Đơn vị này cũng chia nhỏ bất động sản thành 1.000 phần để khách hàng có ngân sách từ vài triệu đồng có thể cùng sở hữu. Tuy nhiên sau hai năm triển khai, họ mới gọi vốn thành công cho ba dự án tại Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng) và Cần Giờ (TP HCM). Mỗi dự án kêu gọi khoảng 30 nhà đầu tư, đầu tư 6 tháng, lợi nhuận kỳ vọng 15-18% nhưng thực tế ra sao còn bỏ ngỏ.

Mô hình này tương tự với nền tảng công nghệ mua chung bất động sản Revex từng được CenGroup rót vốn. Theo quảng cáo, từ một triệu đồng, khách hàng cá nhân có thể góp vốn mua chung bất động sản. Các giao dịch được thực hiện dựa trên nền tảng hợp đồng thông minh với nền tảng blockchain. Tuy nhiên nền tảng này hiện đã dừng hoạt động, đóng cửa website và fanpage.

Cuối năm ngoái, Ủy ban Chứng khoán nhà nước đã phát đi cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng với một số website, ứng dụng giao dịch thực hiện huy động vốn khi chưa được cấp phép, trong đó có nhiều nền tảng mua chung bất động sản như Infina, Tikop. Trong đó, nền tảng đầu tư tích lũy Infina tiền thân là nền tảng mua chung bất động sản Real Stake cũng từng chia nhỏ bất động sản thành 80-150 phần để khách hàng có thể sở hữu các phần nhỏ rồi mua đi bán lại. Đơn vị này quảng cáo các khoản đầu tư cam kết lợi nhuận tối thiểu hàng năm 9%. Còn ứng dụng Tikop nhận suất đầu tư từ 50.000 đồng với cam kết lợi nhuận 10% mỗi năm.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho biết mua chung hay token hóa bất động sản giúp nhóm nhà đầu tư vừa và nhỏ tham gia thị trường một cách gián tiếp. Tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển "nóng", hình thức này đang dần thoái trào bởi bộc lộ nhiều điểm yếu.

Theo ông, bản chất mô hình mua chung là kết hợp giữa cả đầu tư bất động sản và đầu tư tài chính. Nói cách khác, đây thực chất là một cách huy động vốn của chủ đầu tư với cách thức phổ biến là cam kết lợi nhuận cao. Rủi ro lớn nhất dành cho khách hàng là vấn đề pháp lý bởi chưa có khung pháp luật điều chỉnh. Người mua chỉ có thể sở hữu gián tiếp một phần giá trị bất động sản, không có quyền xây dựng, sử dụng hay chuyển nhượng, trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản.

Ở giai đoạn thị trường mất thanh khoản, mô hình này lập tức cho thấy hạn chế lớn nhất là người mua không được định đoạt, chuyển nhượng bất động sản gốc, thậm chí chịu cảnh mắc kẹt và chôn vốn.

"Mua bán, phân chia một mảnh đất ngay trong gia đình còn 9 người 10 ý thì việc sở hữu chung bất động sản với hàng chục người khác rất rắc rối. Thực tế người tham gia hoàn toàn không có quyền sở hữu tài sản", ông Quang nói.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cũng cho biết ứng dụng công nghệ trong bất động sản đã phát triển mạnh mẽ trên thế giới song tại Việt Nam tiềm ẩn rất nhiều rủi ro vì thiếu hành lang pháp lý.

Theo ông, một số mô hình góp vốn đầu tư chung bất động sản luôn có những cách thức mới để thu hút nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ thiếu kinh nghiệm và kiến thức. Trường hợp góp vốn mua đất trồng sầu riêng hay góp vốn trồng sầm Ngọc Linh gần đây là những ví dụ điển hình. Cách thực hiện mô hình này và thu hút nhà đầu tư vẫn là cam kết lợi nhuận cao. Những cam kết này không có ràng buộc pháp lý và cũng là nguyên nhân gây ra bài học nhãn tiền về sự đổ vỡ condotel.