Mua bán nhà đất phải qua ngân hàng

Đề xuất giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng được Tổng cục Thuế tham mưu cho Bộ Tài chính nhằm chống thất thu thuế trong lĩnh vực này.

Cần siết chặt

Ủng hộ giải pháp đề xuất của Tổng cục Thuế, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển phân tích, Chính phủ đã có chính sách thanh toán không dùng tiền mặt được triển khai nhiều năm qua và đây là chủ trương lớn để đưa kinh tế phát triển hiệu quả, minh bạch.

Song song đó, quy định cũng yêu cầu các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng (NH) mới được khấu trừ thuế. Vì vậy, quy định giao dịch bất động sản (BĐS) phải thông qua NH không có gì mới hay đột ngột. BĐS vừa là hàng hóa vừa là tài sản lớn càng cần được kiểm soát để minh bạch. Đối với người mua hay bán BĐS, việc thanh toán qua NH chỉ có lợi, an toàn cho cả đôi bên. Đó là hạn chế rủi ro cho cả người mua lẫn người bán, nâng tầm thị trường BĐS và giúp cơ quan quản lý nhà nước có nhiều số liệu nghiên cứu mang tầm vĩ mô về giá cả, xu hướng, vốn hóa của thị trường.

TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: Việc giao dịch một loại hàng hóa vài trăm triệu đồng đến vài chục tỉ đồng nếu nói sợ tốn phí chuyển khoản thì nghe chưa hợp lý. Nhưng để khuyến khích người dân thì NH Nhà nước có thể đưa ra mức trần phí giao dịch chuyển khoản cho các hoạt động này. Ở nhiều nước, nhất là Mỹ, giao dịch BĐS chỉ được thực hiện thông qua đơn vị môi giới được cấp phép và mọi thanh toán đều phải qua NH. Bản thân các NH có thể cung cấp dịch vụ trung gian thanh toán như sau khi công chứng thì đã khoanh số tiền của người mua và khi bên bán hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì mới được nhận tiền. Tương tự, nếu người giao dịch nhà cửa mà có cả NH tham gia cho vay thì sau khi thẩm định pháp lý đầy đủ mới giải ngân. Để thực hiện hiệu quả quy định này, cần có sự phối hợp của các cơ quan. Chẳng hạn Sở TN-MT khi thực hiện thủ tục sang tên sở hữu thì phải yêu cầu có giấy xác nhận thanh toán từ NH hoặc người mua phải có giấy xác nhận từ NH thì mới được nhận bản chính sổ đỏ hoặc sổ hồng…

Ông Nguyễn Thái Sơn, nguyên Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân (Cục Thuế TP.HCM), ủng hộ biện pháp bắt buộc thanh toán các giao dịch chuyển nhượng BĐS qua NH. Do BĐS là tài sản đặc biệt, có giá trị lớn nên quy định này cần sớm ban hành để chống thất thu thuế. Trên thực tế, việc tồn tại 2 giá trong giao dịch BĐS từ nhiều năm nay, ai cũng thấy mà không có biện pháp gì. Ông Sơn phân tích: Quy định bắt buộc thanh toán qua tài khoản NH cũng có thể xảy ra hiện tượng thông đồng giữa người mua và bán kê khai 2 giá, giá tính thuế thấp hơn so với giao dịch để đóng thuế thấp hơn. Thế nhưng ở đây, người bán và mua đều gặp rủi ro trong giao dịch, chẳng hạn nhà 5 tỉ đồng mà thương lượng chuyển khoản 4 tỉ đồng, còn 1 tỉ đồng nhận tiền mặt, trong trường hợp tranh chấp xảy ra thì rủi ro lớn là sẽ mất số tiền mặt này. Hơn nữa, cả người mua và bán đều vi phạm pháp luật là thông đồng để giảm số thuế đóng cho nhà nước. Vì vậy, sẽ có nhiều người không dám mang tiền mặt giao dịch.

Thêm giải pháp đồng bộ

Khẳng định thanh toán không dùng tiền mặt, chuyển khoản các giao dịch BĐS là hình thức văn minh, cần được khuyến khích trong xã hội nhưng TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, cho rằng nếu nói dùng biện pháp này để chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán nhà đất thì tính khả thi chưa cao khi tiền mặt vẫn chiếm tỷ lệ cao trong nền kinh tế. Việc chống thất thu thuế trong giao dịch BĐS, theo ông Tú là “rất dài dòng”. Nếu chỉ triển khai vài biện pháp chắp vá thì khó giải quyết được vấn đề này. Việc thất thu ngân sách lớn nhất là khi không thể quản lý được giá trong giao dịch. Do cơ sở dữ liệu về giá của nhà nước cũng chưa có hoặc chưa cập nhật nên khó xác định được đâu là giá thị trường. Điển hình là vụ đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) vừa qua với mức giá đấu lên gấp nhiều lần giá khởi điểm. Cơ quan thuế yêu cầu tính thuế theo giá thị trường, nhưng đâu là giá thị trường thì vẫn còn mơ hồ. Điều này luôn là vấn đề gây tranh cãi giữa người kê khai và cơ quan thuế. Thực tế, người kê khai giá BĐS cao hơn khung giá nhà đất của UBND tỉnh, TP ban hành thì được áp dụng, chỉ khi nào giá khai thấp hơn thì áp theo bảng giá nhà đất do tỉnh, TP công bố. Vì vậy, ông Tú đề nghị nên thống nhất lấy theo bảng giá nhà đất mà UBND tỉnh, TP hằng năm công bố để tạo công bằng trong cách tính thuế. Bảng giá này thấp hơn mức giá thực tế, nhà nước thu thuế sẽ ít hơn nhưng bù lại khi có đền bù giải tỏa, nhà nước cũng bỏ ra ngân sách ít hơn. Còn nếu tính thuế thì theo giá thị trường, còn đến khi đền bù giải tỏa theo bảng giá của tỉnh, TP ban hành thì thường người dân không đồng ý, dẫn đến kéo dài các dự án hạ tầng.

“Thực tế hiện nay có việc mua bán giao dịch nhà đất theo hình thức ủy quyền hay làm giấy tay mua bán giữa các bên, rồi chờ bán lại mà không qua việc thay đổi chủ sở hữu nên người mua bán không phải đóng thuế… Các giao dịch này gây thất thu thuế cũng rất lớn, nên cơ quan chức năng cần tập trung thanh, kiểm tra vào đây”, ông Nguyễn Ngọc Tú chia sẻ thêm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, cũng cho rằng rất cần quy định bắt buộc phải thanh toán qua NH với các giao dịch nhà đất. Việc này sẽ giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền, đồng thời tạo minh bạch cho thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn cho thị trường BĐS như thời gian qua.

Song song phải tuyên truyền cho người dân về các lợi ích khi thực hiện giải pháp này, đồng thời phải áp dụng đồng bộ với các quy định liên quan. Chẳng hạn như nếu để áp dụng quy định lựa chọn đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán BĐS là 20% trên lợi nhuận thì nhiều người sẽ thực hiện thanh toán qua NH để có chứng từ đầy đủ. Bởi có nhiều người khi cần thiết vẫn phải bán lỗ BĐS đã mua, nhất là căn hộ. Nhưng nếu cứ áp họ phải đóng thuế theo mức 2% trên giá bán thì họ lại nghĩ cách khai thấp giá bán để trốn thuế. Vậy là các quy định phải xem xét đồng bộ để không mâu thuẫn hoặc vô hình trung tiếp tay cho việc khai giá thấp.

Không có gì khó thực hiện, quan trọng là có quyết tâm và quyết liệt làm hay không. Khi phát hiện sai phạm, nhất là tội trốn thuế thì phải xử nặng như nhiều nước, thậm chí xử phạt theo luật Hình sự thì mới có thể ngăn chặn được các hành vi này.Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN