Mua bán nhà đất: Lập vi bằng không có giá trị pháp lý

Thời gian qua, tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn các quận, huyện thuộc TP HCM, các tỉnh Đồng Nai, Bình Phước…tương đối phức tạp.

Anh Tuấn Minh là nhân viên kỹ thuật của một công ty trong KCN Tân Thới Hiệp (quận 12, TP HCM) kể lại câu chuyện mua nhà thông qua vi bằng của mình. Cuối năm 2015, anh Minh bỏ ra 570 triệu đồng mua một căn nhà diện tích 3,2 x 10 m, kết cấu 2,5 tầng tại huyện Hóc Môn (TP HCM). Căn nhà này có diện tích không đủ tách thửa ra sổ đỏ riêng mà đứng chung với 3 căn nhà khác có cùng diện tích. Do đó, việc mua bán căn nhà phải thực hiện qua hình thức lập vi bằng, giao dịch tại văn phòng thừa phát lại theo đề xuất của chủ nhà.

Đến tháng 2/2017, sau mấy ngày nghỉ tết từ quê trở lại Sài Gòn, anh Minh cùng với chủ nhân 3 căn nhà còn lại hoảng hốt trước thông báo của ngân hàng về việc siết nợ cả 4 căn nhà do chủ nhà đã đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ. Vụ việc ập đến, anh Minh mới tìm hiểu kỹ về vi bằng và khi đó mới biết loại giấy tờ này chỉ ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ để tố cáo chủ nhà có hành vi lừa đảo. Nhưng lúc này nó cũng không có giá trị vì chủ nhà không còn khả năng trả nợ.

Nở rộ các giao dịch nhà đất thông qua vi bằng

Với những diễn biến phức tạp nêu trên, mới đây, UBND quận 12, TP HCM vừa có thông báo về việc cảnh giác với các thủ đoạn lừa đảo mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn quận. UBND quận 12 cho biết, việc mua bán này nhằm mua, bán những căn nhà 3 chung (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà). Chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý - thông báo nêu.

Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Đối với mua bán nhà đất, vi bằng chỉ có giá trị khi đã thực hiện thủ tục đăng ký tại Sở Tư pháp theo quy định.

Trao đổi qua điện thoại với PV Báo DĐDN chiều 27/5/2019, về thông báo nêu trên, ông Lê Trương Hải Hiếu – Chủ tịch UBND quận 12, TP HCM, cho biết: Trong thời gian vừa qua, trên địa bàn quận 12 xuất hiện tình trạng mua bán nhà đất, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng tương đối phức tạp. Nhiều đối tượng lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi.

Tại địa bàn tỉnh Đồng Nai, trao đổi với PV, ông Huỳnh Ngọc Hòa - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - chi nhánh Long Khánh, cho hay: tình trạng mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng cũng khá phổ biến. Trước những diễn biến đó, UBND tỉnh Đồng Nai, Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai đã phải ra thông báo cấm các Văn phòng thừa phát lại không được lập vi bằng đối với việc mua bán chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, hiện tượng này tới nay vẫn còn và rất khó kiểm soát do giao dịch giữa người dân với các đối tượng trung gian thực hiện rất kín đáo – ông Hòa nói.

Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực

Theo Luật sư Nguyễn Minh Đăng – Đoàn Luật sư tỉnh Bình Phước, nhận định: căn cứ khoản 5 Điều 26 Nghị định số 135/2013/NĐ-CP ngày 18/10/2013 của Chính phủ thì Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập. Vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Hải Vân – Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng: Theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà cụ thể là các văn phòng công chứng. Sau đó, đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại các quận, huyện.

Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực. Tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua” - Luật sư Vân khẳng định.