Mua 2,45 tỷ đồng/m2 đất doanh nghiệp bán bao nhiêu mới hòa vốn?

Ngày 10/12, TP.HCM tổ chức thành công buổi đấu giá 4 lô đất “vàng” rộng 3 ha ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, đem về cho ngân sách thành phố hơn 37.000 tỷ đồng.

Các lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 thuộc khu chức năng số 3 trong khu đô thị Thủ Thiêm nằm cạnh đại lộ Vòng Cung, trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm, quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.

Cụ thể, lô 3-12 có diện tích hơn 10.060m2 có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng; lô 3-9 có diện tích 5.009m2 có giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng; lô 3-8 có diện tích hơn 8.500m2 có giá khởi điểm 1.018,594 tỷ đồng; lô 3-5 có diện tích 6.646m2 có giá khởi điểm 578,042 tỷ đồng.

Riêng lô đất 3-8 được quy hoạch là khu nhà ở chung cư hỗn hợp, không bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ. Còn lại 3 lô đều có chức năng là đất ở đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại dịch vụ.

Trong phiên đấu giá ngày hôm qua, các lô đất này đều đã tìm được chủ. Trải qua 130 lượt trả giá, lô đất 3-5 đã về tay Công ty CP Dream Republic với mức giá là 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm.

Lô 3-8 về tay Công ty CP Sheen Mega, với mức giá trúng là 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. Còn lô 3-9 đã về tay Công ty TNHH thương mại Bình Minh với mức giá trúng 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm.

Đáng chú ý, lô 3-12, diện tích 10.060m2 - lô đất có diện tích lớn nhất trong phiên đấu giá ngày 10/12. Sau 70 lần đấu giá, lô đất này đã thuộc về Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) với mức giá là 24.500 tỷ đồng, cao hơn gấp 8,3 lần mức khởi điểm.

Như vậy, cứ mỗi m2 của lô đất 3-12 có mức giá khoảng 2,45 tỷ đồng. Đây là con số khiến giới bất động sản TP.HCM phải “choáng”.

Giới quan sát, cũng như các chuyên gia bất động sản đánh giá đây là mức giá “giật mình” và có thể thiết lập mặt bằng giá mới cho những lần đấu giá về sau tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Từ đó, giới quan sát cũng nhận định, việc này có thể sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung.

Một doanh nhân trong lĩnh vực bất động sản ở TP.HCM cho biết, khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch cụ thể, hạ tầng hoàn chỉnh và có pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, với mức giá 24.500 tỷ đồng mà doanh nghiệp trúng đấu giá ở lô đất 3-12 là điều không tưởng và họ cũng đã kế hoạch, tính toán hiệu quả đầu tư sau này nên mới trả mức giá cao như vậy.

“Mỗi doanh nghiệp trúng đấu giá, họ đều có ý đồ và kế hoạch kinh doanh của mình. Ở thời điểm hiện tại, tôi cũng không dám chắc doanh nghiệp trúng lô đất hơn 1ha này là họ sẽ định hình phân khúc nào, nhắm đến khách hàng nào. Tính sơ qua, cứ mỗi m2 đất là khoảng 2,4 tỷ đồng, rồi thêm các chi phí xây dựng, lợi nhuận doanh nghiệp… đến lúc thành hình, bán sản phẩm chắc cũng gấp 2 lần thì mới có thể thu hồi vốn. Đây là mức giá chưa từng có”, vị doanh nhân này bày tỏ.

Trong khi đó, anh N.V.H, Giám đốc doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cũng tỏ ra bất ngờ khi doanh nghiệp bỏ ra 24.500 tỷ đồng để mua lại lô đất này. Theo chia sẻ của anh H, với mức giá này, là người làm bất động sản lâu năm ở TP.HCM anh cũng không biết phải phát triển dự án ra sao, bao lâu mới thu hồi được nguồn vốn bỏ ra.

“Nếu tính toán xây dựng căn hộ hạng sang trên khu đất này thì ít nhất xây dựng cao 30 tầng, lúc bán ra khoảng 1,2 tỷ đồng/m2 thì mới thu hồi vốn được, còn chưa kể các chi phí khác. Và không rõ doanh nghiệp đang định hình và hướng đến phân khúc khách hàng nào. Với mức giá đó, khách hàng có thể lên khu Ba Son hoặc lựa chọn nơi có giá đất đắt đỏ bậc nhất là mặt tiền đường Nguyễn Huệ, với mức giá 2 tỷ đồng/m2.”, anh H. nhận định.

Rất có thể, trong thời gian tới, TP.HCM sẽ chào đón “siêu” dự án và thiết lập mặt bằng giá mới. Trước đó, tại một số vị trí đắc địa thuộc khu trung tâm Hà Nội, TP.HCM cũng đã “dậy sóng” với dự án One Central Saigon (quận 1, TP.HCM) có mức giá chào bán khoảng 650-800 triệu đồng/m2. Còn dự án The Grand Hàng Bài ở vị trí đất vàng của Hà Nội, có mức giá chào bán từ 570-700 triệu đồng/m2.