Một số điều cần biết khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền

Người dân mua đất bằng hợp đồng ủy quyền nên cân nhắc một số rủi ro sau để tránh "tiền mất tật mang".

Việc chuyển nhượng không có hiệu lực

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính". Vì thế, chỉ khi nào đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.

Nếu mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Việc chứng minh việc chuyển nhượng là có thật khó khăn hơn

Nếu xảy ra tranh chấp với đất được mua bán bằng hợp đồng ủy quyền thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.

Ví dụ, người nhận ủy quyền có đầy đủ chứng cứ chứng minh: giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng mua đất dạng hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Nội dung này được quy định rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015:

"Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”.

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết

Theo quy định tại Điều 422, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

Hợp đồng đã được hoàn thành.

Theo thỏa thuận của các bên.

Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.

Theo Khoản 3, Điều 422, Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong các bên chết thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).