Một năm 'bùng nổ' của thị trường bất động sản văn phòng, bán lẻ

Năm 2023, nguồn cung thị trường văn phòng ghi nhận mức tăng ấn tượng nhất kể từ năm 2019 với 132.000 m2 diện tích cho thuê mới tại Hà Nội và gần 170.000 m2 tại TP HCM. Thị trường bán lẻ cũng chào đón nhiều dự án mở mới trong năm với gần 111.000 m2 mặt bằng.

Thị trường văn phòng "bùng nổ" nguồn cung

Theo báo cáo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM quý 4/2023 của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội, Lancaster Luminaire, Diamond Park Plaza và Lotte Mall West Lake là những dự án văn phòng hạng A nằm tại khu vực Ba Đình – Đống Đa và phía Tây Hà Nội, cung cấp cho thị trường khoảng 70.000m2 mặt bằng chất lượng cao.

Tại TP HCM, các dự án nổi bật được đi vào hoạt động có thể kể đến như The Nexus, VPbank Saigon Tower tại Quận 1, The Mett và The Hallmark tại khu vực Thủ Thiêm, nơi được kỳ vọng là trung tâm mới của thành phố.

Trong năm 2023, tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hai hạng A và B có diễn biến trái ngược. Giá chào thuê văn phòng hạng A tăng nhẹ 1,2% vào đầu năm và duy trì ổn định trong suốt năm, đạt mức 29,0 USD/m2/tháng. Mức giá tăng này chủ yếu đến từ một vài tòa văn phòng nằm tại khu vực Trung Tâm có kế hoạch cải tạo, nâng cao chất lượng dịch vụ.

Trong khi đó, giá chào thuê văn phòng hạng B trung bình tại Hà Nội giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, còn 14,5 USD/m2/tháng, do có nguồn cung mới tại khu vực Đông Anh có mức giá thuê cạnh tranh.

Tổng diện tích văn phòng đã cho thuê thành công trong năm 2023 tại Hà Nội là 20.000 m2, chủ yếu đến từ các tòa hạng A như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall West Lake Hanoi.

Trái lại, giá thuê văn phòng tại TP HCM của cả hai hạng lại tương đối ổn định, không có nhiều biến động so với năm 2023, mặc dù có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm vừa qua tại TP HCM đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong cả năm 2023, TP HCM ghi nhận gần 80.000 m2 diện tích văn phòng được hấp thụ, và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà Hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.

Năm 2023, cả Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào. Tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm phần trăm và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước.

Tương tự, tại TP HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm phần trăm và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.

Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office, 36 Cat Linh Tower, và Heritage West Lake. Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường văn phòng TP HCM xấp xỉ 53.000 m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP HCM cho biết, khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê.

"Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng... là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh, bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn”, bà Thanh nhận định.

Thị trường bán lẻ chào đón loạt dự án mới

Trong năm 2023, thị trường bán lẻ ghi nhận gần 111.000 m2 mặt bằng được mở mới tại hai TP Hà Nội và TP HCM. Nổi bật nhất là trung tâm thương mại (TTTM) Lotte Mall West Lake Hà Nội khai trương vào nửa cuối năm nay. Với diện tích cho thuê lên đến 72.000 m2 (chưa bao gồm diện tích hầm và thủy cung), Lotte Mall West Lake Hà Nội là dự án TTTM có quy mô lớn nhất tại Việt Nam trong vòng 4 năm qua.

Mới đây nhất, khu phức hợp The Linc tại khu đô thị Park City Hà Nội chính thức đi vào hoạt động. Ngoài ra, năm nay cũng chào đón sự trở lại của TTTM The Loop tại Hà Nội và TTTM Hùng Vương Plaza tại TP HCM sau thời gian đóng cửa cải tạo và đổi chủ.

Dự kiến năm 2024 cũng sẽ là một năm nhộn nhịp của thị trường bán lẻ khi 5 dự án với tổng diện tích cho thuê gần 40.000 m2 mở mới tại Hà Nội. Trong khi đó, tại TP HCM sẽ có hai TTTM quy mô lớn khai trương là TTTM Vincom thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park tại Quận 9 và Parc Mall tại Quận 8 với tổng diện tích cho thuê của cả hai dự án gần 70.000 m2.

Về giá, theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục duy trì mức tăng trưởng tốt về giá thuê. Trong năm 2023, giá thuê tại các vị trí đắc địa tiếp tục tăng nhờ sự gia nhập và mở rộng tích cực của các nhãn hàng cao cấp và hạng sang.

Tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Tại TP HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước. Hầu như không có diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm ở cả hai thành phố.

Tại khu vực ngoài trung tâm, các dự án mới khai trương tại Hà Nội nâng mức giá thuê trung bình lên hơn 30 USD/m2/tháng, tăng 12% so với năm trước. Trong khi đó tại TP HCM, nguồn cung khan hiếm giúp mức giá thuê khu vực ngoài trung tâm tăng mạnh lên 51 USD/m2/tháng, tăng 28% so với năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường Hà Nội đạt 88%, tăng 1 điểm phần trăm so với năm trước. Tại TP HCM, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường xấp xỉ 91%, tăng 2 điểm phần trăm so với năm trước.

Nhận xét về nguồn cầu tác động đến thị trường bán lẻ, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho hay, trái ngược với hiện trạng nhà phố cho thuê đang ế ẩm, các TTTM lại đang hoạt động tương đối tốt với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp và hạng sang trong năm vừa qua đa số ghi nhận doanh thu khá tốt tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương so với các khu vực khác, do vậy tiếp tục mở rộng cửa hàng.

"Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ cho thuê có chất lượng cao và vị trí đắc địa tại Việt Nam vẫn còn khan hiếm. Tăng trưởng doanh thu bán lẻ Việt Nam đạt 9,6% trong năm 2023, thấp hơn mức tăng trưởng 19,8% năm trước, tuy nhiên đây vẫn là mức tăng trưởng tích cực so với nhiều quốc gia khác trong khu vực. Năm 2023, chúng tôi ghi nhận sự gia nhập và mở rộng tích cực của các ngành hàng như F&B, vui chơi giải trí và thời trang tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh đánh giá.