Một dự án, hai cơ chế bồi thường: Gây nhiều phức tạp

Tại Hội nghị lấy ý kiến sửa đổi Luật Đất đai ngày 21/2 do Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức, theo ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, một dự án có hai cơ chế bồi thường như trong dự thảo Luật Đất đai sẽ phát sinh nhiều khó khăn, phức tạp trong triển khai thực tế.

Đấu giá đất: Minh bạch trong tiếp cận đất đai

Theo ông Ngô Sách Thực, một trong những nội dung còn nhiều băn khoăn của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là phương pháp bồi thường đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Với quy định trong dự thảo, một dự án có thể phát sinh hai phương pháp bồi thường, gồm Nhà nước đứng ra bồi thường và chủ đầu tư thỏa thuận với người dân.

Ông Thực cho rằng, khi thực hiện đồng thời hai cơ chế sẽ có sự so bì về mức giá bồi thường gây phát sinh khiếu kiện. Trong trường hợp này, Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện bởi Nghị quyết 18-NQ/TW xác định “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Điều 125 và Điều 126 dự thảo Luật cũng quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Ông Thực cho biết thêm, thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất. Các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Theo ông Thực, hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất do nhiều năm gần đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai. “Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch”, ông Thực nói.

Tranh chấp đất đai nên để UBND giải quyết trước

Góp ý tại hội nghị, chuyên gia Đặng Đình Luyến, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai lần này chỉ giao cho Tòa án nhân dân, Trọng tài thương mại giải quyết các tranh chấp đất đai mà không giao cho UBND giải quyết như trước, là không phù hợp, không khả thi, có thể khiến vụ việc kéo dài, gây mất thời gian, kinh phí cho cả tòa án và người có tranh chấp.

Ông lý giải, thực tiễn cho thấy có nhiều tranh chấp đất đai giao cho cơ quan quản lý nhà nước (UBND) giải quyết thì hiệu quả hơn, vì các cơ quan này trực tiếp quản lý, giao đất, cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra nên nắm rất chắc tình trạng mảnh đất có tranh chấp, các mâu thuẫn, tranh chấp đất đai. Từ đó đưa ra phương án giải quyết hợp lý, chính xác, sẽ được các bên dễ chấp nhận. Bên cạnh đó, số lượng các tranh chấp đất đai hiện nay rất nhiều. Nếu giao hết cho Tòa án nhân dân giải quyết sẽ không bảo đảm tính khả thi, vì đội ngũ thẩm phán, cán bộ của Tòa án nhân dân các cấp hiện nay còn hạn chế về số lượng, chất lượng, cơ sở vật chất, kinh phí chưa đáp ứng yêu cầu cho hoạt động.

“Việc xét xử các vụ án, nhất là các vụ án dân sự trong thời gian vừa qua cho thấy phải qua các cấp xét xử, mất rất nhiều thời gian, có những vụ án dân sự phải giải quyết hàng chục năm. Việc giao cho tòa án cũng sẽ kéo dài tranh chấp, gây áp lực lên cả hệ thống tòa án và người có tranh chấp”, ông Luyến nói.

Vị chuyên gia này đề xuất nên quy định cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai theo hướng, khi có tranh chấp thì UBND cấp xã, phường nơi có tranh chấp tổ chức hòa giải, nếu hòa giải không thành thì tùy theo tính chất, mức độ tranh chấp mà giao cho UBND cấp có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp các bên không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND, thì có thể đề nghị UBND cấp trên trực tiếp giải quyết hoặc khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân.