'Mong chờ giá bất động sản giảm là rất khó'

Chuyên gia dự báo trong tương lai, người trẻ Việt Nam sẽ ngày càng không có khả năng mua nhà ở những đô thị lớn, tương tự những gì đang diễn ra tại Trung Quốc hay Hàn Quốc. Câu chuyện mong chờ giá bất động sản giảm là rất khó.

Theo đánh giá mới đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là phân khúc căn hộ tại Hà Nội vào những tháng đầu năm.

Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho biết, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Tại quý I/2024, chỉ số giá chung cư Thủ đô đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý IV/2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Trò chơi đầu cơ với 95% người "ngơ ngác"

Trong bối cảnh giá chung cư đạt đỉnh, câu hỏi liệu có nên mua bán căn hộ lúc này được đặt ra. Theo ông Phạm Tuấn Sơn, Chủ tịch Tập đoàn Babylons, quyết định còn phụ thuộc vào mục đích của từng nhóm đối tượng trên thị trường.

Cụ thể, với người có đủ tiềm lực để đầu tư dài hạn từ 3 - 5 năm, thậm chí lâu hơn; hoặc người có nhu cầu thực, có dòng tiền, cần chỗ ở cho gia đình, con cái, thì phân khúc chung cư vẫn là sự lựa chọn tốt ở thời điểm này. Họ có thể mua bất cứ lúc nào.

Trong khi đó, với người muốn đầu tư nhanh thì sẽ cần lưu ý và tính toán nhiều hơn trong bối cảnh hiện tại. Đầu cơ ngắn hạn lúc này là rất khó.

Nói về tâm lý muốn bán căn hộ khi giá đang cao của một số người trên thị trường, ông Sơn chia sẻ góc nhìn: "Có những nơi ở Hà Nội, giá chung cư hiện tăng gấp đôi, gấp ba trong vòng 5 năm qua. Trong một khoảng thời gian ngắn như vậy, khi thấy khoản đầu tư bỗng dưng tăng gấp nhiều lần thì xu hướng muốn bán đi chốt lời sẽ xuất hiện phổ biến.

Song, cần lưu ý là bán đi rồi mua nhà mới ở đâu, đầu tư vào sản phẩm gì lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Nếu việc bán đi nhằm phục vụ nhu cầu ở thực và người bán đủ tiềm lực tài chính để mua nhà mới đẹp, tiện ích, sang trọng hơn thì nhất trí.

Còn nếu bán đi chỉ vì thấy thị trường đang nóng, giá tăng gấp đôi, gấp ba thì tôi cho rằng là không hợp lý. Bởi, mua một chỗ ở mới trong lúc này là điều khó. Chưa kể với mức lãi suất như hiện tại, cầm tiền mặt sẽ chưa đem lại nhiều hiệu quả sinh lời, còn chuyển sang đầu tư vàng cũng không hề dễ".

Vị này cảnh báo tâm lý mua đáy bán đỉnh bất động sản là rất nguy hiểm. Lý do bởi diễn biến thị trường là điều không thể định đoán chắc chắn. Đây là trò chơi mang tính đầu cơ nhiều hơn, trong đó phần lớn nhà đầu tư (chiếm khoảng 95%) bị mất tiền.

"Trên thực tế, việc đầu cơ chính là quá trình chuyển tiền từ người "ngơ ngác" sang người "chuyên nghiệp". 95% số người tham gia nghĩ rằng mình có thể dễ dàng mua đáy bán đỉnh sẽ chuyển tiền cho 5% còn lại - những người tạo ra trò chơi. Trong những lĩnh vực khác như vàng hay chứng khoán cũng tương tự như vậy. Cho rằng giá đang cao nên bán ra, rồi lại chờ giá đi xuống để mua vào, điều này là quá rủi ro", lãnh đạo Babylons nói.

Người trẻ ngày càng khó mua nhà

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng việc mua bán cần phụ thuộc theo nhu cầu và khả năng tài chính khác nhau của mỗi người. Chuyên gia này bổ sung lời khuyên, không nên dùng phán đoán cá nhân để đưa ra quyết định mà cần phân tích dựa trên quan hệ cung - cầu và dòng tiền của thị trường.

Theo vị này, về nguồn cầu, Hà Nội và TP HCM là hai đô thị lớn của cả nước, nhu cầu ở thực của người dân là rất cao. Xu hướng dân cư tập trung đông đúc ở những đô thị lớn và càng ngày càng nhiều lên không chỉ có ở Việt Nam mà còn ở nhiều nơi khác như Bangkok (Thái Lan), Bắc Kinh (Trung Quốc) hay Seoul (Hàn Quốc). Đô thị ngày một mở rộng và giá cũng đâu có giảm.

Về nguồn cung lúc này, thành thật mà nói thị trường hiện không có nhiều. Có ý kiến cho rằng giải quyết được câu chuyện pháp lý, nhiều dự án sẽ ra hàng.

Song, câu chuyện tiếp theo sẽ là liệu có bao nhiêu chủ đầu tư đáp ứng được hết quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhất là những yêu cầu quan trọng về khả năng thu xếp nguồn vốn, khả năng hoạt động của doanh nghiệp,... Thời gian tới, các chủ đầu tư quy mô nhỏ lẻ có lẽ sẽ phải đối mặt với rất nhiều vấn đề, khó triển khai dự án.

Giá trị cốt lõi của bất động sản là những yếu tố mà người sở hữu chắc chắn sẽ rất khó có lại nếu bán đi. Những điều được nhắc đến nhiều như vị trí, công năng, tiện ích, độ tiện lợi khi sử dụng,... tạo ra độ bền vững cho giá bất động sản.

Nhìn chung, dù chung cư đang hạ nhiệt, sự quan tâm dần đi xuống, song giá vẫn khó giảm. Thay vì quá quan tâm đến tiềm năng tăng giá của bất động sản trong ngắn hạn, thì nên tập trung vào việc giao dịch sản phẩm đó vì lý do gì.

Dự báo về tình hình thị trường trong tương lai, ông Quốc Anh bày tỏ: "Tôi có một sự quan ngại rằng Việt Nam sẽ giống với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc,... Đó là xu hướng giới trẻ ngày càng không có khả năng mua nhà ở những đô thị lớn, đặc biệt là vùng trung tâm.

Điều này dẫn đến việc với những người đã mua được nhà từ trước đó sẽ có lợi thế mạnh về mặt cho thuê. Khi không thể mua được nhà thì người dân sẽ bắt buộc phải đi thuê. Các trung tâm kinh tế, các cơ quan làm việc,... tập trung ở những vị trí nhất định, khiến người lao động vẫn phải thuê nhà ở quanh các khu vực đấy để tiện di chuyển. Kể cả giao thông có tiện lợi thì người dân vẫn có xu hướng muốn sinh sống gần nơi làm việc.

Sau này, khi hệ thống đường sắt đô thị (metro) phủ sóng rộng hơn thì có thể sẽ còn hình thành khái niệm bất động sản quanh metro và nhiều người muốn sinh sống quanh đó. Từ đây, độ tăng giá bất động sản sẽ còn lan ra cả những khu vực xa trung tâm. Vậy nên tôi nghĩ rằng câu chuyện mong chờ giá bất động sản sẽ giảm là rất khó diễn ra".