Mòn mỏi tìm dự án nhà giá rẻ

Lượng cung sản phẩm toàn thị trường vốn đã ít vì ách tắc thủ tục, các dự án nhà ở giá rẻ còn khan hiếm hơn khiến phần đông người thu nhập trung bình có nhu cầu gần như… hết cửa.

Tìm nhà bình dân chưa bao giờ khó đến thế!

Trụ lại ở Hà Nội đã hơn 8 năm nay sau khi ra trường, anh Nguyễn Hải hiện ở trọ tại khu vực Cầu Diễn đang đôn đáo đi tìm một căn hộ chung cư bình dân do vợ anh mới sinh cháu nhỏ, không gian thuê trọ tù túng, ồn ào, không phù hợp với một gia đình nhỏ lại có thêm bà ngoại lên đỡ đần.

Yêu cầu của anh Hải là một căn hộ khoảng 50-60 m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2 ven khu vực anh đang thuê trọ do hai vợ chồng đều làm việc trong khu này. Tuy nhiên, đã nhiều tháng nay anh không thể tìm được mái ấm phù hợp với nhu cầu vì dự án giá rẻ thì có vấn đề, còn dự án phù hợp thì giá cứ tăng dần đều và ngày càng ngoài tầm với.

“Năm trước tôi ‘hút chết’ vì nghe lời bạn bè định mua căn hộ tại dự án Bright City tại Hoài Đức của Công ty TNHH Bánh Kẹo Thăng Long và AZLand. Sau mấy tháng tái khởi động, dự án này tiếp tục nằm im đến giờ, mấy đứa bạn tôi đã nộp mấy trăm triệu coi như mất trắng.

Đầu năm nay, tôi đâm đơn đăng ký mua nhà ở xã hội Ecohome 3 Bắc Từ Liêm thì bị từ chối do chưa có hộ khẩu Hà Nội. Mọi cửa đều tắc, có lẽ tôi phải chuyển sang tìm mấy căn chung cư mi ni, dù loại nhà này giấy tờ cũng bấp bênh lắm”, anh Hải ngao ngán.

Trang Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản tháng 8/2019 dựa trên giá sản phẩm bất động sản được chào bán trên website này. Theo đó, giá bán chung cư tại Hà Nội trong tháng 7/2019 trung bình ở mức 30,46 triệu đồng/m2, tăng 0,4% so với tháng 6 (30,33 triệu đồng/m2). Trước đó, số liệu mà Batdongsan.com.vn công bố cũng cho thấy, chỉ số giá chung cư Hà Nội trong quý II/2019 tăng nhẹ 1,2% so với quý I và tăng 2,1% so với cùng kỳ năm 2018.

Cũng theo tổng kết của diễn đàn rao vặt bất động sản lớn này, không chỉ trong 1-2 năm gần đây mà giá chung cư ở Hà Nội đã duy trì mức tăng ổn định trong một khoảng thời gian dài từ khi thị trường bất động sản dần phục hồi vào năm 2014 sau giai đoạn khủng hoảng 2009-2013.

Mức giá trung bình gia tăng cũng đồng nghĩa với xu hướng các dự án nhà ở bình dân vừa túi tiền người có nhu cầu ở thực cũng đang dần ít đi tại thủ đô Hà Nội.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, kể từ đầu năm 2019 tới nay, ngoại trừ nhóm dự án mang thương hiệu Vinhomes của Tập đoàn Vingroup (dự án đã được định danh thương hiệu trung và cao cấp) thì số lượng dự án mới, đặc biệt là các dự án có tầm tiền từ 1 - 1,2 tỷ đồng/căn hộ (tương ứng khoảng dưới 20 triệu đồng/m2) chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Thực tế, có những dự án có sản phẩm trong khoảng giá trên như Le Grand Jardin, BID Residences, Hồng Hà Eco City… nhưng số lượng rất nhỏ giọt, đồng thời tại một số dự án xuất hiện nhiều vấn đề khiến người mua e ngại khi xuống tiền.

Bên cạnh đó là những quỹ căn hộ còn sót lại từ các đợt mở bán trước đó của chủ đầu tư, hoặc là sản phẩm thứ cấp do các sàn phân phối bán lại từ các dự án Thăng Long Capital Premium, Startup Tower, Thanh Hà Cienco 5, Happy Star Tower, Eurowindow River Park…

Ghi nhận trên thị trường còn có một dự án nhà ở xã hội là dự án Ecohome 3 Bắc Từ Liêm với số lượng 700 căn hộ của chủ đầu tư Capital House. Ra mắt vào dịp đầu năm, dự án này rơi vào cảnh cháy hàng với lượng người đăng ký mua rất đông dù giá cũng vào khoảng 16,5 triệu đồng/m2, không hề rẻ với một sản phẩm nhà ở xã hội.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Giáp Văn Kiểm, Tổng giám đốc AVLand - sàn phân phối bất động sản lớn hiện nay, thừa nhận thực trạng nguồn cung các dự án vừa túi tiền gần như vắng bóng.

Trong đó, lý do quan trọng đến từ việc nhiều dự án vướng mắc thủ tục phê duyệt kéo dài nên chủ đầu tư chưa thể ra mắt. Số ít dự án có giá bình dân có thể ra hàng thì thường ở quá xa trung tâm cùng với các hạ tầng, tiện ích không được đầu tư đồng bộ, nên người mua nhà không mặn mà.

“Đó là lý do AVLand phải tỏa đi nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước tìm kiếm cơ hội hợp tác, tìm kiếm nguồn hàng có chất lượng để phân phối”, ông Kiểm cho biết.

Đã hiếm lại còn bị chênh giá

Nguồn cung hạn hẹp, ghi nhận thực tế thị trường cho thấy, nhiều dự án nhà ở bình dân còn xuất hiện tượng giá chênh một cách trái phép. Chẳng hạn như dự án Ecohome 3 của Capital House từng bị nhiều cò trung gian “qua mặt” chủ đầu tư ra giá phí chênh "giá bán hồ sơ" từ 50 - 70 triệu đồng, còn những căn vị trí đẹp, căn góc 3 phòng ngủ thì khoản chênh lên tới 80 - 145 triệu đồng tùy căn hộ, tùy tầng.

Sau đó, chủ đầu tư dự án đã lên tiếng khẳng định khách hàng không phải mất một khoản chi phí nào cho việc mua hồ sơ, đồng thời Capital House cũng không chủ trương phân phối dự án qua bất kỳ sàn nào. Tuy nhiên, có thể thấy việc chênh giá qua "cò" là có thật, cho thấy nguồn cung hạn hẹp đã tạo đất cho "cò" làm giá chênh ở các dự án bình dân.

Cũng trong tình trạng này, tại khu vực Hà Đông gần đây có dự án được rao bán với mức giá chênh rất cao, có căn lên tới 300 triệu đồng. Dự án được chủ đầu tư chào bán ra thị trường chính thức chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, nhưng sau đó giá thứ cấp bị các trung gian đẩy lên với lý do mật độ thấp, số lượng ít, cảnh quan xung quanh đã hoàn thiện...

Tương tự, tại quận Hoàng Mai cũng xuất hiện nhiều chung cư bán giá chênh. Đơn cử tại một dự án ở Pháp Vân, mức giá của chủ đầu tư đưa ra khoảng 18-21 triệu đồng/m2, tương đương từ 1,3-2 tỷ đồng tuỳ diện tích căn hộ. Tuy nhiên, giá bán thực tế cao hơn, tiền chênh từ 100-460 triệu đồng.

Cũng tại dự án dành cho cán bộ tại quận Hoàng Mai kết hợp dự án thương mại, khách hàng mua căn hộ tại đây đều phải trả một khoản tiền chênh lên tới hàng trăm triệu đồng so với hợp đồng mua bán. Cụ thể, giá gốc là 19 - 21 triệu đồng/m2, nhưng giá giao dịch là 24 - 26 triệu đồng/m2.

Nhìn nhận về sức cầu nhà ở giá rẻ ở đô thị, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, dự báo đến năm 2020, dân số thành thị sẽ lên đến 46 triệu người, tương đương khoảng 45% dân số cả nước. Ước tính, trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình có thể lên đến 5,1 triệu căn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường hiện nay rất khan hiếm và sẽ ảnh hưởng tới giá bán trong trung hạn.

“Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt của sự phát triển thị trường thiếu bền vững. Với thị trường bất động sản phát triển bền vững thì phân khúc căn hộ bình dân phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Chiến cho biết.

Đồng quan điểm, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhận định, trong thời gian tới, cung nhà ở giá rẻ tại Hà Nội sẽ còn khan hiếm hơn. Lý do vì quỹ đất có thể phát triển dự án ở các quận hiện nay còn rất ít, thêm vào đó, giá đất của Hà Nội đang tăng cao, giá vật liệu xây dựng, nhân công cũng tăng. Trong khi đó, những chính sách hỗ trợ cho phân khúc nhà ở giá rẻ lại chưa rõ ràng.

“Doanh nghiệp không phát triển nhà ở giá rẻ, thiệt thòi lớn nhất thuộc về người dân. Dân số đô thị tăng nhanh, nhu cầu nhà ở cao, trong khi đó, thu nhập người dân tăng không đáng kể. Nếu không được tạo cơ chế thuận lợi về vay vốn, ưu tiên quỹ đất… thì nhà ở giá rẻ sẽ không còn xuất hiện trên thị trường”, ông ông Vũ Mạnh Hà, Phó tổng giám đốc Phúc Hà Group nhận định.

Trả lời chất vấn các đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ông Phạm Hồng Hà cũng từng thừa nhận, cơ cấu sản phẩm của thị tường bất động sản hiện chưa cân đối với nhu cầu thị trường, chỉ phát triển một số phân khúc trung cao cấp, thiếu nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp. Tính đến giữa năm 2019, nhà thu nhập thấp mới đạt 4,8 triệu m2 so với mục tiêu 12,5 triệu m2 vào năm 2020. Do thiếu nguồn vốn cho vay nên hiện có 226 dự án nhà thu nhập thấp chậm tiến độ.