Mới thu được 30% nợ từ Đất Xanh, SGR đề xuất tái khởi động phương án phát hành 20 triệu cổ phiếu giá 30.000-35.000 đồng/cp

CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (mã chứng khoán SGR) đã tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2024, thông qua kế hoạch doanh thu 628 tỷ đồng - cao gấp hơn 3 lần so với thực hiện năm 2023; lãi trước thuế 190 tỷ - tăng 48%. Năm nay, Công ty cũng lên chiến lược đầu tư lớn với tổng giá trị đầu tư 1.645 tỷ đồng – cao gấp 3,4 lần năm ngoái.

Để thực hiện kế hoạch lớn trên, Đại hội đã thông qua việc phát hành 20 triệu cổ phiếu với giá hơn 30.000 đồng/cp vốn bị trì hoãn từ năm 2021.

Chia sẻ tại Đại hội, Chủ tịch HĐQT Phạm Thu đề nghị khởi động lại phương án phát hành 20 triệu cổ phiếu với giá 30.000 – 35.000 đồng/cp trong năm nay (mức giá này cao hơn thị giá hiện tại của SGR là 20.150 đồng/cp).

Ông Thu cho biết, phương án này đã có trong Nghị quyết vào năm 2021, nhưng do đại dịch vào năm 2022 và thị trường bất động sản suy thoái vào 2023 nên Công ty đã không thực hiện được.

"Nguồn vốn đầu tư là vấn đề mà ban điều hành thấy vô cùng quan trọng hiện nay"

Theo ông Thu, nguồn vốn đầu tư là vấn đề mà ban điều hành thấy vô cùng quan trọng hiện nay. Vốn ngân hàng đang ít trong khi tiền đền bù các dự án rất nhiều, nợ của đối tác chưa đòi được. Ngân hàng không cho doanh nghiệp bất động sản vay trừ khi bắt đầu xây dựng, còn vay đền bù hay chuẩn bị đầu tư thì không.

"Trong khi đó, SGR vẫn phải chia 60 tỷ đồng cổ tức cho cổ đông. Vậy tương lai tiền đầu để thực hiện, chuẩn bị cho những dự án của Công ty?", Chủ tịch đặt vấn đề.

Như vậy, cái khó nhất là nguồn vốn của chủ đầu tư hoặc vốn chủ đầu tư (vốn điều lệ). Mỗi dự án hiện nay yêu cầu vốn chủ đầu tư phải chiếm 20% tổng mức đầu tư dự án, nếu không sẽ không được phê duyệt, đây là điều kiện tiên quyết.

Ở SGR nguồn vốn này không thể đáp ứng. Vốn điều lệ của SGR hiện ở mức 600 tỷ đồng từ năm 2020 tới nay, trong đó vốn đưa vào các công ty thành viên là 250 tỷ đồng, vào liên danh là hơn 200 tỷ đồng, đền bù đất đai nữa là gần như không còn.

Mặt khác, các đơn vị đấu thầu hiện yêu cầu rất rõ về vấn đề vốn. HĐQT thấy rằng năm nay cần có vốn chủ sở hữu cỡ 1,400 – 1,500 tỷ đồng và đến 2025 là 2,500 tỷ đồng. HĐQT dự kiến làm việc với một số công ty chứng khoán để năm nay phát hành 20 triệu cp giá khoảng 30.000 – 35.000 đồng/cp ra thị trường. Theo đó, Công ty có thể thêm 600 tỷ đồng năm nay và 900 tỷ năm 2025, và nếu không chia cổ tức năm nay thì vốn sau phát hành có thể đạt 1.500 tỷ đồng.

"Chúng ta tạo dựng quỹ đất sạch 1 triệu m2, quỹ đất đó mới là lợi nhuận thực của chúng ta sau này"

Trước thắc mắc của cổ đông về việc thị giá cổ phiếu trên thị trường cũng như tỷ suất sinh lợi ROE của Công ty tương xứng với quy mô tài sản doanh nghiệp, ông Thu cho rằng hai vấn đề này khác nhau.

Theo vị Chủ tịch, giai đoạn 2010-2023, từ lúc vốn điều lệ Công ty chỉ từ hơn 200 tỷ đồng thì đến nay, thì tổng lợi nhuận thu được trong 14 năm này trên vốn điều lệ bình quân 14 năm thì SGR đạt khoảng 27%/năm.

"Đây là tỷ suất lợi nhuận rất lớn bởi trong quãng thời gian đó chúng ta trải qua khủng hoảng tài chính 2008, suy thoái bất động sản năm 2012 và 2018, đại dịch COVID-19 năm 2021-2022 và đến năm 2023 cực kỳ khó khăn.

Trong 14 năm, có 6 năm đại dịch, suy thoái nhưng ROE đạt bình quân 27% bởi những năm không bị suy thoái thì ROE đạt được 70-80%/năm hay thậm chí 135%. Bên cạnh đó, cổ đông được tăng cổ phiếu thưởng, lợi tức, cái lớn hơn là chúng ta đã tạo dựng quỹ đất sạch 1 triệu m2, quỹ đất đó mới là lợi nhuận thực của chúng ta sau này", ông Thu bày tỏ.

Rót 1.600 tỷ vào những dự án nào?

Về tổng vốn đầu tư 1.600 tỷ trong năm nay, ông Thu lý giải con số này là phân kỳ cho cả những dự án năm 2025 và về sau. Riêng năm nay, Công ty sẽ đầu tư khoảng 500 tỷ đồng, còn hơn 1.100 tỷ là chuẩn bị cho những dự án gối đầu, những dự án đang chuẩn bị đầu tư, những dự án đang đền bù tiếp của giai đoạn 2025-2028. Lãnh đạo cho hay hiện SGR đang có khoản 20 dự án trong tay.

Đối với các dự án trong năm 2024, Công ty cho biết tiếp tục tập trung nguồn vốn vào các dự án đang đầu tư như: khu nhà ở Văn Lâm – Bình Thuận, khu đô thị sih thái Việt Xanh – Hòa Bình, khu nhà ở thương mại dịch vụ Cửa Cạn – Phú Quốc, chung cư Phú Định Riveside, khu dân cư xã Phú Hội, trung tâm quận Cái Răng, dự án ngã ba đường Lê Sát và Tân Hương quận Tân Phú… Đồng thời, SGR cũng tiếp tục tìm nhà đầu tư các dự án có tiềm năng thông qua đầu tư trực tiếp, M&A, liên danh, liên kết, hợp tác đầu tư.

Giải đáp về khoản phải thu DXG

Một vấn đề đáng chú ý khác liên quan tới khoản phải thu với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) tại hai dự án An Phú 1 và An Phú 2 đến nay, SGR cho biết chưa nhận đủ tiền chuyển nhượng.

Theo ông Thu, hai dự án này với DXG là hợp đồng hứa mua hứa bán chứ chưa phải hợp đồng chuyển nhượng do dự án chưa xong hạ tầng đường xá. Nhiệm vụ này thuộc về trách nhiệm của DXG, nhưng con đường thì do nhà nước làm chủ đầu tư nên phụ thuộc vào tiến độ của nhà nước. Đến nay DXG gặp khó khăn về tài chính nên chỉ mới trả cho SGR 220 tỷ đồng trong tổng số 650 tỷ đồng giá chuyển nhượng hai bên cam kết. Trường hợp hoàn tất và SGR không cần đầu tư thêm thì Công ty có thể ghi nhận lợi nhuận 300 tỷ đồng.

"Năm trước chúng ta đặt mục tiêu thu toàn bộ số tiền này nhưng không thực hiện được, nên năm nay nếu thu được thì lợi nhuận sẽ rất lớn nhưng phải tích cực thực hiện việc thu tiền", ông Thu nói thêm.