Mỏi mắt đi tìm... nhà ở xã hội 

Trong vài năm nay, giá đất tăng đột biến là nguyên nhân cơ bản khiến thị trường nhà ở thiết lập một mặt bằng giá mới. Phân khúc hạng C (dưới 20 triệu đồng/m2) đã gần như không còn tồn tại. Người nghèo đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở... và từ khóa “nhà ở xã hội” cũng vì thế đã trở thành chủ đề “nóng” tại các hội thảo xây dựng, bất động sản trong thời gian gần đây.

Phát biểu tại hội nghị đối thoại doanh nghiệp về cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng và lĩnh vực liên quan do Bộ Xây dựng và VCCI tổ chức cuối tháng qua, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, đã phải thốt lên rằng, trong các báo cáo gần đây về thị trường bất động sản Việt Nam, một điều chúng ta bất ngờ là dòng sản phẩm hạng C hay nhà giá rẻ, nhà ở xã hội không còn trên thị trường. “Điều này rất đáng lo ngại, trong khi Việt Nam là quốc gia đang phát triển, đô thị hóa, quốc gia trẻ, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn”, lãnh đạo Tập đoàn Nam Long nói.

CẦN NHỮNG ĐỘT PHÁ VỀ CHÍNH SÁCH

Để giải quyết thực trạng đáng lo ngại đó, nhiều ý kiến đề xuất: cần phải có những đột phá về chính sách và cải cách thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ; hướng đến xã hội hóa chương trình nhà ở xã hội cũng như nhà thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, để làm được điều đó, theo Chủ tịch Nam Long, chúng ta phải định nghĩa Chương trình nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ căn cứ trên diện tích sàn căn hộ, giá bán căn hộ để có chính sách ưu đãi phù hợp; phải xây dựng các tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch, thiết kế công trình theo hướng tăng mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất, tăng dân số từ 1,2 - 1,5 lần so với tiêu chuẩn hiện hành.

Thực chất trong các chính sách đã nói lên điều này, nhưng các văn bản quy phạm chưa điều chỉnh tương ứng; giảm thuế VAT cho người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đồng thời triển khai các gói hỗ trợ tài chính cho người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Đồng quan điểm với nhiều lãnh đạo doanh nghiệp khi bày tỏ lo ngại khâu thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội mất quá nhiều thời gian, ít nhất từ 2 - 3 năm, ông Quang đưa ra ba đề xuất.

Một là, đưa chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng chính vào giá thành nhà ở xã hội.

Hai là, điều chỉnh định mức chi phí đầu tư với nhà ở xã hội phù hợp với thực tế.

Ba là, thay việc miễn tiền sử dụng đất bằng việc không thực hiện tiền sử dụng đất với nhà ở xã hội.

“Vì khi dùng từ “miễn tiền sử dụng đất” thì chúng ta phải làm cả một quy trình để định giá đất, sau đó mới xin miễn giảm của tất cả các sở, ban, ngành. Quy trình này mất rất nhiều thời gian, có thể lên tới hàng năm. Với ba giải pháp này, chúng tôi tin rằng sẽ có nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản tham gia vào chương trình nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá nhà có thể giảm tối thiểu trên 20%, có thêm hàng triệu căn nhà mới đáp ứng Chương trình phát triển nhà ở quốc gia 2021-2030”, ông Quang bày tỏ.

Bổ sung thêm giải pháp, ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn APEC cho biết: “Chúng tôi đã ra mắt Tổng Công ty Nhà ở xã hội 5 sao Việt Nam với mục tiêu xây dựng 6 - 10 triệu sản phẩm giai đoạn 2021-2030. Để làm được việc này, chúng tôi kiến nghị:

Quốc hội, Chính phủ và chính quyền địa phương nghiên cứu chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng bằng nguồn tài chính ứng trước của nhà đầu tư, nhà đầu tư sẽ nhận hoàn lại tiền bằng hình thức đối trừ thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, thuế thu nhập cá nhân; xem xét có cơ chế cho doanh nghiệp đầu tư làm nhà ở xã hội có thể IPO ngay trên thị trường chứng khoán để tận dụng nguồn vốn của xã hội, cơ chế này tương tự như với loại hình doanh nghiệp thuộc lĩnh vực cơ sở hạ tầng”.

Ngoài ra, đại diện APCE cũng kiến nghị Quốc hội, Chính phủ, Bộ Tài chính tạo các diễn đàn, hội nghị để hỗ trợ giới thiệu doanh nghiệp tiếp xúc và làm việc cùng các định chế tài chính trong và ngoài nước như Worldbank, IFC, Ngân hàng Chính sách để tiếp cận nguồn vốn ưu đãi dành cho phát triển (dưới 3%/năm).

Đồng thời, xem xét tạo cơ chế cho phép các tỉnh, thành phố được ưu tiên một phần vốn ngân sách của địa phương để cấp bù lãi suất cho vay thương mại mua nhà ở xã hội xuống mức 3 - 4%, giúp tăng giá trị đồng vốn và tạo nguồn lực cho mua nhà ở xã hội. Mặc dù đây không phải là chính sách tiên quyết nhưng khi có chính sách này cũng sẽ thúc đẩy cho sự phát triển của nhà ở xã hội. Cho phép doanh nghiệp đưa chi phí làm các tiện ích công (như: trường học, nhà văn hóa, khu vui chơi cộng đồng, trung tâm y tế, cây xanh cảnh quan…) vào chi phí hợp lý hợp lệ của dự án.

Ngân hàng Nhà nước cần có quy định để tách nhà ở xã hội ra khỏi room bất động sản. Vì nhà ở xã hội là nhóm ngành có mức độ rủi ro thấp, nhu cầu lớn, không là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản. Thực tế phải coi nhà ở xã hội như một ngành đáp ứng nhu cầu thiết yếu của xã hội. Chính sách này sẽ nâng hạn mức tín dụng cho vay, từ đó các ngân hàng thương mại sẽ có các chính sách ưu tiên về nguồn vốn vay và chính sách lãi suất hấp dẫn cho cả nhà phát triển nhà ở xã hội cũng như các đối tượng để mua nhà.

SẼ ĐỔI MỚI CĂN BẢN TƯ DUY PHÁT TRIỂN NHÀ XÃ HỘI

Ở một góc nhìn khác, tại buổi tổng kết hoạt động ngành xây dựng năm 2021, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Võ Nguyên Phong chia sẻ, hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở theo quy hoạch để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, có những dự án lại nằm trong khu vực theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu chỉ được xây dựng nhà ở thấp tầng (liền kề, biệt thự), hoặc hình dạng khu đất chỉ phù hợp để xây dựng nhà ở thấp tầng, do đó không phù hợp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại dự án.

Ông Phong cho biết thêm: “Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật liên quan vẫn cho phép xây dựng nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng, nhưng đối với địa bàn thành phố Hà Nội, kể cả trên địa bàn các huyện, đất ở có giá trị thương mại rất cao, nên việc xây dựng nhà ở xã hội thấp tầng không phù hợp. Hơn nữa, các dự án xây dựng trong quy hoạch lại gồm nhiều chức năng như đất dịch vụ, thương mại, công cộng… và đất ở, trong đó diện tích đất xây dựng nhà ở nhỏ, nên nếu dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội (khoảng vài trăm m2) thì cũng sẽ manh mún, không phù hợp”.

Liên quan đến vấn đề này, nhiều đại biểu cũng kiến nghị, các dự án xây dựng nhà ở thương mại quy mô trên 2 ha nhưng không phù hợp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, do đất ở trong dự án chỉ được phép xây dựng nhà ở thấp tầng hoặc quy mô diện tích quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội dưới 1.500 m2, thì thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án này tại các dự án khác trên phạm vi địa bàn.

Trong khi đó, theo Giám đốc Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh Trần Hoàng Quân, quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án nhà ở xã hội cần có hướng dẫn tính chi phí. Về đất đai, cần quy định rõ thời điểm chủ đầu tư nhà ở xã hội bàn giao quỹ đất 20% hoặc thời điểm phải thực hiện nhà ở xã hội trong trường hợp chủ đầu tư thực tự thực hiện đầu tư nhà ở xã hội trên phần đất 20% này. Đặc biệt, cần có chính sách về vốn vay ưu đãi, dài hạn, ổn định cho chủ đầu tư, đối tượng được hưởng chính sách thuận lợi tiếp cận nguồn vốn. Có như vậy mới hấp dẫn doanh nghiệp tham gia phát triển để tăng nguồn cung cho phân khúc này.

Trước những lo lắng về việc người nghèo đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, ngày 13/12/2021, Bộ đã có Văn bản số 5155/BXD-QLN đề xuất gói Thực hiện chính sách nhà ở xã hội gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp trong Chương trình phục hồi kinh tế xã hội báo cáo Chính phủ. Trong đó, với cơ chế, chính sách về an sinh xã hội và hỗ trợ việc làm, Bộ đã đề xuất gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng cho các đối tượng: người có công với cách mạng; người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức, công nhân trong các khu công nghiệp được vay ưu đãi để mua, thuê mua hoặc xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà ở theo quy định.

Với cơ chế, chính sách về hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, Bộ kiến nghị hỗ trợ cấp bù lãi suất cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (trong đó bao gồm chủ đầu tư nhà ở cho công nhân khu công nghiệp), chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thông qua hệ thống ngân hàng thương mại trong gói hỗ trợ lãi suất qua hệ thống ngân hàng thương mại 40.000 tỷ đồng của chương trình.

Trong năm 2022, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung pháp luật về nhà ở (Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014); tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, khắc phục lệch pha cung - cầu sản phẩm bất động sản, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội (như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp); đổi mới căn bản tư duy, chính sách phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội.

Cùng với đó là triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2040 sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trong đó tập trung giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân, nhất là các hộ gia đình nghèo, cán bộ, công chức, viên chức, công nhân khu công nghiệp và các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở trong giai đoạn thích ứng với dịch Covid-19...

Năm 2021, do diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 và khó khăn về nguồn vốn, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp vẫn tiếp tục triển khai nhưng tiến độ còn chậm. Đến nay, cả nước đã hoàn thành 254 dự án, cung cấp khoảng 108.800 căn với tổng diện tích 5.440.000 m2; đang triển khai 271 dự án với khoảng 256.500 căn, tổng diện tích 12.825.000 m2.