Mối lo của ngân hàng khi giá đất vùng ven Hà Nội và TP. HCM sụt giảm mạnh

Từng là phân khúc bất động sản “hái ra tiền” trong giai đoạn sốt nóng, đất nền vùng ven TP. HCM và Hà Nội đang rơi vào cảnh sụt giảm giá sâu. Điều này đã để lại mối nguy cho cả nhà đầu tư và hệ thống ngân hàng.

Sau giai đoạn sốt nóng, cuối năm 2022, giá đất nền vùng ven cả hai miền Nam - Bắc đều suy giảm rất mạnh. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại thị trường Hà Nội và vùng phụ cận, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15 - 35% so với đầu năm 2022; đất nền dự án cũng giảm 8 - 15%.

Tương tự, tại TP.HCM và vùng phụ cận, mặt bằng giá thứ cấp giảm mạnh so với năm 2021, mức giảm ghi nhận dao động trung bình 12 - 20%. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá bán, cắt giảm một phần lợi nhuận nhằm mục đích thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính khi lãi suất vay tăng cao.

Khảo sát thực tế của batdongsan.com.vn cũng ghi nhận tình trạng giảm giá, cắt lỗ đất nền tại vùng ven Hà Nội. Cụ thể, những lô đất nền ở vị trí mặt đường Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất đang có mức giá 28 - 36 triệu đồng/m2, duy trì mức giá từ tháng 11/2022 đến nay. Tuy nhiên, so với thời kỳ đỉnh của sốt đất năm 2021, mức giá này đã giảm tới 30 - 40%.

Tương tự, giá đất nền Phú Cát, Phú Mãn (Quốc Oai) vẫn chưa có dấu hiệu nhích lên, hiện neo ở mức 13 - 25 triệu đồng/m2, giảm 7 - 8 triệu đồng/m2 so với năm 2021. Đất nền tại Tiến Xuân, Tân Xã (Thạch Thất) cũng sụt 20 - 35% so với năm 2021, đứng ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2. Các lô đất Bình Yên (Thạch Thất) có vị trí nằm sâu trong làng, thậm chí giá chào bán còn sụt giảm so với tháng 11/2022, từ mức 12 - 16 triệu đồng/m2, có một số chủ đất còn chào giá chỉ 8 - 10 triệu đồng/m2 ở thời điểm khó khăn nhất.

Tại báo cáo thị trường bất động quý I/2023, ông Lê Đình Hảo, Quản lý kinh doanh cấp cao của batdongsan.com.vn cho biết đất nền - một phân khúc từng làm mưa làm gió thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn nóng sốt, hiện đang ghi nhận thực trạng vô cùng ảm đạm khi mức độ quan tâm sụt giảm.

“Thị trường không xuất hiện sốt đất trong quý đầu năm, dẫn theo giá bán giảm ở nhiều quận, huyện. Các điểm nóng đất nền ven đô Hà Nội một thời như Hoài Đức, Ba Vì, Thanh Trì, Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm… ghi nhận giá bán giảm cao nhất tới 13% so với quý IV/2022, mức độ quan tâm giảm từ 4 - 24%”, ông Hảo thông tin.

Dù giá đất nền vùng ven suy giảm mạnh, song, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định giá đất nền ven Hà Nội và TP.HCM vẫn tương đối cao.

“Những người mua đất vùng ven phải 70 - 80% là đầu tư, đầu cơ mà không có nhu cầu thực. Song những người này đa phần sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong khi đó, lãi suất hiện nay vẫn neo cao, vì vậy những nhà đầu tư này đang chịu áp lực tương đối lớn. Vì thế, thời gian tới khi áp lực tài chính lên cao, nhiều nhà đầu tư sẽ tiếp tục phải giảm giá bán”, ông Toản cho biết.

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia kinh tế - TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho rằng, tình trạng giảm giá nêu trên sẽ dẫn đến nguy cơ cho cả nhà đầu tư và hệ thống ngân hàng.

Theo ông Nghĩa, trong giai đoạn sốt nóng, nhiều nhà đầu tư do đồn thổi, kích động, đã đi vay ngân hàng để mua đất với giá cao. Để được vay, nhà đầu tư phải thế chấp tài sản. Hệ quả là khi giá đất sụt giảm mạnh, nhà đầu tư phải bổ sung thêm tài sản bảo đảm cho khoản vay đó. Trong trường hợp nhà đầu tư không bổ sung được, họ có nguy cơ mất luôn tài sản thế chấp.

Về phía ngân hàng, TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra khi giá bất động sản giảm xuống dưới mức mà ngân hàng “chịu đựng được” - tức mức định giá tài sản bảo đảm cho khoản vay, thì ngân hàng có thể đối diện tình cảnh thua lỗ.

Đáng chú ý, ông Nghĩa nhấn mạnh có tới 5% tổng tín dụng của nền kinh tế dành cho phân khúc đất đai ngoại thành và đất đai các vùng ven của các dự án cơ sở hạ tầng.

"Bởi vậy, nếu tình trạng giảm giá kéo dài thêm nhiều năm thì đó sẽ trở thành mối lo ngại cho hệ thống ngân hàng”, ông Nghĩa cảnh báo.